ECLI:NL:RBMNE:2023:7822

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 19;

- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 18;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende wijziging van eis tevens houdende uitlating niet-ontvankelijkheidsverweer met productie 20;

- de akte vermeerdering van eis in reconventie met (niet doorgenummerde) producties 17 en 18.

Op 18 juli 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat de zaak over?

[eiser] heeft op een perceel grond, waarvan hij eigenaar is, een bedrijvencomplex gerealiseerd. Het bedrijvencomplex bestaat uit acht bedrijfsunits en bijhorende parkeerplaatsen. Daartoe is het bedrijvencomplex in acht appartementsrechten gesplitst. Elk appartementsrecht omvat het uitsluitend gebruik van de bijhorende bedrijfsunit met parkeerplaats. De bouw van het bedrijvencomplex is uitgevoerd door de onderaanneemster van [eiser] , [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ).

[eiser] is zelf eigenaar van drie bedrijfsunits met parkeerplaatsen. Twee van zijn bedrijfsunits en drie van zijn parkeerplaatsen verhuurt [eiser] aan een transportbedrijf. Inmiddels heeft [eiser] één van de parkeerplaatsen aan dat transportbedrijf verkocht.

[eiser] heeft omstreeks mei 2021 met [bedrijf 1] en met [bedrijf 2] afzonderlijke koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten voor de koop van twee appartementsrechten en de realisatie van twee bedrijfsunits met bijbehorende parkeerplaatsen. De inhoud van beide overeenkomsten is hetzelfde. De overeengekomen aanneemsom bedraagt per bedrijfsunit € 142.175,00 inclusief btw.

Op 15 februari 2022 heeft [eiser] [gedaagde c.s.] ieder de laatste termijn van de aanneemsom van € 14.217,50 inclusief btw in rekening gebracht.

Omstreeks 21 maart 2022 heeft [eiser] de bedrijfsunits van [gedaagde c.s.] opgeleverd. Bij de oplevering was ook [adviesbureau] B.V. (hierna: [adviesbureau] ) aanwezig, die in opdracht van [bedrijf 2] de (oplever)gebreken aan de bedrijfsunits [gedaagde c.s.] en een andere eigenaar heeft vastgesteld. De door [adviesbureau] geconstateerde (oplever)gebreken heeft zij vastgelegd in een Rapportage Opleveringskeuring, gedateerd 24 maart 2022.1

[eiser] heeft naar aanleiding van de rapportage van [adviesbureau] op 27 maart 2022 een aktielijst2 opgesteld waarop verschillende gebreken worden vermeld.

Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over onder meer (de omvang van) de gebreken, het herstel daarvan en de verder (financiële) afwikkeling van de tussen hen bestaande geschilpunten.

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat [eiser] geen aanspraak kan maken op betaling van de door hem in rekening gebrachte bedragen. Zij hebben de betaling van deze bedragen tot op heden opgeschort, omdat de bedrijfsunits volgens hen verschillende (constructieve en/of oplever)gebreken vertoont. [gedaagde c.s.] vinden dat [eiser] deze gebreken eerst deugdelijk moet herstellen, dan wel hiervoor een vervangende schadevergoeding moet betalen. Daarnaast vinden zij dat [eiser] hen een schadevergoeding moet betalen voor onder meer het overschrijden van de overeengekomen opleverdatum en omzetderving. Ook moet [eiser] de door hen gemaakte deskundigenkosten betalen, aldus [gedaagde c.s.] Tot slot zijn [gedaagde c.s.] van mening dat [eiser] de gemeenschappelijke parkeerplaatsen niet mag verhuren aan derden.

In conventie vordert [eiser] - na vermindering van eis - dat zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] wordt veroordeeld om aan hem te voldoen een bedrag van € 14.217,50, te vermeerderen met de contractuele rente van 5% per jaar of de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de respectievelijke facturen tot aan de dag der algehele voldoening, en voorts te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag aan rente en kosten. Dit alles met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] in de proces- en nakosten.

[gedaagde c.s.] vorderen in reconventie, na vermeerdering van eis, [eiser] te veroordelen tot:

I. herstel van de gebreken weergegeven in randnummer 4.48 onder sub k t/m n van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie en de gebreken sub o en p zoals opgenomen in de akte vermeerdering van eis in reconventie, binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis, en op straffe van een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat hiermee in gebreke is gebleven met een maximum bedrag van € 15.000,-;

II. betaling van de herstelkosten van € 22.550,00 aan [bedrijf 2] ;

III. betaling van de herstelkosten van € 21.245,00 aan [bedrijf 1] ;

IV. betaling van een bedrag van € 187,05 aan zowel [bedrijf 2] als [bedrijf 1] aan deskundigenkosten (VDE);

V. betaling aan [bedrijf 2] van de omzetderving van € 2.600,00 en de schade vanwege de te late oplevering van primair€ 10.972,62, subsidiair € 4.201,34,- en meer subsidiair € 2.056,60;

VI. betaling aan [bedrijf 1] van de omzetderving van € 2.600,00 en de schade vanwege de te late oplevering van primair € 7.270,35, subsidiair € 4.201,34,- en meer subsidiair € 2.056,60;

VII. het staken en gestaakt houden van het verhuren van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen op het buitenterrein aan derden dan wel anderszins het exclusieve gebruik daarvan aan derden te verschaffen, op straffe van een boete van € 250,- voor elke dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft,

dit alles met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Wat vorderen partijen over en weer?

3. De beoordeling

De kernvraag is of [gedaagde c.s.] nog moeten betalen voor de door [eiser] uitgevoerde werkzaamheden. Het antwoord daarop is bevestigend, maar minder dan [eiser] eist. [bedrijf 2] moet [eiser] nog een bedrag van € 1.670,43 betalen en [bedrijf 1] een bedrag van € 2.990,45, beide bedragen te vermeerderen met de contractuele rente van 5% vanaf 13 december 2022. [gedaagde c.s.] mogen namelijk een deel van de vordering van [eiser] verrekenen met hetgeen [eiser] aan hen is verschuldigd. De rechtbank zal de betalingsvordering van [eiser] dus gedeeltelijk toewijzen. De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank afwijzen.

