RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/784
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 484.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een bovenwoning uit 2003. De woning heeft 118 m2 woonoppervlak, een berging, een parkeerplek en een dakterras van 22m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 421.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn met een soortgelijke uitstraling gelegen in dezelfde straat. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder daarnaast de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over de wijze van taxatie
7. Eiser voert in beroep aan dat het eigen verkoopcijfer van 25 oktober 2016 ter hoogte van € 363.000,- meer geschikt is om de waarde uit af te leiden dan verweerders taxatie aan de hand van de vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft eiser verwezen naar de uitspraken van het Gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017 en van 9 januari 2019.
8. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daar in dit geval van mogen afwijken, omdat er dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen zijn en de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de woning op 25 oktober 2016 (26 maanden tussen de eigen verkoop en de waardepeildatum) is dan te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven van de woning op de waardepeildatum.
9. De verwijzing naar de uitspraken van het Gerechtshof Den Haag, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel omdat geen sprake is van gelijke feiten en omstandigheden. In de uitspraak van 25 januari 2017 ging het om een kantoorgebouw dat bestond uit vier onroerende zaken. Ondanks dat het Gerechtshof van oordeel was dat het eigen verkoopcijfer – dat 22 maanden verder was gelegen dan de waardepeildatum – op zich bruikbaar kan zijn, heeft zij voor de waardebepaling van het kantoorgebouw uiteindelijk aangesloten bij de waarde die de rechtbank – niet op basis van het eigen verkoopcijfer – heeft vastgesteld. In de uitspraak 9 januari 2019 was het Gerechtshof van oordeel dat een eigen verkoopcijfer – dat 16 maanden eerder was gelegen dan de waardepeildatum – bruikbaar kan zijn. Daarbij ging het om de waardebepaling van een villa die was gebouwd op een samengevoegd perceel waar eerder in 2014 twee onroerende zaken stonden. Onder die omstandigheden was het Gerechtshof van oordeel dat de eigen verkoopcijfers bruikbaar konden zijn. De situatie van eiser, zoals omschreven onder 8., wijkt daar echter op meerdere punten van af. De beroepsgrond slaagt niet.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
10. Eiser voert in beroep aan dat verweerder de woning van de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de afvalverzamelplaats die nabij de woning ligt en de overlast van het woonwagenkamp, waaronder dat buurtbewoners hun auto’s fout parkeren. Volgens eiser hebben de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] en aan de [adres 4] en [adres 5] te [plaats] hier geen last van, zodat deze de waarde van de woning niet onderbouwen. Ter zitting heeft eiser verwezen naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020.
11. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond niet slaagt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat het bij de woning gaat om een verzamelplaats waar afvalbakken één keer in de week neergezet worden en dat bij de referentiewoningen aan de [locatie 2] sprake is van een vergelijkbare overlast, omdat daar ondergrondse containers aanwezig zijn. De verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof van 15 december 2020, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In die zaak had de gemeente [gemeente 2] naar aanleiding van klachten van omwonenden een geuronderzoek laten verrichten. Daaruit bleek dat het aannemelijk was dat de belanghebbende de geur van het afvalstation – dat dicht tegen de erfafscheiding van het perceel ter hoogte van de achtertuin van de betreffende woning was geplaatst – kon waarnemen en dat de achtertuin daarmee werd belast. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft onderbouwd dat sprake is van een soortgelijke overlast dan wel dat de overlast die eiser/de woning als gevolg van de afvalverzamelplaats ondervindt groter is dan die van de referentiewoningen aan de [locatie 2] . De rechtbank is verder van oordeel dat de overlast die volgens eiser veroorzaakt wordt door het nabijgelegen woonwagenkamp, voor zover aanwezig, opgevangen kan worden door de veel lagere woningwaarde per m2 van de woning ten opzichte van de gebruikte referentiewoningen.
12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats] niet langer gebruikt in de taxatiematrix en dat wat eiser hierover in beroep aanvoert daarom geen bespreking behoeft.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 23 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat