uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser(gemachtigde: C.T.W. van Dijk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen [adres 1] in [plaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 591.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en ‘watersysteemheffing gebouwd’ opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de zitting van 2 juli 2025. Daarbij zijn verschenen: eiser en de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1972. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m². De woning heeft een berging van 6 m² en een berging van 9 m². De woning ligt op een perceel van 142 m².
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 591.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen uit dezelfde straat in [plaats] , te weten:
[adres 2] , verkocht op 2 maart 2022 voor € 675.000,-;
[adres 3] , verkocht op 12 juli 2021 voor € 456.500,-;
[adres 4] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 562.236,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Voor de WOZ-waarde van de woning is uitgegaan van een prijs per m2 van €3.649,-, en dat ligt ruim onder de gemiddelde prijs per m2 van €3.911,- van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar ook inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
De hoorzitting in de bezwaarfase
5. Eiser stelt dat hij ten onrechte niet is gehoord en dat daarom sprake is van schending van artikel 7:2 Awb. Weliswaar had hij daar in zijn bezwaarschrift niet om verzocht, maar dat laat volgens eiser onverlet dat de heffingsambtenaar hem in de gelegenheid had moeten stellen gehoord te worden. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet gehouden was om een hoorzitting te organiseren. Dit volgt uit artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), dat in afwijking van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de heffing van gemeentelijke belastingen van toepassing is. In artikel 25, eerste lid, van de Awr is namelijk bepaald dat een belanghebbende op zijn verzoek wordt gehoord. Uit het bezwaarschrift van eiser blijkt niet dat hij heeft verzocht om een hoorzitting, en dat staat tussen partijen ook niet ter discussie. De heffingsambtenaar hoefde eiser dus niet uit te nodigen voor een hoorzitting. De beroepsgrond slaagt niet.
De vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
6. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 2] , in afwijking van de woning van eiser, in een uitstekende staat verkeerde bij verkoop en over een recente uitbouw en twee dakkappellen beschikte. Om die reden acht eiser de referentiewoning onvoldoende vergelijkbaar om als onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zoals door de heffingsambtenaar terecht toegelicht hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn aan de te waarderen woning nu de transacties, zolang in de taxatiematrix de onderlinge verschillen inzichtelijk worden gemaakt. In dit geval gaat het om een referentiewoning van hetzelfde type rijwoning die in dezelfde straat als de woning van eiser is gelegen. Gelet daarop is de referentiewoning voldoende vergelijkbaar. De referentiewoning heeft voor voorzieningen een hogere waardering gekregen (‘luxe’) dan de woning (‘normaal’) en de prijs per m2 van de referentiewoning (€ 4.264,-) ligt ook fors hoger dan de prijs per m2 waarvan bij de waardering van de woning vanuit is gegaan ( €3.649,-). Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
De beroepsgrond slaagt niet.
Het onderhoudsniveau van de woning
7. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met het onderhoudsniveau van zijn woning. Daarbij heeft eiser er op gewezen dat zijn woning niet over dakkapellen beschikt en dat de uitbouw van zijn woning ruim dertig jaar oud is. Op de zitting is door eiser verder aangevoerd dat er in zijn woning sprake is van wateroverlast. Ook daar is volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verschillen in onderhoud voldoende tot uitdrukking komen in de door hem overgelegde taxatiematrix. De heffingsambtenaar wijst in dat kader op de referentiewoning aan de [adres 4]. Deze woning heeft volgens de taxateur min of meer hetzelfde niveau in onderhoud en voorzieningen en heeft een hogere woningwaarde per m2 (namelijk € 3.996,-) dan de woning. Ten aanzien van de door eiser gestelde wateroverlast heeft de taxateur op de zitting uitgelegd dat het een bekend probleem is bij woningen uit de jaren ’70 en dat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode komen. Nu de referentiewoningen ook in dezelfde straat als de woning liggen zou de door eiser gestelde wateroverlast al in de verkoopprijzen van die referentiewoningen moeten zijn verdisconteerd.
De rechtbank kan dit volgen. Voor wat betreft de gestelde afwezigheid van dakkapellen en het feit dat de uitbouw ruim dertig jaar oud is geldt dat dit op zichzelf nog niet maakt dat het onderhoudsniveau van de woning te hoog is getaxeerd, en eiser heeft dat verder ook niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Carport of berging
8. Eiser voert aan dat er in de taxatiematrix ten onrechte vanuit is gegaan dat zijn woning over een berging van 9 m2 beschikt. Dat klopt volgens eiser niet omdat het niet om een berging maar om een carport gaat.
De heffingsambtenaar heeft in actie daarop toegelicht dat de carport waar eiser op wijst blijkens foto’s in ieder geval aan drie kanten omsloten is, zodat het voor de waardering terecht als ‘berging’ wordt aangemerkt. Hoe dan ook kan dit niet maken dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het gaat namelijk niet om de waardering van afzonderlijke objectonderdelen maar om de van de eindwaarde. Het verschil tussen de waardering van een carport en een berging is hooguit € 2.000,- zodat dit voor de aannemelijkheid van de WOZ-waarde van de woning als geheel nagenoeg niets uitmaakt. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waardes van andere woningen
9. Eiser heeft een door hemzelf opgesteld overzicht overgelegd waarin hij een vergelijking maakt met WOZ-waardes van andere woningen. Volgens eiser blijkt uit het overzicht dat zijn woning, ten onrechte, relatief meer in waarde is gestegen. Hij doet daarbij een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde niet tot stand komt op basis van een vergelijking met de WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht. Een vergelijking met de WOZ-waardes van buurpanden is voor de waardering in het kader van de Wet WOZ daarom in zoverre niet relevant. Dat is slechts mogelijk anders als een beroep wordt gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Het moet dan echter gaan om tenminste twee (nagenoeg) identieke woningen waarvan de WOZ-waarde lager is vastgesteld dat bij de woning van eiser. De bewijslast dat sprake is van identieke woningen ligt bij eiser. In dit geval heeft eiser niet voldoende onderbouwd dat de door hem genoemde woningen identiek aan zijn woning zijn. Bovendien blijkt uit de uitleg van de taxateur dat de woningen waar eiser op wijst ook van de zijn woning afwijken op diverse punten zoals het gebruiksoppervlak, het kaveloppervlak en de aanwezigheid van dakkapellen. Ook is volgens de taxateur de groep woningen divers in de staat van het onderhoud en de voorzieningen. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, kan dat dus ook niet slagen.
De stijging ten opzichte van vorig jaar
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn woning ten onrechte meer in waarde stijgt ten opzichte van het voorgaande jaar dan de landelijk gemiddelde waardestijging. Volgens eiser blijkt hieruit dat de eindwaarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Zij neemt daarbij in aanmerking dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 september 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.