De tegenvordering van [gedaagde c.s.] tot verrekening van (herstel)kosten en herstel zal de rechtbank gedeeltelijk toewijzen. Ook zal de rechtbank de tegenvordering die ziet op het staken van de verhuur van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen toewijzen. Voor het overige zal de rechtbank de tegenvorderingen van [gedaagde c.s.] afwijzen. De rechtbank legt deze beslissingen hieronder uit.

in conventie

Mag [eiser] betaling van de laatste termijn eisen?

Aanvankelijk hebben [gedaagde c.s.] als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering, omdat de laatste termijn van de aanneemsom niet aan [eiser] , maar aan [bedrijf 3] moet worden betaald. [gedaagde c.s.] hebben dit verweer tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, omdat uit een door [eiser] in het geding gebrachte akte van cessie blijkt dat hij gerechtigd is de betaling te ontvangen. Dit verweer behoeft dan ook geen nadere beoordeling meer.

Wel vinden [gedaagde c.s.] dat zij door de discussie over het vorderingsrecht van [eiser] zijn benadeeld, omdat zij meer juridische kosten hebben moeten maken. Hiermee moet bij de proceskostenveroordeling rekening worden gehouden, aldus [gedaagde c.s.] De rechtbank zal verderop in het vonnis bij de proceskostenveroordeling op dit punt een beslissing nemen.

De laatste termijn van de aanneemsom

[gedaagde c.s.] hebben niet betwist dat zij beiden de laatste termijn van de aanneemsom van € 14.217,50 inclusief btw aan [eiser] moeten betalen. Dit betekent dat de vordering van [gedaagde c.s.] (in beginsel) kan worden toegewezen, tenzij het door hen gedane beroep op opschorting van de betaling in afwachting van herstel van gebreken en/of op verrekening van hetgeen zij nog aan [eiser] zouden zijn verschuldigd met een tegenvordering van hen op [eiser] , slaagt.

Ter beantwoording van de vraag of [gedaagde c.s.] de betaling van de laatste termijn van de aanneemsom tot heden terecht hebben opgeschort vanwege een tekortkoming in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst door [eiser] is in dit geval bepalend of het werk op het moment van oplevering gebreken bevatte. Opschorting is volgens de wet (artikel 6:262 BW) toegestaan voor zover de gebreken haar rechtvaardigen. Dit betekent dat de opschorting geen grotere omvang mag aannemen dan de (geschatte) herstelkosten van de gebreken waartegen zij is gericht.

Volgens [eiser] mochten [gedaagde c.s.] hun betalingsverplichting niet opschorten, omdat hij niet in verzuim verkeerde wegens schuldeisersverzuim van [gedaagde c.s.] door de laatste termijn van de aanneemsom niet (zoals overeengekomen) vóór de oplevering betalen. [eiser] heeft echter miskend dat verzuim aan zijn zijde niet vereist is voor een geslaagd beroep op opschorting. De vraag is of [gedaagde c.s.] terecht hun betalingsverplichting hebben opgeschort. En dat antwoord is ja gelet op de gebreken. Zie hierna in reconventie.

De vraag of [gedaagde c.s.] nog vorderingen mogen verrekenen beantwoordt de rechtbank ontkennend. Ook dit legt de rechtbank hierna in reconventie uit.

in reconventie

Waarover verschillen partijen van mening?

Het geschil van partijen in reconventie draait om vijf onderwerpen, namelijk A) het al dan niet bestaan van gebreken en/of tekortkomingen in de uitvoering van het werk, B) het al dan niet verschuldigd zijn van omzetderving, C) het al dan niet verschuldigd zijn van (vertragings)schade wegens te late oplevering, D) de vergoeding van deskundigenkosten, en - tot slot - E) het verhuren van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen.

De rechtbank zal deze onderwerpen en de daarmee samenhangende geschilpunten hierna achtereenvolgens beoordelen.

A. De gebreken en/of tekortkomingen

In de kern spitst het geding tussen partijen zich toe op het antwoord op de vraag of het werk (nog steeds) gebreken vertoont, en, zo ja, of [eiser] aansprakelijk kan worden gehouden voor het herstel van die gebreken. Ten aanzien van een aantal gebreken verschillen partijen (slechts) van mening over de omvang van een door [eiser] te betalen (vervangende) schadevergoeding.

Bij de beoordeling van die vragen geldt als uitgangspunt dat [eiser] op grond van artikel 7:758 lid 3 BW door oplevering is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die [gedaagde c.s.] ten tijde van de oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Op grond van artikel III van de koop-/aannemingsovereenkomsten is [eiser] ook aansprakelijk voor gebreken die [gedaagde c.s.] gedurende de onderhoudstermijn van zes maanden na de datum van oplevering heeft ontdekt.

Verder blijft [eiser] ook na de oplevering en onderhoudstermijn aansprakelijk voor gebreken die ten tijde van de oplevering niet zichtbaar waren en daarna aan de dag zijn getreden, de zogenaamde verborgen gebreken.

[gedaagde c.s.] hebben aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding voor de in randnummer 4.48 van hun conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie genoemde gebreken sub a tot en met sub j. Voor de gebreken sub k t/m sub n genoemd in dat randnummer en voor de in hun akte vermeerdering van eis in reconventie in randnummer 4 genoemde gebreken sub oen sub p maken [gedaagde c.s.] aanspraak op herstel.

De rechtbank gaat bij de beoordeling hierna uit van de door [gedaagde c.s.] gehanteerde aanduiding van de gebreken.

Het gebreken waarvoor [gedaagde c.s.] vervangende schadevergoeding vorderen

Voor de gebreken a. tot en met j. hebben [gedaagde c.s.] vervangende schadevergoeding gevorderd. De herstelkosten voor deze gebreken begroten zij op € 22.550,- exclusief btw (bedrijfsunit [bedrijf 2] ) en op € 21.245,- exclusief btw (bedrijfsunit van [bedrijf 1] ). Zij hebben daarbij verwezen naar de offerte van 27 januari 2023 van [bedrijf 4] B.V. ( [bedrijf 4] ).3

Uit artikel 6:87 BW volgt dat voor zover nakoming van een verbintenis niet al blijvend onmogelijk is, de verbintenis kan worden omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding als de schuldenaar ( [eiser] ) in verzuim is en de schuldeiser ( [gedaagde c.s.] ) schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. Geen omzetting vindt plaats, die door de tekortkoming, gezien haar ondergeschikte betekenis, niet wordt gerechtvaardigd.

Aan de in artikel 6:87 BW genoemde vereisten voor omzetting is in dit geval voldaan. De rechtbank licht dat hierna toe.

[eiser] in verzuim en schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde c.s.] ?

[eiser] heeft als verweer aangevoerd dat hij niet in verzuim is, omdat [gedaagde c.s.] in schuldeisersverzuim verkeren. Volgens [eiser] hebben [gedaagde c.s.] de laatste termijn van de aanneemsom niet vóór de oplevering betaald en hem daarnaast geen gelegenheid gegeven om het herstel uit te voeren. [gedaagde c.s.] hebben dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet, omdat hij onvoldoende heeft onderbouwd dat én hoe [gedaagde c.s.] in (schuldeisers)verzuim zijn komen te verkeren. In het midden gelaten of [gedaagde c.s.] terecht de laatste termijn onbetaald hebben gelaten, het niet betalen van de laatste termijn levert in ieder geval geen omstandigheid op die verhindert dat [eiser] de op hem rustende verplichting van herstel kan nakomen. Het onbetaald laten van de laatste termijn is daarmee geen omstandigheid die kan leiden tot schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde c.s.]

Het verweer van [eiser] dat [gedaagde c.s.] door hem niet in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen in schuldeisersverzuim zijn komen te verkeren, en dat hij, [eiser] , daardoor ten aanzien van zijn herstelverplichting niet in verzuim is komen te verkeren, wordt gepasseerd. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde c.s.] [eiser] hebben verhinderd herstelwerkzaamheden uit te voeren. De enkele door [eiser] aangevoerde omstandigheid dat hij de gebreken door verschillende omstandigheden, waaronder de bouwvakantie en het feit dat partijen niet meer on speaking terms waren, niet kon herstellen is voor de conclusie dat [gedaagde c.s.] [eiser] geen gelegenheid hebben gegeven voor de afronding van de herstelwerkzaamheden in ieder geval onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde c.s.] hebben geprobeerd om (een deel van) de geschilpunten tussen partijen financieel af te wikkelen. Ook hieruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde c.s.] herstel door [eiser] hebben geweigerd.

Nu [eiser] geen andere concrete feiten heeft gesteld die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, is de conclusie dat van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde c.s.] geen sprake is.

Verder stelt de rechtbank vast dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat er nog gebreken in het werk bestaan, die (nog) niet door hem zijn hersteld. Dit betekent dat hij op dit punt in verzuim is als bedoeld in artikel 6:87 BW.

De door [gedaagde c.s.] opgeworpen vraag of [eiser] zich met terugwerkende kracht kan beroepen op schuldeisersverzuim, omdat hij niet eerder dan met de akte van cessie gerechtigd was betalingen van [gedaagde c.s.] te ontvangen, behoeft gelet op het voorgaande geen nadere beoordeling meer.

De omzettingsverklaring

De rechtbank is van oordeel dat de conclusie van eis in reconventie moet worden gezien als een omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW, omdat een omzettingsverklaring ontbreekt. Deze conclusie kan worden gezien als een omzettingsverklaring, omdat [gedaagde c.s.] hierin immers ten aanzien van een aantal duidelijk toegelichte gebreken niet langer nakoming (herstel), maar schadevergoeding heeft gevorderd. De vordering tot nakoming is daarmee omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

De rechtbank zal hierna per punt beoordelen of sprake is van een gebrek en zo ja, of [gedaagde c.s.] aanspraak kunnen maken op vergoeding van herstelkosten.

[eiser] heeft ook tijdens de mondelinge behandeling voor verschillende gebreken herstel aangeboden. Daarvoor is evenwel geen plaats meer, omdat [gedaagde c.s.] hun vordering tot nakoming rechtsgeldig hebben omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

Punt a. De toegangsdeur

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat de toegangsdeuren kromtrekken en klemmen bij warme weersomstandigheden, zodat deze soms moeizaam open of dicht kunnen. [eiser] heeft al eerder herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar zonder goed resultaat. [eiser] is daarom gehouden de door [gedaagde c.s.] te maken herstelkosten aan hen te vergoeden, aldus [gedaagde c.s.]

De rechtbank stelt vast dat [adviesbureau] in haar rapport heeft geconcludeerd dat de deuren van de bedrijfsunits matig tot niet sluiten en zijn krom getrokken. Dit staat ook vermeld op de aktielijst van 27 maart 2022 van [eiser] zelf. [eiser] heeft onvoldoende betwist dat de deuren ook na het door hem uitgevoerde herstel nog steeds niet onder alle weersomstandigheden goed sluiten. [gedaagde c.s.] kunnen dan ook om beginsel aanspraak maken op de herstelkosten die moeten worden gemaakt om de deuren goed te laten sluiten.

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat de deuren volledig moeten worden vervangen. Zij hebben de hiervoor te maken herstelkosten begroot op € 7.425,- exclusief btw per deur en verwijzen daarbij naar de offerte [bedrijf 4] .

De rechtbank volgt [gedaagde c.s.] hierin. [eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat volledige vervanging van de deuren noodzakelijk is. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel verklaard dat de deuren deugdelijk kunnen worden hersteld door een stang in de stijl van de deur aan te brengen, maar enige onderbouwing op dat punt ontbreekt. Zeker omdat hij al een keer zonder succes herstel heeft uitgevoerd, had [eiser] dat wel moeten doen.

Dit betekent dat [gedaagde c.s.] aanspraak kunnen op de kosten voor het vervangen van de deuren. De omvang van deze herstelkosten is met de offerte van [bedrijf 4] voldoende aangetoond en door [eiser] verder niet weersproken. De rechtbank wijst de op dit punt gevorderde kosten voor vervangen van € 7.425,- exclusief btw dan ook toe.

Punt b. De trap en punt c. De beschadigde glaslat van raamkozijn bovenverdieping

[gedaagde c.s.] hebben zich op het standpunt gesteld dat de in hun bedrijfsunits aanwezige trap spijlen mist, dat er een gat tussen de wand en de trap zit, dat de trap, anders dan is overeengekomen, is uitgevoerd in vurenhout in plaats van hardhout en dat deze niet voldoet aan het bouwbesluit. Verder is een glaslat van het raamkozijn bovenverdieping van de bedrijfsunit van [bedrijf 1] na vervanging van een ruit beschadigd, aldus [gedaagde c.s.]

Ook als er van wordt uitgegaan dat [eiser] op deze punten een verwijt kan worden gemaakt, kan geen bedrag aan herstelkosten worden toegewezen.

[gedaagde c.s.] hebben de omvang van de te maken herstelkosten op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt en onderbouwd, terwijl op hen wel de bewijslast rust. [gedaagde c.s.] hebben op dit punt geen concrete herstelkosten gevorderd en deze kosten zijn ook niet opgenomen in de offerte van [bedrijf 4] . Het is in de gegeven omstandigheden voor de rechtbank ook niet mogelijk de herstelkosten te schatten. Dit betekent dat de vordering op deze punten alleen al daarom niet kan worden toegewezen.

Punt d. De stellatten van de ramen

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat de stellatten van de ramen van het frame wijken en dat deze in sommige units al aan het schimmelen zijn. Ook is hierdoor sprake van roestvorming, aldus [gedaagde c.s.] . [eiser] heeft daartegenover aangevoerd dat hij hiervoor niet meer aansprakelijk kan worden gehouden.

De rechtbank volgt [eiser] in zijn verweer. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde c.s.] in een e-mail van 26 februari 2022 hebben opgemerkt dat de stellatten van de ramen van het frame wijken. Tijdens de oplevering was dit kennelijk niet meer aan de orde, want [adviesbureau] heeft dit punt niet als opleverpunt opgenomen in haar rapport. Dit betekent dat niet kan worden uitgesloten dat de roest- en schimmelvorming niet door toedoen van [eiser] , maar door een andere oorzaak is ontstaan, bijvoorbeeld door verkeerd gebruik van de bedrijfsunits of onjuist gebruik van de aanwezige airco installatie. Omdat [gedaagde c.s.] geen andere concrete omstandigheden hebben gesteld en onderbouwd, die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, is de conclusie dat de gevorderde herstelkosten op dit punt moeten worden afgewezen.

Punt e. De deuken in staal

De rechtbank stelt vast dat [eiser] niet heeft weersproken dat de stalen lekdorpels in de bedrijfsunits van [gedaagde c.s.] zijn beschadigd, in die zin dat er deuken in het staal zitten. Ook [adviesbureau] heeft dit tijdens de oplevering geconstateerd en in haar rapport vermeld. Dit betekent dat [gedaagde c.s.] in beginsel aanspraak kunnen maken op de door hen te maken herstelkosten op dit punt.

[bedrijf 1] heeft op dit punt aanspraak gemaakt op een bedrag van € 305,- exclusief btw aan herstelkosten en [bedrijf 2] een bedrag van€ 300,- exclusief btw. Omdat [eiser] deze kosten niet heeft weersproken en deze met de offerte van [bedrijf 4] voldoende zijn onderbouwd zullen deze bedragen worden toegewezen.

Punt f De kieren in tussenwanden tussen de bedrijfsunits en punt g. Het gat in scheidingswand naar naastgelegen unit

Volgens [gedaagde c.s.] is tijdens de onderhoudsperiode geconstateerd dat er kieren zitten in tussenwanden tussen de naast elkaar gelegen bedrijfsunits. Hierdoor kan lucht, vocht, geuren en geluid naar binnen en naar buiten tussen de onderlinge bedrijfsunits. Dit kan niet worden aangemerkt als goed en deugdelijk werk. [gedaagde c.s.] hebben aanspraak gemaakt op een bedrag van € 1.795,- exclusief btw aan herstelkosten.

[eiser] heeft betwist dat sprake is van ondeugdelijk werk. Volgens hem gaat het hier om een bedrijfsunit met een lichte industriefunctie, waarvoor niet dezelfde eisen gelden als aan een woning of kantoorruimte.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Ook als ervan moet worden uitgegaan dat het hier gaat om bedrijfsunits met een lichte industriefunctie, is de rechtbank van oordeel dat tussen de naast elkaar gelegen bedrijfsunits geen kieren aanwezig mogen zijn. Volgens de verkoopbrochure4 van [eiser] speelt het verblijven van mensen bij een gebouw met een lichte industriefunctie een ondergeschikte rol. Dit sluit dus niet uit dat er toch bijvoorbeeld klanten in de bedrijfsunits aanwezig zijn. De rechtbank acht het daarom onwenselijk dat er kieren in de tussenwanden tussen de bedrijfsunits zitten. Bovendien heeft [eiser] zich zowel in zijn conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende uitlating niet-ontvankelijheidsverweer als tijdens de mondelinge behandeling bereid verklaard de afdichting te realiseren.

Omdat [eiser] de in de offerte van [bedrijf 4] begrote herstelkosten van € 1.795,-exclusief btw per bedrijfsunit niet heeft weersproken en worden deze toegewezen.

Punt h. Het gat (uitsparing) in de verdiepingsvloer en aftimmering

Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsunit van [bedrijf 2] is opgeleverd met een uitsparing (gat) in de verdiepingsvloer. Partijen verschillen van mening of [eiser] op dit punt ondeugdelijk werk heeft verricht.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] op dit punt ondeugdelijk werk heeft geleverd. De huidige situatie met een gat in de verdiepingsvloer van de bedrijfsunit van [bedrijf 2] is zeer onveilig. Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, valt ook niet te begrijpen dat [eiser] het gat in de verdiepingsvloer van [bedrijf 1] wel heeft afgetimmerd en dichtgemaakt, maar het gat in de bedrijfsunit van [bedrijf 2] niet.

[eiser] heeft het verweer gevoerd dat dit gebrek bij oplevering door [bedrijf 2] had kunnen worden opgemerkt, dat hij dat niet heeft gedaan en dat [eiser] om die reden niet meer aansprakelijk kan worden gehouden voor eventuele herstelkosten.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Uit het rapport van [adviesbureau] blijkt immers dat [bedrijf 2] dit gebrek bij oplevering heeft gemeld. In het rapport van [adviesbureau] staat immers op pagina 16 onder het kopje "5. Opleverlijst" uitdrukkelijk vermeld: "Unit C (de rechtbank: de bedrijfsunit van [bedrijf 2] ) Vloersparing op verdieping is niet voorzien van niet beweegbare afscheiding. "

Dit betekent dat [eiser] is gehouden de door [bedrijf 2] te maken herstelkosten te vergoeden. [bedrijf 4] heeft deze kosten in haar offerte begroot op een bedrag van

€ 1.325,-exclusief btw. [eiser] heeft de door [bedrijf 4] begrote herstelkosten niet betwist. De rechtbank wijst de vordering op dit punt dan ook toe.

i) De bedrijfsunits voldoen niet aan de brandveiligheidseisen

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat hun bedrijfsunits niet voldoen aan de brandveiligheidseisen die aan de omgevingsvergunning worden gesteld. Volgens [gedaagde c.s.] ontbreken per bedrijfsunit een brandwerende scheidingswand op de begane grond, een tweetal brandwerende deuren, een drietal bordjes nooduitgang en twee brandblussers. In het rapport van [adviesbureau] is het ontbreken van brandveiligheidsaspecten wel opgemerkt.

[eiser] heeft daartegenover aangevoerd dat de bedrijfsunits casco zijn opgeleverd en dat [gedaagde c.s.] de door hen gestelde zaken zelf moesten aanbrengen.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde c.s.] op grond van de koop-/aannemingsovereenkomsten ervan konden en mochten uitgaan dat rookmelders, "vluchtroute"-bordjes en brandblussers door [eiser] werden aangebracht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechter samen met partijen gekeken naar de bouwtekening,5 die deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomsten, en gezamenlijk geconstateerd dat deze voorzieningen wel zijn ingetekend. Onweersproken is dat deze voorzieningen niet aanwezig waren bij de oplevering. Dat had [eiser] op grond van koop-/aannemingsovereenkomsten wel moeten doen. De door [gedaagde c.s.] te maken herstelkosten op dit punt zijn dan ook toewijsbaar. [bedrijf 4] heeft hiervoor in haar offerte een bedrag van € 1.215,- begroot. Dit bedrag, dat door [eiser] niet is weersproken, wijst de rechtbank toe.

De overige door [bedrijf 4] begrote kosten(€ 5.945,-) voor het aanbrengen van brandwerende scheidingswanden en brandwerende deuren wijst de rechtbank af, omdat [gedaagde c.s.] niet voldoende hebben onderbouwd dat [eiser] op grond van de koop-/aannemingsovereenkomsten was gehouden deze brandwerende voorzieningen aan te brengen. [eiser] was immers slechts belast met de cascobouw van de bedrijfsunits. De brandcompartimentering betreft de afbouw waarvoor [gedaagde c.s.] zelf verantwoordelijk waren. Ook uit de bouwtekening kan deze verplichting niet worden afgeleid.

Punt j. De staalbouw niet conform constructietekeningen uitgevoerd

De rechtbank stelt vast dat [eiser] niet heeft weersproken dat zowel bij [bedrijf 1] als bij [bedrijf 2] de twee stalen trekstangen boven de kozijnen niet zijn geplaatst. Ook heeft [eiser] niet weersproken dat hierdoor de kozijnen (kunnen gaan) doorhangen. Dit betekent dat [eiser] is gehouden de herstelkosten op dit punt aan [gedaagde c.s.] te voldoen.

Zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] hebben aanspraak gemaakt op een bedrag van € 300,-exclusief btw. Omdat [gedaagde c.s.] deze kosten met de offerte van [bedrijf 4] heeft onderbouwd en [eiser] deze niet heeft betwist, wijst de rechtbank de vordering op dit punt toe.

De tussenconclusie ten aanzien van de gevorderde vervangende schadevergoeding

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [bedrijf 2] aanspraak kan maken op de volgende herstelkosten (exclusief btw):

de toegangsdeur € 7.425,-

de deuken in staal € 300,-

de kieren in tussenwanden € 1.795,-

het gat in de verdiepingsvloer € 1.325,-

de brandveiligheid € 1.215,-

de trekstangen € 300,-

Totaal € 12.360,-

[bedrijf 1] kan aanspraak maken op de volgende herstelkosten (exclusief btw):

de toegangsdeur € 7.425,-

de deuken in staal € 305,-

de kieren in tussenwanden € 1.795,-

de brandveiligheid € 1.215,-

de trekstangen € 300,-

Totaal € 11.040,-

De punten waarvoor herstel wordt gevorderd

Punt k. De straatnummering en de brievenbussen voor de bedrijfsunits

[gedaagde c.s.] zijn van mening dat [eiser] de straatnummering en de brievenbussen voor de bedrijfsunits moet aanbrengen. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank volgt [gedaagde c.s.] hierin niet. Niet is komen vast te staan dat [eiser] op grond van de koop/-aannemingsovereenkomsten is gehouden tot het aanbrengen van de straatnummering en/of het plaatsen van de brievenbussen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben deze werkzaamheden betrekking op de gemeenschappelijke gedeelten van het bedrijvencomplex waarover de opgerichte VvE (op grond van artikel 5:126 lid 1 BW) het beheer voert. Het is dan ook in beginsel de VvE die de gezamenlijke eigenaren op dat punt in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde c.s.] desgevraagd ook verklaard dat het aanbrengen van de straatnummering en de brievenbussen niet als een verplichting van [eiser] in de koop-/aannemingsovereenkomsten is overeengekomen, maar dat dit is besloten in een vergadering van de VvE.

