ECLI:NL:RBMNE:2025:5249, Rechtbank Midden-Nederland, 01-10-2025, 11533966 \ MC EXPL 25-707

1. [eiser sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 februari 2025, met producties 1 t/m 26;- de conclusie van antwoord van 16 april 2025, met producties 1 t/m 4; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eiser sub 1] c.s. van 14 augustus 2025, met producties 27 t/m 29;

- de akte van [gedaagde] van 22 augustus 2025, met producties 5 t/m 7;

- de akte van [gedaagde] van 25 augustus 2025, met productie 8.

De mondelinge behandeling (zitting) vond plaats op 28 augustus 2025. Daarbij was [eiser sub 1] aanwezig met zijn gemachtigden mr. R.P.M. de Laat en mr. J.R. van der Louw. Namens [gedaagde] waren [A] (financieel directeur) en [B] (bestuurder) aanwezig met gemachtigden mr. L. Kruitwagen en mr. R.J.F.J. Dekker.

Ten slotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

[eiser sub 1] c.s. heeft in 2018 een chalet gekocht van mevrouw [C] . De huurovereenkomst voor de plek waar het chalet op staat heeft hij ook van haar overgenomen. [eiser sub 1] c.s. huurt deze plek van [gedaagde] . [eiser sub 1] c.s. is van mening dat deze huurovereenkomst tot 1 januari 2091 duurt. [gedaagde] vindt dat de overeenkomst eindigt op 31 december 2040. Eén van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. is een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen hem en [gedaagde] een looptijd heeft tot 1 januari 2091 en [gedaagde] deze niet zomaar tussentijds kan opzeggen. Deze en de andere vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden grotendeels toegewezen.

3. De beoordeling

[eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] verschillen van mening over de looptijd van de huurovereenkomst. [eiser sub 1] c.s. is van mening dat de huurovereenkomst tot 1 januari 2091 duurt. Hij verwijst daarvoor naar artikelen 1 lid 4 en 4 lid 1 van de huurovereenkomst en de daarbij horende Recron-voorwaarden. In artikel 4 lid 1 staat, kortgezegd, dat [gedaagde] de huur niet tegen een eerdere datum dan 1 januari 2091 zal opzeggen, tenzij [eiser sub 1] c.s. de huur niet of niet op tijd betaalt of als er sprake is van een herstructurering (renovatie/verbouwing) van het park.

Volgens [gedaagde] heeft de huurovereenkomst tussen haar en [eiser sub 1] c.s. een looptijd tot 1 januari 2041 en eindigt deze van rechtswege op die datum. Zij onderbouwt deze stelling met de tekst van artikel 1 lid 4 van de huurovereenkomst: ‘Deze overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd en wel tot 1 januari 2041. (Zie ook art. 4 lid 1)'. [gedaagde] vindt dat artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst niets zegt over de looptijd van de overeenkomst, maar over de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging tot 1 januari 2091 in het geval van een herstructurering. Een opzegging staat volgens haar los van de looptijd.

[gedaagde] zegt ook dat het bij het opstellen van de huurovereenkomst haar bedoeling is geweest om deze tot 1 januari 2041 te laten lopen, omdat op die datum bijvoorbeeld ook de erfpachtovereenkomst tussen haar en Plassenschap Loosdrecht zou eindigen. Daarna zou zij de staplaatsen niet meer kunnen verhuren, tenzij de erfpacht voor 50 jaar zou worden verlengd en of dat zou gebeuren was toen nog niet duidelijk. Ook voert [gedaagde] aan dat de huidige chalets een levensduur van ongeveer 35 jaar hebben en dat het daarom voor de hand ligt dat een looptijd tot 1 januari 2041 is bedoeld, omdat dan geïnvesteerd zou moeten worden in nieuwe recreatiewoningen.

De huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] loopt tot 1 januari 2091

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] een looptijd tot 1 januari 2091 zijn overeengekomen. Dit wordt hieronder uitgelegd.

De kantonrechter moet de gemaakte afspraken uitleggen op grond van de ‘Haviltex-norm’. Dat betekent dat het bij de vraag wat [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] zijn overeengekomen niet alleen gaat om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Hierbij speelt ook een rol om wat voor partijen het gaat. De ene partij heeft bijvoorbeeld veel ervaring met het sluiten van bepaalde overeenkomsten, de andere doet dat bijna nooit. Dat alles moet bij de uitleg van een overeenkomst worden betrokken. Bovendien: niet alleen het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst is van belang. Ook wat partijen ná het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wát partijen zijn overeengekomen.

