RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/727
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: M. Vrisou van Eck.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 406.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1978 gebouwde hoekwoning met twee aanbouwen en een berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m2 en ligt op een kavel van 200 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 406.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 december 2021 voor € 491.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 maart 2022 voor € 440.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 8 maart 2022 voor € 465.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en rijwoningen zijn die in dezelfde straat of buurt liggen, in hetzelfde jaar gebouwd zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua oppervlakte en voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De gedateerde staat van de keuken
9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de keuken, die meer dan 20 jaar oud is. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de woning is verkocht op 29 februari 2024. In de Iwoz-rapportage die hij heeft overgelegd is een ruime, klassieke keuken met inbouwapparatuur en een moderne look te zien. De heffingsambtenaar vindt de keuken daarom niet gedateerd. De rechtbank kan dit volgen, zeker nu eiser zijn stelling dat de keuken gedateerd is niet onderbouwd heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning een energielabel A heeft, zoals blijkt uit de overgelegde Iwoz-rapportage. De rechtbank constateert dat de woning in de taxatiematrix is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode. Daardoor is het duurzaamheidsniveau in de prijs verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt volgens eiser voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling door het verkeer kunnen potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen liggen niet nabij een snelweg. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde te hoog vastgesteld.
14. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning niet in de nabijheid van een snelweg is gelegen, want de afstand tot de snelweg is meer dan een kilometer. Gezien deze afstand is de rechtbank van oordeel dat de snelweg geen nadelige gevolgen heeft voor de waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.