Dit betekent dat de VvE en niet [gedaagde c.s.] op dit punt bevoegd is een rechtsvordering in te stellen. Dat [gedaagde c.s.] toch een vordering mogen instellen is door [eiser] betwist en verder door hen niet onderbouwd. De conclusie is dat het gevorderde herstel niet toewijsbaar is.

Punt l. Poort in hekwerk

Tussen partijen is niet in discussie dat [eiser] zonder overleg of toestemming van de VvE in het gemeenschappelijke hek een toegangspoort heeft gerealiseerd en dat hierdoor derden via die toegangspoort de privé parkeerplaats van [bedrijf 1] gebruiken om bij hun ( [eiser] gehuurde) bedrijfsunit te komen.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde c.s.] verklaard dat [eiser] de poort inmiddels wel heeft afgesloten, maar deze nog niet, zoals toegezegd, heeft verwijderd. [eiser] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [eiser] de toegangspoort in het hekwerk moet verwijderen en het hek ter plaatse op deugdelijke wijze moet herstellen. Het gevorderde herstel is dan ook toewijsbaar.

Punt m. Parkeerplaatsen niet conform de splitsingstekeningen

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] volgens de splitsingstekening6 voor de acht bedrijfsunits ook acht eigen parkeerplaatsen moest realiseren en daarnaast vier gemeenschappelijke parkeerplaatsen (dus twaalf in totaal).

Ook staat niet ter discussie dat [eiser] aanvankelijk 20 parkeerplaatsen had gerealiseerd op het gehele terrein, waarvan 16 op de beschikbare ruimte voor de 12 parkeerplaatsen en 4 op de verkeersruimte voor bedrijfsunit 6G. Dat hierdoor de parkeerplaatsen van [gedaagde c.s.] kleiner werden, is evenmin een discussiepunt.

Volgens [gedaagde c.s.] is de huidige situatie ook na een recente aanpassing van de belijning door [eiser] nog steeds niet in overeenstemming met de splitsingstekening.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij de belijning van de parkeerplaatsen die bij de bedrijfsunits horen inmiddels heeft aangepast zodat er sprake is van acht parkeerplaatsen, één voor iedere bedrijfsunit.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechter samen met partijen de splitsingstekening vergeleken met de door [gedaagde c.s.] in het geding gebrachte tekening van de huidige (door [eiser] aangepaste) belijning van de parkeerplaatsen.7 [eiser] heeft niet weersproken dat de huidige situatie (nog steeds) niet in overeenstemming is met de splitsingstekening en dat met name de gemeenschappelijke parkeerplaatsen in de huidige situatie te klein zijn om te gebruiken als parkeerplaats. [eiser] moet de belijning van de parkeerplaatsen in overeenstemming met de splitsingstekening uitvoeren. Het gevorderde herstel is op dit punt toewijsbaar.

Punt n. De bedrading van de buitenlamp

Volgens [gedaagde c.s.] is de bedrading voor de buitenlamp (op de gemeenschappelijke gevel van het bedrijvencomplex) direct onder de overstort van het dak geplaatst waardoor stroomstoring kan ontstaan. [eiser] moet dit gebrek herstellen, aldus [gedaagde c.s.] [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank wijst het gevorderde herstel op dit punt af. [gedaagde c.s.] hebben hun stelling dat de bedrading onjuist is aangebracht op geen enkele wijze onderbouwd. Hoewel dit punt bij oplevering al zichtbaar moet zijn geweest heeft ook [adviesbureau] hiervan in haar rapportage geen melding van gemaakt. In de gegeven omstandigheden is dan ook geen plaats voor herstel. Dit overigens nog daargelaten de vraag of [gedaagde c.s.] bevoegd zijn op dit punt een vordering in te stellen, omdat de lamp is bevestigd op de gemeenschappelijke gevel van het bedrijvencomplex.

Punt o. Het straatwerk

Het gevorderde herstel betreffende het straatwerk voor de bedrijfsunit van [bedrijf 2] is toewijsbaar. [eiser] heeft onvoldoende weersproken dat het straatwerk voor de bedrijfsunit van [bedrijf 2] afloopt richting de voordeur van zijn bedrijfsunit, waardoor bij hevige regelval wateroverlast in de bedrijfsunit wordt veroorzaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zich ook bereid verklaard het herstel op dit punt op zich te nemen.

Punt p. De loszittende moeren

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] ook toegezegd de loszittende moeren in de staalconstructie van de bedrijfsunit van [bedrijf 1] aan te draaien. Het gevorderde herstel op dit punt is dus toewijsbaar.

De tussenconclusie ten aanzien van het gevorderde herstel

Op grond van het voorgaande is [eiser] gehouden de volgende gebreken te herstellen:

het gemeenschappelijke hekwerk (poort verwijderen);

de belijning van de parkeerplaatsen;

het straatwerk voor de bedrijfsunit van [bedrijf 2] .

de loszittende moeren in de staalconstructie van de bedrijfsunit van [bedrijf 1] .

De gevorderde termijn van dertig dagen voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden is weersproken en vindt de rechtbank redelijk en zal daarom worden toegewezen.

De gevorderde dwangsom komt de rechtbank niet onredelijk voor en wordt daarom toegewezen.