De tekst van de huurovereenkomst

De huurovereenkomst geeft [eiser sub 1] c.s. tot 1 januari 2041 maximale bescherming. Artikel 1 lid 4 verwijst expliciet naar artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst. De kantonrechter is het daarom met [eiser sub 1] c.s. eens dat deze artikelen niet los van elkaar gelezen kunnen worden. In artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst staat dat opzegging op grond van herstructurering vóór 1 januari 2041 door [gedaagde] wordt uitgesloten.

Voor de periode op of ná 1 januari 2041 geeft artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst [eiser sub 1] c.s. ook een sterke positie. Op basis van die bepaling moet [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. een minimaal gelijkwaardige plek aanbieden bij een herstructurering en loopt de huurovereenkomst (ook) door tot 1 januari 2091. De conclusie dat de huurovereenkomst niet van rechtswege (zonder opzegging) eindigt op 1 januari 2041 is dan ook gerechtvaardigd. Alles wijst erop dat een huurovereenkomst is gesloten die gunstig is voor de recreant, in dit geval [eiser sub 1] c.s.. Bovendien staat in artikel 4 lid 4 sub h van de huurovereenkomst dat alle bepalingen (die afwijken van de Recron-voorwaarden), waaronder artikel 4 van de huurovereenkomst ook valt, als een ondeelbaar geheel moeten worden gezien dat in het voordeel van de recreant strekt.

Het is gelet op wat in 3.6 en 3.7 is overwogen ook niet (goed) voorstelbaar dat [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. een regeling in de huurovereenkomst zouden opnemen voor de periode 1 januari 2041 tot 1 januari 2091, als het hun bedoeling was dat de overeenkomst per 1 januari 2041 automatisch zou eindigen. [gedaagde] zou dan tenslotte opnieuw kunnen onderhandelen met [eiser sub 1] c.s. over een nieuwe huurovereenkomst voor de periode na 1 januari 2041.

De Recron-voorwaarden

Bij de huurovereenkomst horen Recron-voorwaarden. Die voorwaarden gaan in principe over huurovereenkomsten die één jaar duren, maar daarvan kunnen partijen afwijken en een bepaalde looptijd afspreken. Dat hebben [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] gedaan. In de huurovereenkomst staat namelijk een looptijd tot 1 januari 2041. In de Recron-voorwaarden staat dat de huurovereenkomst automatisch verlengd wordt onder de dan geldende voorwaarden. Hierover hebben partijen geen andere afspraken gemaakt. Dat betekent dat na 1 januari 2041 de huurovereenkomst automatisch verlengd wordt en de andere voorwaarden over de opzegbaarheid van de overeenkomst door [gedaagde] gelden, zoals in artikel 4 van de huurovereenkomst staat. In dat artikel staat 1 januari 2091 als eerste datum waartegen opgezegd kan worden.

[eiser sub 1] c.s. mocht vertrouwen op de mededeling van [D]

[gedaagde] heeft aangeboden te bewijzen dat de bedoeling van de oorspronkelijke opstellers van de huurovereenkomst in 2005 was dat deze op 1 januari 2041 zou eindigen, maar de kantonrechter laat dit niet toe. Wat de bedoeling van de oorspronkelijke opstellers was, is in dit geval niet doorslaggevend. [eiser sub 1] c.s. is niet de eerste/oorspronkelijke huurder en hij heeft voordat hij de huurovereenkomst in 2018 tekende aan de toenmalig directeur van [gedaagde] ( [D] ) gevraagd of de huurovereenkomst een looptijd had tot 1 januari 2041 of 1 januari 2091. [D] heeft volgens hem daarop aangegeven dat de huurovereenkomst een looptijd tot 1 januari 2091 had. Vanwege de bevestiging van [D] over de langere looptijd is [eiser sub 1] c.s. de overeenkomst aangegaan.

[gedaagde] heeft deze gang van zaken niet weersproken. Zij heeft alleen aangegeven dat [D] niet een van de oorspronkelijke opstellers van de huurovereenkomst was en dat de oorspronkelijke opstellers een andere bedoeling hadden (zie 3.3), maar dit kan [eiser sub 1] c.s. niet worden tegengeworpen. [eiser sub 1] c.s. mocht in 2018 vertrouwen op de mededeling van de toenmalig directeur van [gedaagde] . Hij was bij uitstek de persoon om een vraag over de looptijd aan te stellen. Van [eiser sub 1] c.s. als consument kon niet worden verwacht dat hij de bedoeling van de opstellers van de overeenkomst achterhaalde. Dat was toen al 13 jaar geleden.

Daarbij komt dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgesteld en de tekst in de overeenkomst heeft gezet. Dat [gedaagde] het rechtsgevolg van de onduidelijkheid van artikel 1 lid 4 in samenhang met artikel 4 lid 1 misschien niet heeft voorzien, komt voor haar rekening en risico als professioneel verhuurder.

[eiser sub 1] c.s. heeft nu nog geen belang bij de vordering om een gelijkwaardige plek aangeboden te krijgen

[eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd dat de kantonrechter [gedaagde] verplicht om, onder voortzetting van de huurovereenkomst tot 1 januari 2091, aan [eiser sub 1] c.s. een minimaal gelijkwaardige plek op het recreatiepark aan te bieden als sprake is van een herstructurering. De kantonrechter wijst deze vordering af omdat [eiser sub 1] c.s. hier nu nog geen belang bij heeft.

[eiser sub 1] c.s. loopt met deze vordering vooruit op de mogelijkheid dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt in het geval van een herstructurering. Van een herstructurering van het deel van het park waar het chalet van [eiser sub 1] c.s. staat is nu nog geen sprake en het is onduidelijk of en hoe de herstructurering in de toekomst wordt uitgevoerd. Op dit moment is het dus niet zo dat [gedaagde] een verplichting uit de huurovereenkomst die voortvloeit uit een herstructurering niet nakomt.

[gedaagde] moet meewerken aan de overname van de ongewijzigde huurovereenkomst

[eiser sub 1] c.s. vordert verder, kort gezegd, de onvoorwaardelijke medewerking van [gedaagde] aan de overname van de huurovereenkomst door een nieuwe huurder, zonder dat deze huurovereenkomst gewijzigd wordt door [gedaagde] . [eiser sub 1] c.s. wil duidelijkheid over wat hij overdraagt met betrekking tot de huurovereenkomst, als hij zijn chalet verkoopt. Deze vordering wordt grotendeels toegewezen.

In de huurovereenkomst staat dat als [eiser sub 1] c.s. zijn chalet verkoopt hij daarbij de bestaande huurovereenkomst aan de nieuwe koper mag overdragen, als wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden. Die voorwaarden komen erop neer dat [eiser sub 1] c.s. de voorgenomen verkoop aan [gedaagde] moet melden, dat hij 3% van de verkoopprijs aan [gedaagde] moet afdragen en dat [gedaagde] schriftelijke toestemming moet geven voor de overdracht van het chalet en de overneming van de huurovereenkomst. Het staat [gedaagde] daarbij in principe niet vrij om haar medewerking te weigeren. Zij kan een nieuwe koper alleen weigeren als zij gegronde vrees heeft dat de nieuwe koper niet zal voldoen aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst.

[eiser sub 1] c.s. heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] aan nieuwe kopers andere verplichtingen oplegt wanneer zij de huurovereenkomsten overnemen. In een van de overgenomen huurovereenkomsten staat bijvoorbeeld de nieuwe bepaling ‘Artikel 10 Herstructurering [gedaagde] ’. Hierin staat dat de nieuwe huurder geen bezwaar (bij de gemeente) mag maken tegen de beoogde bouwplannen van [gedaagde] en dat [gedaagde] hieraan een direct opeisbare boete van € 50.000,00 koppelt. Deze bepaling staat niet in de huurovereenkomst van [eiser sub 1] c.s.. Ook uit de mails en brieven tussen [gedaagde] en een andere chaleteigenaar volgt dat [gedaagde] haar medewerking aan contractsovername afhankelijk heeft gesteld van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst. Deze nieuwe huurovereenkomst verschilde bijvoorbeeld in looptijd en de (on)mogelijkheid tot onderverhuur.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de geldende huurovereenkomst niet eenzijdig mag wijzigen en haar medewerking aan contractsovername niet afhankelijk mag stellen van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst en/of voorwaarden. Op basis van de huurovereenkomst moet [gedaagde] , als aan de gestelde voorwaarden is voldaan, meewerken aan de overdracht van de huurovereenkomst. Het gaat daarbij om contractsovername waarbij de gehele bestaande rechtsverhouding, zowel de rechten als de verplichtingen, worden overgedragen.

Dat [gedaagde] niet kan vaststellen of de overgenomen huurovereenkomsten in de situaties uit 3.17 hetzelfde/anders zijn als/dan die van [eiser sub 1] c.s. doet er niet aan af dat [eiser sub 1] c.s. het recht heeft om de overeenkomst ongewijzigd over te kunnen dragen, zolang aan de voorwaarden daarvoor is voldaan. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] in haar administratie had kunnen opzoeken of deze huurovereenkomsten verschillen van die van [eiser sub 1] c.s., maar dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

De medewerking van [gedaagde] is niet onvoorwaardelijk

[eiser sub 1] c.s. wil dat [gedaagde] onvoorwaardelijk meewerkt aan contractsovername, maar de huurovereenkomst verbindt juist voorwaarden aan het overdragen van de huurovereenkomst (zie 3.16). Dit is dus niet onvoorwaardelijk en dit staat daarom ook niet zo in de beslissing. Los daarvan kan de kantonrechter zich voorstellen dat [gedaagde] er belang bij heeft dat een eventuele afspraak met een nieuwe koper bijvoorbeeld binnen kantoortijden plaatsvindt.

