RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/231
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 382.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder wijst naar het taxatieverslag van 10 maart 2021.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] taxateur .
Overwegingen
1.De woning is een in 1979 gebouwde eindwoning met berging grenzend aan een groenstrook met water. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 127 m2 en ligt op een kavel van 162 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 344.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand en afwerkingsniveau van de woning. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand en het afwerkingsniveau dermate verminderd is, dat dit leidt tot een lagere waardering. Eiser heeft hiertoe geen (schriftelijke) bewijsstukken overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning dermate afwijkend is van de ligging van de referentiewoningen, dat dit moet leiden tot een waardvermindering. De woning is net als de referentiewoningen gelegen in een woonwijk grenzend of uitkijkend op groen dan wel een groenstrook. Dat een groenstrook niet vergelijkbaar is met een park of sloot en moet leiden tot een waardevermindering, ziet de rechtbank niet. De ligging is door verweerder dan terecht als gemiddeld aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Ten slotte heeft eiser gewezen op de WOZ-waarde van vorig jaar. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat