RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
24 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1724
en
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
Met de beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 339.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2014. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2015 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Met de beschikking van 31 januari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 341.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 25 november 2016 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser.hoofdletter] [heeft.hebben] tegen de bestreden uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 18 december 2015 is geregistreerd onder zaaknummer UTR 16/105. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 25 november 2016 is geregistreerd onder zaaknummer UTR 17/6.
Met de uitspraak van 9 februari 2018 heeft de rechtbank de beide beroepen gegrond verklaard, de beide uitspraken op bezwaar vernietigd en de waarde van de woning voor de beide belastingjaren verlaagd.
Met de uitspraak van 20 februari 2019 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak naar de rechtbank terugverwezen.
De beroepen zijn bij de rechtbank opnieuw geregistreerd onder het gezamenlijke zaaknummer UTR 20/1724. De beroepen zijn na de terugverwijzing gevoegd behandeld op de zitting van 24 november 2021. Eiser en de gemachtigde van verweerder waren aanwezig.
Eiser heeft op de zitting verzocht om de gemachtigde van verweerder te gelasten te zittingszaal te verlaten. De rechtbank heeft dat verzoek afgewezen.
De rechtbank heeft op de zitting niet toegestaan dat eiser een pleitnota overhandigt.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. Partijen zijn op de zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan.
Beslissing
De rechtbank:
Overwegingen
1. De woning is een in 2006 gebouwd appartement met een berging en de beschikking over twee parkeerplaatsen. De woning heeft een inhoud van 513 m3.
2. Eiser bepleit lagere waarden. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarden in beroep.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met een aantal referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 12 september 2014 voor € 285.000,-, [adres 3] , verkocht op 2 april 2014 voor € 279.000,- en [adres 4] , verkocht op 3 maart 2014 voor € 287.500,-.
5. De rechtbank overweegt dat alle door verweerder gehanteerde referentiewoningen minder inhoud hebben dan de woning. Daarbij overweegt de rechtbank ook dat de gehanteerde staffel om de waarde van de woning te bepalen niet juist is. De referentiewoningen hebben een gemiddelde inhoud van 379 m3 en een gemiddelde m3-prijs van € 720,-, terwijl de woning een inhoud heeft van 513 m3 en een m3-prijs van € 660,-. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij aanvankelijk alleen de beschikking had over verkoopgegevens van kleinere referentiewoningen. Het verkoopcijfer van [adres 5] , die als referentiewoning is gebruikt in het hierna volgende beroep UTR 17/6, is te ver van de waardepeildatum gerealiseerd voor het onderhavige belastingjaar, 2015, maar de rechtbank is – onder verwijzing naar wat hierna in UTR 17/6 wordt overwogen - van oordeel dat dit verkoopcijfer wel een indicatie kan zijn voor de waardebepaling. Uit dit verkoopcijfer blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder het waardeverschil tussen het kleinere type appartement (379 m2) en het grotere type, waar de woning toebehoort (513 m2) verkeerd heeft ingeschat. De rechtbank vindt bevestiging voor dit oordeel in het standpunt dat verweerder voor het belastingjaar 2016 heeft ingenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom de waarde niet aannemelijk gemaakt.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Motivering procesbeslissingen op de zitting
1. Aan eisers standpunt dat de gemachtigde van verweerder de zittingszaal zou moeten verlaten lag ten grondslag dat hij diens bevoegdheid om namens verweerder op te treden betwist, onder verwijzing naar Aanwijzings- en mandaatbesluit gemeentelijke belastingambtenaren 2019. Aan de beslissing van de rechtbank ligt ten grondslag dat artikel 8:24, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat van een gemachtigde een schriftelijke machtiging verlangd kan worden, maar dat de rechtbank in dit geval niet twijfelt aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
2. Aan het niet toestaan van een pleitnota ligt ten grondslag dat artikel 8:61, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat de voorzitter (in dit geval: de rechter) de leiding van de zitting heeft en dat er geen recht bestaat om op de zitting te pleiten aan de hand van schriftelijke aantekeningen. Eiser heeft onder regie van de rechter op de zitting gelegenheid gekregen om zijn standpunten naar voren te brengen, waarbij de rechter het beginsel van hoor en wederhoor in acht heeft genomen.
Motivering mondelinge uitspraak
3. De uitspraak van de rechtbank van 9 februari 2018 is vernietigd, omdat de rechtbank eiser geen gelegenheid heeft gegeven om na een wijziging van de behandelend rechter om een nieuwe zitting te verzoeken. De uitspraak van het gerechtshof gaat niet over de inhoudelijke oordelen van de uitspraak van de rechtbank. De rechtbank moet opnieuw op de beroepen beslissen. De rechtbank heeft partijen op de zitting gevraagd wat hun standpunten thans zijn. Beide partijen hebben hun standpunten uit de eerdere procedure bij de rechtbank herhaald en gehandhaafd. Verweerder heeft bovendien verklaard zich te kunnen vinden in de uitspraak van de rechtbank van 9 februari 2018.
4. De rechtbank neemt de feitenvaststelling en inhoudelijke beoordeling van de beroepen uit haar vernietigde uitspraak van 9 februari 2018 over, zij schaart zich daarachter en verwijst daarnaar. Deze feitenvaststelling en inhoudelijke beoordeling luidt als volgt:
UTR 16/105
Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de nog niet geleverde mandeligheid en het in de akte van levering opgenomen kettingbeding.
De rechtbank overweegt dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 9 februari 2016 over het belastingjaar 2014 (ECLI:NL:GHARL:2016:1017) heeft geoordeeld dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de niet geleverde mandeligheid door de waarden van het afgekochte tuinonderhoud en het aandeel in het (toen nog) niet geleverde mandelige perceel, in totaal € 15.000,-, in mindering te brengen op de door hem bepaalde waarde. Verweerder heeft dit ook voor het belastingjaar 2015 gedaan. Daarbij komt dat het aandeel in het mandelige perceel ook nog niet was geleverd aan de eigenaren van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] . Verder heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak geoordeeld dat geen sprake is van een waardedrukkende invloed van het in de akte van levering van de woning opgenomen kettingbeding inzake de vervreemding en levering van de woning aan een derde, zolang het mandelige aandeel in het perceel niet aan hem is geleverd. Dit vervreemdingsverbod beperkt het genot van de woning immers niet, omdat de woning ook zonder dat het aandeel in de mandeligheid is geleverd, kan worden vervreemd mits de opvolgende koper een gelijkluidende volmacht verleent aan de verkopende partij (kettingbeding). Het beroep in cassatie van eiser is op 10 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:186) door de Hoge Raad niet-ontvankelijk verklaard, omdat eiser klaarblijkelijk onvoldoende belang heeft bij het cassatieberoep dan wel omdat de klachten klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden. Tot slot overweegt de rechtbank dat eiser ter zitting geen nieuwe feiten of omstandigheden naar voren heeft gebracht op grond waarvan de uitspraak van het Gerechtshof niet moet worden gevolgd. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het aandeel in het toen nog niet geleverde mandelige perceel en het afgekochte tuinonderhoud. Voorts oordeelt de rechtbank dat er geen waardedrukkend effect uitgaat van het kettingbeding. Het voorgaande betekent dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu partijen de door hen verdedigde waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 312.000,-.
9. […]
UTR 17/6
10. Verweerder handhaaft in beroep niet de in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 341.000,- maar bepleit een waarde van € 312.000,-.
11. Nu verweerder in beroep de vastgestelde waarde niet handhaaft, is eisers beroep gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de in beroep door verweerder voorgestane waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer, omdat eiser ook deze waarde bestrijdt.
12. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met één referentiewoning [adres 5] , verkocht op
23 oktober 2015 voor € 319.888,-. De rechtbank overweegt dat deze referentiewoning in hetzelfde appartementencomplex is gelegen en dezelfde inhoud heeft als de woning. Ook heeft deze referentiewoning een berging en twee parkeerplaatsen ter beschikking. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze referentiewoning geschikt is om de waarde van de woning uit af te leiden. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
13. Eiser voert dezelfde beroepsgronden aan als in de hiervoor besproken beroepszaak
UTR 16/105. Onder verwijzing naar wat in rechtsoverweging 7 is overwogen, stelt de rechtbank vast dat verweerder ook voor het belastingjaar 2016 voldoende rekening heeft gehouden met het aandeel in het toen nog niet geleverde mandelige perceel en het afgekochte tuinonderhoud. Ook gaat er geen waardedrukkend effect uit van het kettingbeding. De beroepsgronden slagen niet.
14. Nu gezien het hiervoor overwogene verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde van € 312.000,- niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer zal de rechtbank de waarde op dat bedrag vaststellen.
15. […]
5. Omdat de uitspraak van de rechtbank van 9 februari 2018 ook op dit punt is vernietigd, draagt de rechtbank verweerder opnieuw op om het griffierecht dat eiser ten aanzien van beide beroepen heeft betaald te vergoeden. Als verweerder dit al heeft gedaan hoeft dat niet opnieuw. Voor het behandelen van de beroepen na de terugverwijzing door het gerechtshof is door de rechtbank niet opnieuw griffierecht geheven. Verweerder hoeft geen proceskosten te vergoeden, omdat niet is gebleken dat eiser die heeft.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.