[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J.J.J. van der Tuuk).
Inleiding
1. In de beschikking van 27 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 567.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Naar aanleiding van het beroepschrift van eiser heeft de heffingsambtenaar door de taxateur een nader onderzoek laten doen naar de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft op 21 januari 2025 in zijn verweerschrift geconcludeerd dat de waarde lager vastgesteld had moeten worden op € 555.000,-. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de verlaagde waarde een nadere toelichting en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1987 gebouwde hoekwoning met een dakkapel, een berging van 6 m², een overkapping en een aangebouwde woonruimte van 17 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m² en een perceeloppervlakte van 282 m².
Geschil
3. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 555.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Beoordeling door de rechtbank
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voorgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de voorgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onjuiste gegevens
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat er bij de waardebepaling ten onrechte uit is gegaan van een aangebouwde berging/schuur uit 1987 van 5 m². De heffingsambtenaar is hier niet op ingegaan in haar besluit en heeft dit niet meegenomen in zijn beslissing.
Naar aanleiding van deze beroepsgrond heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat de objectkenmerken onjuist zijn vastgelegd. In de taxatiematrix zijn de juiste kenmerken opgenomen en gebruikt voor de waardering. Gebleken is dat de aanbouw woonruimte niet 27 m² bedraagt, maar dat deze aanbouw woonruimte 17 m² bedraagt. Verder is gebleken dat er één berging aanwezig is bij de woning. Dit betreft de berging aan de voorzijde van de woning met een oppervlakte van 6 m². De wijzigingen hebben geleid tot een lagere waarde dan de beschikte waarde. Tot zover slaagt de beroepsgrond van eiser.
In zijn reactie op het verweerschrift heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix ten onrechte uitgaat van een overkapping van 17 m². Eiser heeft ter onderbouwing daarvan een bijlage overgelegd waaruit zou blijken dat er twee overkappingen zijn van in totaal 9,64 m².
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift en in de taxatiematrix voldoende heeft onderbouwd dat dit de juiste metrages zijn. De grootte van de overkapping heeft eiser niet voldoende met berekeningen onderbouwd. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. Deze beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning [adres 5] op basis van de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectgegevens vergelijkbaar is met de onderhavige woning en dat een vergelijking met deze woning logisch is. De [adres 5] is verkocht in 2020 en is toentertijd als onderbouwing gebruikt. Ook nu zou deze woning als vergelijkbare woning moeten worden gebruikt.
De heffingsambtenaar wijst erop dat in beginsel alleen verkochte woningen van één jaar voor en na de waardepeildatum worden gebruikt als vergelijkingsobjecten. De verkoopdatum van de woning aan de [adres 5] op 17 december 2019 is te ver verwijderd van de huidige waardepeildatum van 1 januari 2023 en hierdoor ongeschikt als vergelijkingsobject.
De rechtbank is van oordeel dat de woning aan de [adres 5] niet bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum, omdat deze is gerealiseerd op een datum die te ver is gelegen van de waardepeildatum. Vanwege dit tijdsverloop kunnen aan de gerealiseerde verkoopprijs geen conclusies worden verbonden voor de vastgestelde waarde. Dat zou wellicht anders zijn, indien er verder geen geschikte vergelijkingsobjecten zouden zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er in het onderhavige geval voldoende referentiewoningen verkocht binnen een aanvaardbare termijn ten opzichte van de waardepeildatum om op basis van de vergelijkingsmethode de waarde te kunnen bepalen. Daarbij is van belang dat de referentiewoningen niet identiek behoeven te zijn aan de woning, maar dat gebruik van de referentiewoningen bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken met de WOZ-waarde van de woning.
Daling WOZ-waardes
11. Eiser wijst er op dat de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het belastingjaar hiervoor is gedaald met slechts 0,5 % en voert aan dat dit ten opzichte van omliggende woningen niet klopt. De daling in WOZ-waardes van omliggende woningen was volgens eiser namelijk 3 tot 4 %. Datzelfde geldt voor de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan [adres 3] en de [adres 4] .
De rechtbank overweegt hierover allereerst dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de heffingsambtenaar ieder jaar opnieuw de waarde vaststelt door middel van een vergelijking met soortgelijke woningen die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. Daarnaast geldt dat de WOZ-waardes van andere woningen niet als maatstaf kunnen worden gebruikt, omdat die niet specifiek op de in geding zijnde woning betrekking hebben. De rechtbank oordeelt dat uit een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aangezien het de bedoeling van de Wet WOZ is dat deze waarde elk belastingjaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van verkoopcijfers van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen kan niet als maatstaf worden gebruikt, omdat dit onvoldoende nauwkeurig is. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde keuken
12. Tot slot stelt eiser zich op het standpunt dat de originele keuken uit 1986 inclusief wandtegels (met een nieuw aanrechtblad) nog in de woning zit en dat deze gedateerd is.
Eiser heeft geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
13. Onder rechtsoverweging 3 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 555.000,-.
14. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarom op het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- te vergoeden. Verder heeft eiser geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vast op € 555.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
30 oktober 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.