RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
[eiser] , eiser
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1756
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.544.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 1.366.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1922 gebouwde vrijstaande woning, met een woonoppervlakte van 317 m² en een kaveloppervlakte van 1.411 m².
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met een viertal in [plaats] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de taxatieopbouw blijkt dat de woning is vergeleken met woningen die voldoende vergelijkbaar zijn. Met het taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling meer rekening had moeten houden met het feit dat de buurpanden van de woning dicht op de woning zijn gebouwd. Dit heeft onder meer verlies van privacy tot gevolg.
6. De rechtbank is het met eiser eens dat de buurpanden dicht op de woning staan. Tegelijkertijd vindt de rechtbank niet dat de woning op dit punt dusdanig afwijkt van de referentiewoningen, dat verweerder daar extra rekening mee had moeten houden. Ook bij de referentiewoningen geldt namelijk niet dat zij een heel riante ruimte om de woning heen hebben. Verweerder heeft onder meer toegelicht dat voor de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] ook geldt dat deze dicht op de buurpanden staan en dat de dakkappelen van deze woningen zich bevinden ter hoogte van de dakkappelen van de buurpanden. Volgens de rechtbank houdt verweerder met de WOZ-waarde van € 1.366.000,- in voldoende mate rekening met eventuele verschillen. De referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] hebben namelijk een hogere woningwaarde per vierkante meter (respectievelijk € 3.266,- p/m², € 3.548,- p/m² en € 2.529,- p/m²) dan de woning (€ 2.473,- p/m²), terwijl de KOUDV-factoren vergelijkbaar of beter zijn gekwalificeerd. [adres 5] heeft wel een lagere woningwaarde per vierkante meter (€ 2.434,- p/m²) maar dit kan worden verklaard doordat deze woning in slechtere staat is verkocht.
7. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af. Als uitgangspunt geldt een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase. Een overschrijding van deze redelijke termijn is niet aan de orde, omdat binnen twee jaar na het bezwaarschrift uitspraak is gedaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2022.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.