[gedaagde] mag geen onjuiste mededelingen doen of onjuiste informatie verstrekken

Daarnaast wil [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde] geen onjuiste mededelingen doet of informatie verstrekt die strijdig zijn met de looptijd van de huurovereenkomst tot 2091 en de rechten van [eiser sub 1] op ongewijzigde contractovername van de huurovereenkomst bij verkoop van het chalet. Deze vordering wordt toegewezen.

De handelswijze van [gedaagde] schrikt kopers af

[eiser sub 1] c.s. heeft onderbouwd gesteld dat hoe [gedaagde] handelt bij contractsovername tenminste één keer ervoor heeft gezorgd dat een nieuwe koper is afgehaakt. [gedaagde] had in een brief bij de over te nemen huurovereenkomst gezet dat volgens haar ondubbelzinnig is overeengekomen dat deze eindigt op 30 december 2040 en daarom besloot de koper om niet door te gaan met de aankoop van een chalet. Uit berichten van een makelaar over de verkoop van een ander chalet volgt ook dat nieuwe kopers afhaken vanwege de onzekerheid over de looptijd van de huurovereenkomst.

[gedaagde] vindt dat zij ‘informatiebrieven’ bij een over te nemen huurovereenkomst mag voegen en is bereid om deze voortaan apart, dus los van de huurovereenkomst, aan nieuwe kopers te verzenden. Dat neemt niet weg dat kopers (kunnen) afhaken vanwege de brief en dat de informatie in de brief over de looptijd onjuist is (zie 3.4 t/m 3.9). [gedaagde] mag daar het hare van vinden, maar het ligt voor de hand dat er geen onwaarheden mogen worden verspreid over de verplichtingen die zij heeft uit de huurovereenkomst. Het gevraagde verbod zal daarom door de kantonrechter worden gegeven.

De gevorderde dwangsom wordt beperkt

[eiser sub 1] c.s. wil dat [gedaagde] een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding met een maximum van € 100.000,00 moet betalen als zij niet voldoet aan de veroordelingen met betrekking tot de medewerking aan de contractsovername en het verbod om onjuiste mededelingen te doen.

De gevorderde dwangsom wordt door de kantonrechter beperkt tot een maximum van € 25.000,00. Dat betekent dat [gedaagde] € 5.000,00 per overtreding met een maximum van € 25.000,00 moet betalen aan [eiser sub 1] c.s. als zij niet aan de veroordeling voldoet en/of zich niet aan het verbod houdt. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] zo voldoende wordt geprikkeld om aan de veroordeling te voldoen en zich aan het verbod te houden.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Vanwege de omvang van het dossier en de belangen die bij deze zaak spelen, stelt de kantonrechter het salaris gemachtigde vast op € 815,00 per punt.

De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

1.630,00

(2 punten × € 815,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.003,04

Uitvoerbaar bij voorraad

De kantonrechter verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt

4. De beslissing

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. een looptijd kent tot 1 januari 2091, en dat het [gedaagde] niet vrij staat de huurovereenkomst eerder op te zeggen dan 1 januari 2091, tenzij sprake is van een situatie als bedoeld in de artikelen 4 lid 1 van de huurovereenkomst (herstructurering) en de artikelen 6 en 7 van de huurovereenkomst (tekortkoming huurder),

veroordeelt [gedaagde] om, zodra [eiser sub 1] c.s. daar schriftelijk om

verzoekt, medewerking te verlenen aan ongewijzigde overneming van de tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. geldende huurovereenkomst door een door [eiser sub 1] c.s. aan te wijzen rechtsopvolger waarop de uitzondering als bedoeld in artikel 4 lid 4 sub e van de huurovereenkomst niet van toepassing is, met ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst, door de Overdrachts- en Huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en diens rechtsopvolger mede te ondertekenen en na te komen, althans op een andere wijze met inachtneming van het bepaalde in de huurovereenkomst schriftelijk medewerking te verlenen aan ongewijzigde overname van de tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. vigerende huurovereenkomst door de rechtsopvolger van [eiser sub 1] c.s.,

verbiedt [gedaagde] om onjuiste mededelingen te doen of onjuiste informatie te verstrekken in welke vorm ook, direct en indirect, welke strijdig zijn met de looptijd van de

huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] tot 1 januari 2091 en de rechten van [eiser sub 1] c.s. op contractovername van de huurovereenkomst in ongewijzigde vorm bij verkoop van het chalet,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere keer dat zij niet aan de veroordeling van 4.2 en het verbod van 4.3 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.003,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

61312