B. Het vergoeden van omzetderving

[gedaagde c.s.] hebben beiden aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 2.600,- als vergoeding voor omzetderving. Zij hebben [eiser] verweten dat zij voor de benodigde herstelwerkzaamheden overleggen hebben moeten plannen en bijwonen en aanwezig moesten zijn in de bedrijfsunits om (een deel van de) herstelwerkzaamheden te kunnen laten plaatsvinden. Om die reden dient [eiser] de door hen geleden omzetderving aan hen vergoeden, aldus [gedaagde c.s.] c.s.. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde c.s.] geen aanspraak kunnen maken op de door hen gevorderde vergoeding van omzetderving. Zij hebben de door hen gestelde omzetderving niet nader met stukken onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Dat had wel van hen mogen worden verwacht, omdat [eiser] gemotiveerd heeft betwist dat [gedaagde c.s.] door zijn toedoen schade hebben geleden. Dit nog in het midden gelaten dat onvoldoende is toegelicht dat de omzetderving in zodanig verband staan met het door [gedaagde c.s.] gestelde tekortschieten van [eiser] dat de omzetderving aan hem kan worden toegerekend. Alleen al daarom kunnen [gedaagde c.s.] geen aanspraak maken op enig bedrag aan schade.

C. De (vertragings)schade wegens te late oplevering

[gedaagde c.s.] zijn verder van mening dat de overeengekomen bouwtijd is overschreden en dat zij hierdoor schade hebben geleden. Deze schade dient [eiser] te vergoeden. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde c.s.] geen aanspraak kunnen maken op schade wegens te late oplevering en licht dat hierna toe.

Partijen zijn in artikel 7 van de koop-/aannemingsovereenkomsten voor de bouwtijd het volgende overeengekomen, voor zover van belang:

"( ...) Artikel 7

1. De ondernemer verbindt zich een aanvang met de funderingswerkzaamheden van het gebouw te maken uiterlijk op mei 2021, dan wel, wanneer die dag geen werkbare dag is, op de eerstvolgend werkbare dag daarna.

De ondernemer verbindt zich de gebruikseenheid binnen 130 werkbare werkdagen na de dag waarop een aanvang met de funderingswerkzaamheden is respectievelijk dient te worden gemaakt geheel voor gebruik gereed op te leveren aan de verkrijger.

De ondernemer is verplicht de verkrijger regelmatig te informeren omtrent de voortgang van de bouw.

2. Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden die buiten de macht van de ondernemer zijn gelegen gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen. ( ...) ".

Partijen zijn met artikel 7 overeengekomen dat [eiser] het werk binnen 130 werkbare werkdagen na de dag waarop de funderingswerkzaamheden aanvingen diende op te leveren. Voor de schade wegens het overschrijden van die bouwtijd zijn partijen geen contractuele boete overeengekomen. Dat betekent dat het op de weg van [gedaagde c.s.] ligt om te stellen en te onderbouwen dat zij door het overschrijden van de bouwtijd daadwerkelijk schade hebben geleden tot het door hen gestelde bedrag. Hierin zijn [gedaagde c.s.] naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd.

Ook indien [gedaagde c.s.] worden gevolgd in hun stelling dat [eiser] het werk te laat heeft opgeleverd, is niet komen vast te staan dat zij hierdoor schade hebben geleden. Volgens [gedaagde c.s.] bestaat de door hen geleden schade onder meer uit dubbele huurlasten, extra reiskosten en winstderving door het heen en weer moeten rijden tussen twee locaties. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde c.s.] onvoldoende onderbouwd dat zij deze kosten door toedoen van [eiser] hebben moeten maken. Dit blijkt in ieder geval niet uit de als productie 18 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie in het geding gebrachte bewijsstukken, waaronder huurovereenkomsten en facturen.

Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde c.s.] enige schade hebben geleden door het overschrijden van de overeengekomen bouwtijd, volgt de rechtbank [gedaagde c.s.] ook niet in hun subsidiaire stelling dat moet worden aangesloten bij het in de modelovereenkomsten van Woningborg opgenomen beding, waarin is bepaald dat de ondernemer bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever is verschuldigd van een kwart promille (0,25%0) van de aanneemsom per kalenderdag. Bovendien hadden partijen ook bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomsten een dergelijk beding kunnen overeenkomen, maar zij hebben dat om hen moverende redenen niet gedaan.

D. De vergoeding van deskundigenkosten

[gedaagde c.s.] hebben verder op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW aanspraak gemaakt op vergoeding van de door ieder van hen betaalde deskundigenkosten ten bedrage van € 187,05 inclusief btw.

[eiser] heeft betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Dit zijn kosten die [gedaagde c.s.] vrijwillig hebben gemaakt in het kader van de oplevering, hetgeen gebruikelijk is bij een oplevering.

De rechtbank is van oordeel dat de door [gedaagde c.s.] gevorderde kosten van [adviesbureau] voor het vaststellen van de (oplever)gebreken en het inzichtelijk maken van de schade als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW, voor vergoeding in aanmerking komen. Wat de omvang hiervan betreft geldt volgens vaste rechtspraak de zogeheten 'dubbele redelijkheidstoets' die inhoudt dat in de gegeven omstandigheden de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn (geweest). Naar het oordeel van de rechtbank is aan deze toets voldaan. [gedaagde c.s.] hebben de door hen gevorderde kosten ten bedrage van ieder € 187,05 exclusief btw met de als productie 17 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie in het geding gebrachte factuur van 24 maart 2022 van [adviesbureau] genoegzaam onderbouwd. Nu [eiser] deze factuur niet heeft weersproken en deze kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, komt genoemd bedrag van ieder € 187,05 exclusief btw voor toewijzing in aanmerking

E. De gemeenschappelijke parkeerplaatsen

Volgens [gedaagde c.s.] verhuurt [eiser] in strijd met de splitsingsakte en statuten een deel van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen op het gemeenschappelijke terrein van het bedrijvencomplex. [eiser] heeft dit betwist.

De rechtbank stelt vast dat in de splitsingsakte8 het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 19 december 2017 (het Modelreglement) van toepassing is verklaard.

