RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4733
(gemachtigde: J.L.G. van Herk )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 573.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 18 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1918 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 150 m² en een kaveloppervlak van 102 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit in zijn beroepschrift een lagere waarde, namelijk € 435.000,-. Op de zitting bepleit eiser een waarde van € 540.000,- onder verwijzing naar het taxatierapport van 23 juli 2020. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 1 februari 2021 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] .
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, tussenwoningen uit dezelfde bouwtijd in [locatie] , waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en kaveloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de woning gedateerde voorzieningen heeft en in een slechte onderhoudstoestand verkeert. Eiser wijst er onder meer op dat zijn woning niet is geïsoleerd, dat in de muren scheuren zijn ontstaan door interne verzakkingen, dat er geen centrale verwarming is en dat het schilderwerk in slechte staat verkeert. Eiser stelt dat vanwege het ontbreken van inpandige opnamen verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning zich verhouden tot die van de referentiewoningen.
Deze grond slaagt niet. Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen. In het verweer en op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat bekend is dat de staat van het onderhoud van eisers woning ‘matig’ is en dat de voorzieningen ‘gedateerd’ zijn. Daarom zijn deze aanduidingen ook opgenomen in de matrix. Die aanduiding ‘matig’ betekent volgens de taxateur dat er op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Eiser voert niet aan dat de situatie nog ernstiger zou zijn. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning vergeleken wordt met vier goed vergelijkbare verkochte woningen. Drie van de vier referentiewoningen hadden ten tijde van de verkoop eveneens gedateerde voorzieningen en een matige staat van onderhoud. De woningwaarde per vierkante meter, afgeleid uit de transacties, is van eisers woning lager dan die van alle vier de referentiewoningen.
De rechtbank ziet geen aanleiding om aan verweerders onderbouwing aan de hand van de matrix en de op de zitting gegeven toelichting te twijfelen.
8. Eiser voert ook aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van zijn woning. In de directe nabijheid staat een ziekenhuis waardoor er veel verkeers- en geluidsoverlast is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit voldoende weerlegd doordat de taxateur gebruik heeft gemaakt van twee referentiewoningen die aan een doorgaande weg zijn gelegen, waardoor ook die woningen in vergelijkbare mate verkeers- en geluidsoverlast zullen hebben en de overlast in de koopsommen is verdisconteerd. Eiser heeft hier niets meer tegenin gebracht. Deze grond slaagt niet.
9. Eiser wijst ter onderbouwing van zijn standpunt dat verweerder de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld op de woning aan de [adres 2] die op 1 juni 2019 voor € 520.000,- is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende toegelicht dat die transactie niet bruikbaar is voor een goede vergelijking. Verweerder heeft toegelicht dat een B.V. de aankoop heeft gedaan en dat twee weken later de B.V. de woning heeft doorverkocht voor € 570.000,-. Bovendien is die woning met eisers woning niet vergelijkbaar, omdat het om een niet kadastraal gesplitste beneden- en bovenwoning gaat en dus niet om een tussenwoning zoals eisers woning.
10. Tot slot voert eiser nog aan dat verweerder het indexeringspercentage om de waarde van de referentiewoningen op de waardepeildatum te bepalen niet inzichtelijk heeft gemaakt.
De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering van de referentiewoningen onjuist te vinden. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aangegeven dat hij voor dit type woningen in dit marktsegment een indexeringspercentage van gemiddeld 10% per jaar hanteert. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de indexeringspercentages volgen uit de permanente marktanalyse. De rechtbank stelt vast dat eiser tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van onjuiste indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(is verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.