Artikel 21 van het Modelreglement luidt voor zover van belang, als volgt:

"Artikel 21

Gebruik Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken

21. 1 iedere Eigenaar en Gebruiker heeft het medegebruik van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken volgens de bestemming daarvan.

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke zaken, ook wanneer die zich in zijn Privé-gedeelte bevinden. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere Eigenaars en Gebruikers. (...)".

Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] op grond van artikel 21 van het Modelreglement niet gerechtigd om inbreuk te maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars (waaronder Dam c.s.) van de gemeenschappelijke parkeerruimtes. Door de algemene parkeerplaatsen te verhuren aan derden handelt [eiser] dus in strijd met artikel 21 van het Modelreglement. [eiser] heeft onvoldoende betwist dat hij gemeenschappelijke parkeerplaatsen in het verleden heeft verhuurd aan derden. Dit is in strijd met het recht van medegebruik van deze parkeerplaatsen van [gedaagde c.s.] Dit betekent dat de vordering van [gedaagde c.s.] tot het staken en gestaakt houden van de verhuur van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen kan worden toegewezen.

De gevorderde dwangsom komt de rechtbank niet onredelijk voor en wordt daarom toegewezen. Wel wordt deze gemaximeerd als na te melden.

Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven de vraag of [eiser] op dit moment ook daadwerkelijk de gemeenschappelijke parkeerplaatsen verhuurt.

Wat betekent al het voorgaande voor de vorderingen in conventie en in reconventie?

in conventie

Ten aanzien van Privada geldt het volgende. Gelet op al het voorgaande is het in conventie gevorderde bedrag van € 14.217,50 toewijsbaar. Dit bedrag moet worden verrekend met de toewijsbaar geoordeelde vordering in reconventie van [bedrijf 2] ten bedrage van in totaal € 12.547,07 (€ 12.360,- plus € 187,05). Het beroep op verrekening van de vordering van [bedrijf 2] met de vordering van [eiser] gaat op, nu voldaan is aan de daarvoor gestelde eisen. Dit betekent dat [bedrijf 2] nog een bedrag van € 1.670,43 aan [eiser] moet betalen.

Ten aanzien van [bedrijf 1] geldt het volgende. Gelet op al het voorgaande is het in conventie gevorderde bedrag van € 14.217,50. Dit bedrag moet worden verrekend met de toewijsbaar geoordeelde vordering in reconventie van [bedrijf 1] van in totaal € 11.227,05 (€ 11.040,- plus € 187,05). Het beroep op verrekening van de vordering van [bedrijf 1] met de vordering van [eiser] gaat op, nu voldaan is aan de daarvoor gestelde eisen. Dit betekent dat [bedrijf 2] een bedrag van€ 2.990,45 aan [eiser] moet betalen.

Voor zover [gedaagde c.s.] zich in conventie hebben beroepen op een opschortingsrecht, stelt de rechtbank vast dat het onbetaald laten van de laatste termijn van de aanneemsom van € 14.217,50, gelet op het in reconventie toe te wijzen bedrag aan herstelkosten, niet disproportioneel was. [gedaagde c.s.] zijn dan ook jegens [eiser] niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun uit de koop-/aannemingsovereenkomsten voortvloeiende betalingsverplichting.

De wettelijke rente

De in conventie en in reconventie gevorderde contractuele en wettelijke rente dient tot het bedrag dat voor verrekening in aanmerking komt te worden afgewezen, gezien de terugwerkende kracht van de verrekening. De niet weersproken contractuele rente van 5% is dan ook toewijsbaar over het bedrag dat na verrekening resteert, derhalve over€ 1.670,43 ( [bedrijf 2] ) en € 2.990,45 ( [bedrijf 1] ). De ingangsdatum wordt bepaald op de dag van dagvaarding (13 december 2022) omdat pas in deze procedure de omvang van de betaling is komen vast te staan.

De buitengerechtelijke incassokosten

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na I juli 2012 is ingetreden.

[gedaagde c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Nu [eiser] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor zijn rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden moeten de kosten waarvan hij vergoeding vordert, worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten moeten dan ook worden afgewezen.

De proces- en nakosten

De rechtbank ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

[gedaagde c.s.] hebben betoogd dat zij meer juridische kosten hebben moeten maken door de discussie over het vorderingsrecht van [eiser] . De rechtbank volgt hen daarin niet, omdat zij hun standpunt op geen enkele wijze verder hebben onderbouwd en toegelicht.

De door [eiser] gevorderde nakosten worden afgewezen, omdat de proceskosten worden gecompenseerd.

in reconventie

Het door [gedaagde c.s.] gevorderde is deels toewijsbaar (zie onder randnummers 3.68 en 3.85).

De proces- en nakosten

De rechtbank ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

4. De beslissing

veroordeelt [bedrijf 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.670,43, vermeerderd met de contractuele rente van 5% daarover met ingang van 13 december 2022 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [bedrijf 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.990,45, vermeerderd met de contractuele rente van 5% daarover met ingang van 13 december 2022 tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

veroordeelt [eiser] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de volgende gebreken te herstellen:

- het gemeenschappelijke hek (verwijderen van de poort);

- de belijning van de parkeerplaatsen;

- het straatwerk voor de bedrijfsunit van [bedrijf 2] ;

- de loszittende moeren in de staalconstructie van de bedrijfsunit van [bedrijf 1] ;

dit alles op verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat [eiser] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 15.000,-;

veroordeelt [eiser] tot het staken en gestaakt houden van het verhuren van de gemeenschappelijke parkeerplaatsen op het buitenterrein aan derden dan wel anderszins het exclusieve gebruik daarvan aan derde te verschaffen, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 15.000,-;

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.

_________________________________________________________________

1 Productie 11 bij dagvaarding

2 Productie 12 bij dagvaarding

3 Productie 16 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

4 Productie 2 bij dagvaarding

5 Productie 7 bij conclusie van eis in conventie en van antwoord in reconventie

6 Productie 13 B bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

7 Productie 13 C bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

8 Productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

type: JH (4069) coli: