uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (de woningen) in [plaats] en [plaats] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning in [plaats] ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woningen in [plaats] ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes eveneens als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
29 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woningen gehandhaafd.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 15 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] en [taxateur] , taxateurs.
Overwegingen
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. De gemachtigde van eiser heeft op 29 augustus 2025 een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. Deze brief is de enige brief die inhoudelijke en op de objecten toegespitste standpunten bevat over waarom eiser het niet eens is met de vastgestelde waardes. De rechtbank zal daarom met name de in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde gronden bespreken in deze uitspraak.
Beoordelingskader woningen
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen
IWOZ-kaarten en aktes
4. Eiser heeft over alle op de woningen betrekking hebbende referentiewoningen aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de akten van transport heeft verstrekt, waardoor eiser deze niet kan controleren. Eiser wijst hierbij op zijn pinpointbrief. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep (op het motiveringsbeginsel) gezien de algemene strekking van de pinpointbrieven van eiser. Het enkele feit dat daarin, tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ook ergens staat dat hij de aktes wil ontvangen maakt nog niet dat de pinpointbrieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren.
Met betrekking tot de niet-verstrekte aktes en IWOZ-kaarten heeft de taxateur op de zitting nog toegelicht deze gegevens enkel te verstrekken wanneer deze ten grondslag lagen aan de vaststelling van de waarde. Nu dat hier niet het geval is waren zij niet verplicht deze te verstrekken. Daarnaast zijn de aktes openbare gegevens en is de heffingsambtenaar alleen daarom al niet verplicht om deze over te leggen. Gelet op deze toelichting slaagt de beroepsgrond niet.
Het BAG gebruiksoppervlakte / de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte
5. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de op de vastgoedkaart vermelde oppervlakten onjuist kunnen zijn. Verder heeft de taxateur toegelicht dat de onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De taxateur kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
Overschrijding van de opbrengstlimiet
6. Eiser stelt dat niet kan worden vastgesteld of de opbrengstlimiet is overschreden, zodat de tariefinstellingen onverbindend moeten worden verklaard en de aanslag moet worden vernietigd. Ter onderbouwing heeft de gemachtigde van eiser op de zitting verwezen naar een uitspraak van Hof Arnhem Leeuwarden omtrent onder andere de kostendekkendheid in het kader van de afvalstofheffing van de gemeente [gemeente] . Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet wil inbrengen in alle lopende bezwaar-, beroeps- en appèlprocedures, gezien de uitspraak van het Hof. Door de heffingsambtenaar wordt betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat stappenplan is niet gevolgd, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. De rechtbank is van oordeel dat deze grond te laat is ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook achterwege laten.
Beroep over hondenbelasting
7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan over de aanslag hondenbelasting 2022, welke aanslag op hetzelfde aanslagbiljet staat. De heffingsambtenaar bestrijdt dat bezwaar is gemaakt tegen de aanslag hondenbelasting.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de gemachtigde van eiser deze grond niet eerder aan de orde heeft gesteld. De rechtbank is ook ten aanzien van deze grond van oordeel dat deze te laat is ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Het geschil over de woning aan de [adres 1] in [plaats] (UTR 24/6770)
8. De woning is een in 1904 gebouwde eindwoning met een opstal van 71 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 80 m² en een perceeloppervlakte van 321 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 479.000,-.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 17] , verkocht op 22 juli 2020 voor € 375.000,-;
[adres 18] , verkocht op 13 maart 2020 voor € 331.536,-; en
[adres 19] , verkocht op 15 juni 2020 voor € 335.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen rijwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 1] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
De objectafbakening van [adres 2] , [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] in [plaats] (UTR 24/6772, UTR 24/6784, UTR 24/6785 en UTR 24/6786)
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Er zijn volgens eiser vier appartementen, namelijk de [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] en [adres 20] . Om dat standpunt te onderbouwen heeft de gemachtigde van eiser foto’s overgelegd van de woningen en de huisnummers.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar [adres 2] als eindwoning heeft getaxeerd. Verder heeft hij de [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] als appartementen getaxeerd. De rechtbank volgt niet het standpunt van eiser, dat hier sprake zou zijn van vier gelijksoortige appartementen. Uit de door eiser overgelegde foto’s van de woningen blijkt dit niet. Dat er bij de voordeuren een andere aanduiding staat, te weten: “ [nummer] en “ [nummer] ”, maakt niet dat de objectafbakening onjuist is. Ook is deze beroepsgrond door de gemachtigde van eiser te laat aangevoerd en onvoldoende onderbouwd. Zo heeft hij geen bouwtekeningen of bouwvergunningen van de in geding zijde appartementen/woningen overgelegd. De heffingsambtenaar heeft vanwege het late aanvoeren van deze beroepsgrond geen ook geen inhoudelijk verweer op kunnen voeren. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Het geschil over de woning aan de [adres 2] in [plaats] (UTR 24/6772)
10. Bij de beoordeling van het geschil over de woning aan de [adres 2] gaat de rechtbank uit van de objectafbakening en afmetingen zoals door de heffingsambtenaar gehanteerd.
De woning is een in 1904 gebouwde eindwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 145 m² en een perceeloppervlakte van 133 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 581.000,-.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 21] , verkocht op 30 april 2021 voor € 415.000,-;
[adres 22] , verkocht op 4 september 2020 voor € 387.500,-;
[adres 23] , verkocht op 29 maart 2021 voor € 855.000,-;
[adres 24] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 300.000,-; en
[adres 25] , verkocht op 4 mei 2021 voor € 510.033,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde buurt gelegen hoek- en tussenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 2] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen aan de [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] in [plaats] (UTR 24/6784, UTR 24/6785 en UTR 24/6786)
11. Bij de beoordeling van het geschil over de woning aan de [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] gaat de rechtbank uit van de objectafbakening en afmetingen zoals door de heffingsambtenaar gehanteerd.
De woning aan de [adres 13] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 44 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (20 % lager). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 240.000,-.
De woning aan de [adres 14] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 41 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (20 % lager). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 224.000,-.
De woning aan de [adres 15] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 37 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (20 % lager). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 202.000,-.
Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 26] , verkocht op 29 oktober 2020 voor € 193.000,-;
[adres 27] , verkocht op 12 februari 2021 voor € 215.000,-;
[adres 28] , verkocht op 8 oktober 2020 voor € 255.000,-;
[adres 29] , verkocht op 20 november 2020 voor € 203.000,-; en
[adres 30] verkocht op 2 november 2020 voor € 202.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De algemene gronden
Voor de algemene gronden die ten aanzien van deze woning door eiser zijn aangevoerd verwijst de rechtbank naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Het VVE-vermogen 11.7. Door de gemachtigde van eiser is op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte de VVE-reserve niet heeft verrekend in de geïndexeerde waarde.
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat uit de aktes, in samenhang met de taxatiematrices, valt af te leiden dat er op de juiste wijze met het VVE-vermogen rekening is gehouden. Door eiser is vervolgens niet concreet aangegeven op welke punten dit niet zou kloppen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] in [plaats] (UTR 24/6774 en UTR 24/6775)
12. De woning aan de [adres 3] is een in 1904 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 69 m² en een perceeloppervlakte van 124 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 270.000,-.
Om de waarde van de woning aan de [adres 3] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 31] , verkocht op 17 augustus 2020 voor € 420.000,-;
[adres 21] , verkocht op 30 april 2021 voor € 415.000,-;
[adres 24] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 300.000.;
[adres 25] , verkocht op 4 mei 2021 voor € 510.033,-; en
[adres 22] , verkocht op 4 september 2020 voor € 387.500,-.
De woning aan de [adres 4] is een in 1904 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m² en een perceeloppervlakte van 159 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 378.000,-.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 32] , verkocht op 3 augustus 2021 voor € 563.000,-;
[adres 33] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 703.000,-;
[adres 34] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 458.000,-; en
[adres 35] , verkocht op 2 novemver 2020 voor € 549.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 3] en [adres 4] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning aan de [adres 5] in [plaats] (UTR 24/6776)
13. De woning aan de [adres 5] is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m² en een perceeloppervlakte van 286 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (van 20 % minder). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 569.000,-.
Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drieverkopen in [plaats] , te weten:
[adres 36] , verkocht op 16 februari 2022 voor € 455.000,-;
[adres 18] , verkocht op 10 november 2021 voor € 465.141,-; en
[adres 37] , verkocht op 30 april 2020 voor € 397.500,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen- en hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 5] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning aan de [adres 7] in [plaats] (UTR 24/6778)
14. De woning aan de [adres 7] is een in 1930 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m² en een perceeloppervlakte van 106 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (van 20 % minder). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 503.000,-.
Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 38] , verkocht op 2 januari 2020 voor € 559.000,-;
[adres 33] , verkocht op 5 februari 2021 voor € 703.000,-; en
[adres 39] , verkocht op 3 augustus 2020 voor € 575.757,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen- en hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 7] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen aan de [adres 8] en [adres 9] in [plaats] (UTR 24/6779 en UTR 24/6780)
15. De woning aan de [adres 8] is een in 1934 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een perceeloppervlakte van 120 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (van 20 % minder). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 489.000,-.
De woning aan de [adres 9] is een in 1934 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een perceeloppervlakte van 98 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (van 20 % minder). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 473.000,-.
Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 32] , verkocht op 10 februari 2021 voor € 563.000,-;
[adres 34] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 458.000,-;
[adres 33] , verkocht op 5 februari 2021 voor € 703.000,-; en
[adres 35] , verkocht op 2 novemver 2020 voor € 549.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen- en hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 8] en [adres 9] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning aan de [adres 10] in [plaats] (UTR 24/6781)
16. De woning aan de [adres 10] is een in 1934 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m² en een perceeloppervlakte van 477 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde (van 20 % minder). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 820.000,-.
Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 38] , verkocht op 2 januari 2020 voor € 559.000,-;
[adres 33] , verkocht op 5 februari 2021 voor € 703.000,-; en
[adres 39] , verkocht op 3 augustus 2020 voor € 575.757,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Conclusie [adres 10] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning aan de [adres 16] in [plaats] (UTR 24/6787)
17. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande recreatiebungalow met een tuinhuis van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 47 m² en een perceeloppervlakte van 853 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 293.000,-.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 40] , verkocht op 31 december 2020 voor € 188.292,-; en
[adres 41] , verkocht op 15 juli 2020 voor € 228.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde straat gelegen vrijstaande recreatiebungalows zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De algemene gronden
Voor de algemene gronden die ten aanzien van deze woning door eiser zijn aangevoerd verwijst de rechtbank naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).
Indexering 17.4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de kooptransactiecijfers niet zijn geïndexeerd. Nu er ook geen stukken zijn overgelegd zijn de kooptransacties niet te controleren. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Op de zitting is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar toegelicht dat het hier gaat om recreatiewoningen op hetzelfde park gelegen. Een deel van de recreatiewoningen is in eigendom bij [bedrijf] . Een ander deel ligt op privé grond en wordt niet verhuurd of wordt via [bedrijf] verhuurd. Omdat er weinig van dit soort woningen worden verkocht is er geen indexering gebruikt. De rechtbank kan deze uitleg goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Permanente bewoning en onderhoud
De gemachtigde van eiser stelt dat de woning van eiser de hoogste prijs per vierkante meter heeft, terwijl deze minder goed is onderhouden dan de referentiewoningen. De twee referentiewoningen zijn volgens eiser geheel gerenoveerd en worden bovendien permanent bewoond. Eiser stelt zich op het standpunt dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met deze onderlinge verschillen.
Door de taxateur is op de zitting gesteld dat de woning van eiser net zo gemiddeld onderhouden is als de twee referentiewoningen. De taxateur stelt zich daarbij op het standpunt dat een slechtere onderhoudstoestand door eiser niet aannemelijk is gemaakt. De taxateur heeft beaamd dat de woning van eiser met € 4.397,- de hoogste prijs per m2 heeft. Hij verklaart dat dit komt door de extra 6 m2 die de woning bezit, wat in een recreatiewoning een extra slaapkamer kan betekenen. Dat is vanwege de extra slaapgelegenheid heel relevant. Ten aanzien van de permanente bewoning heeft de taxateur toegelicht dat dit officieel niet is toegestaan maar zich wellicht officieus voordoet en dat dit voor de WOZ-waarde niet uitmaakt. De rechtbank volgt deze uitleg en acht daarmee aannemelijk dat de waarde van de recreatiewoning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 16] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning aan de [adres 12] in [plaats] (UTR 24/6783)
18. De woning aan de [adres 12] is een bovenwoning uit 1904 met een gebruiksoppervlakte van 62 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van €305.000,- te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. In bezwaar staat eiser een lagere waarde voor van € 295.000,-.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 42] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 351.000,-;
[adres 43] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 375.000,-; en
[adres 44] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 530.000,-.
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De algemene gronden
Voor de algemene gronden die ten aanzien van deze woning door eiser zijn aangevoerd verwijst de rechtbank naar overwegingen 4 tot en met 7.1 van deze uitspraak (algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen).Vergelijkbaarheid 18.4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar de bovenwoning niet had mogen vergelijken met een benedenwoning en een appartement. Eiser stelt dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de vastgestelde waarde te kunnen dienen.
Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat er in de gewenste periode niet veel bovenwoningen zijn verkocht. Zij hebben daarom moeten uitwijken naar benedenwoningen en flats/appartementen. Hij heeft daarbij toegelicht dat de woning van eiser ook nog een oppervlakte heeft die niet veelvoorkomend is. Toch stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat uit de matrix duidelijk blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de referentiewoning aan de [adres 42] met 55 m2 maar 7 m2 kleiner is dan de woning van eiser en toch bijna € 1.100,- hoger zit qua prijs per vierkante meter. De referentiewoning aan de [adres 43] is juist 27 m2 groter en ligt qua m2-prijs juist € 700,- lager, waarmee de wet van het afnemend grensnut wordt aangetoond. De rechtbank is van oordeel dat uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen en inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen zijn verdisconteerd. De rechtbank is het daarom eens met de heffingsambtenaar en acht aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie [adres 12] in [plaats]
De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over het object aan [adres 6] in [plaats] (UTR 24/6777)
19. Het object aan de [adres 6] is een in ca. 1975 gebouwd object waar nu een tuincentrum in zit. Het tuincentrum heeft een oppervlakte van in totaal 8.228 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 478.883,- per jaar (huurwaarde per m2: € 58,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 9,2. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de ingebrachte taxatiematrix van taxateur [taxateur] van 8 september 2025 waarin drie bedrijfspanden als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
Object
Oppervlakte
Huur/m2
Huurwaarde
Factor
Waarde
Huurprijs
[adres 6]
[plaats]
(tuincentrum)
Verkoopkas 4.790 m2
Winkelruimte 1.738 m2
Opslag 1.700 m2
Berging 93 m2
Totaal 8.321 m2
€ 57/ m2
€ 85/ m2
€ 38/ m2
-
€ 58/ m2
€ 273.030
€ 147.730
€ 64.600
€ 1
€ 485.361
9,2
€ 4.405.000
(01-01-21)
€ 535/m2
Nvt
Koopsom
Huurprijs
[adres 45]
[plaats]
(tuincentrum Tuinvisie)
Kantoor 391 m2
Winkelruimte 1705 m2Opslag 1.355 m2Overslagterrein 6.000 m2
Totaal 9.451 m2
€ 90/ m2
€ 80/ m2
€ 50/ m2
€ 10/ m2
€ 32/ m2
€ 35.190
€ 136.400
€ 67.750
€ 60.000
€ 299.340
10,7
€ 3.100.000
(17-4-2020)Gecorr.:
€ 3.188.000 € 924/m2
Nvt
[adres 46]
[plaats]
(Intratuin)
Winkelruimte verwarmd 3.325 m2Winkelruimte koud2.410 m2Overslagterrein 1.480
Totaal 7.215 m2
€65/ m2
€50/ m2
€9/ m2
€49/ m2
€ 216.125
€ 120.500
€ 13.320
€ 349.945
14,4
€ 5.250.000
(31-12-21)
Gecorr.:
€ 5.041.000
€ 879/ m2
Nvt
[adres 47]
[plaats]
(Praxis)
Winkelruimte 5.500 m2
Winkelruimte 6.630 m2
Kantoor 275 m2
Laad/losruimte 185 m2
Totaal 12.590 m2
€ 83/ m2
€ 65/ m2
€ 90 /m2
€ 45/ m2
€ 73/ m2
€ 456.500
€ 430.950
€ 24.750
€ 8.325
€ 920.525
15,8
€14.500.000
(21-12-20)
Gecorr.:
€14.517.000
€ 1.153/ m2
Nvt
Tuincentrum
De gemachtigde van eiser heeft aangevoerd dat het object ten onrechte is geclassificeerd als tuincentrum. Eiser stelt dat het kassen zijn, welke een andere waarde vertegenwoordigen.
De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2024 waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 6] voor het belastingjaar 2020 centraal stond. In deze uitspraak werd het object door het Hof aangemerkt als tuincentrum. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar niet bij aan te sluiten, mede omdat in die uitspraak de onroerende zaak aan de [adres 47] , net als in onderhavige zaak, als vergelijkingsobject is gebruikt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Verschil in oppervlakte
De gemachtigde van eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten teveel afwijken qua oppervlakte om als vergelijking te dienen. Zo beslaat de totale oppervlakte van het onderhavige object 8.321 m2 en die van de vergelijkingsobjecten respectievelijk 9.451 m2, 7.215 m2 en 12.590 m2.
Op de zitting is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar uitgelegd dat er in de gemeente en omgeving niet veel tuincentra zijn verkocht in de juiste periode. Zij hebben daardoor moeten uitwijken qua oppervlaktes. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dit de meest vergelijkbare objecten zijn met een verkooptransactie in de juiste periode. De rechtbank kan deze uitleg volgen en wijst daarbij ook op de omstandigheid dat het object aan de [adres 47] , welke het meest afwijkt in oppervlakte, is gebruikt en is goedgekeurd door het Hof in de eerder aangehaalde uitspraak van 26 maart 2024 over belastingjaar 2020. De overige twee objecten variëren weliswaar ook in oppervlakte maar vallen binnen die marge en zijn daarmee naar het oordeel van de rechtbank geschikte vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Ontbrekende aktes en huurovereenkomsten
De gemachtigde van eiser stelt dat ten onrechte de aktes en huurovereenkomsten of overige huurinformatie niet is overgelegd door de heffingsambtenaar. Om die reden kan eiser niet controleren of alle gebruikte informatie ook daadwerkelijk klopt.
De rechtbank stelt voorop dat op de zitting alle stukken door de gemachtigde van eiser zijn bekeken nu de gemachtigde van de heffingsambtenaar deze paraat had. Daarbij is door alle partijen vastgesteld dat de informatie zoals opgenomen in de matrix overeenkomt met de onderliggende stukken. De gemachtigde van eiser heeft verder niet betwist dat deze informatie juist is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Covid-19 19.8. Eiser stelt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de Covid-19 uitbraak in maart 2020, waardoor het tuincentrum noodgedwongen gesloten is geweest.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de uitbraak van Covid-19 geen waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2021. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Zij neemt daarbij ook in aanmerking dat een van de vergelijkingsobjecten, namelijk het object aan de [adres 45] ook tijdens Covid-19 is verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over de objecten aan de [adres 11] in [plaats] (UTR 24/6782)
20. [adres 11] is een multifunctionele industriële bedrijfsruimte uit 1930 met een totale oppervlakte van 368 m². Om de WOZ-waarde van dit pand van € 275.000,- te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van € 26.520,- per jaar. De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De overgelegde taxatiematrix maakt inzichtelijk hoe de waarde is opgebouwd en eiser heeft niets ingebracht wat tot een ander oordeel zou leiden. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de ingebrachte taxatiematrix van taxateur [taxateur] van 8 september 2025 waarin drie bedrijfspanden als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
Object
Oppervlakte
Huur/m2
Huurwaarde
Factor
Waarde
Huurprijs
[adres 11]
[plaats]
Werkplaats 268 m2
Kantoor 44 m2
Totaal 312 m2
€ 85/ m2
€ 85/ m2
€ 85/ m2
€ 22.780
€ 3.740
€ 26.520
10,4
€ 275.000
(01-01-21)
€ 881/m2
Nvt
Koopsom
Huurprijs
[adres 48]
[plaats]
Opslag 66 m2
Totaal 66 m2
€ 90/ m2
€ 90/ m2
€ 5.940
€ 5.940
18,0
€ 100.000
(5-4-2019)Gecorr.:
€ 107.000 € 1.621/m2
Nvt
[adres 49]
[plaats]
Werkplaats 66 m2Entresol 14 m2Opslag 18 m2
Totaal 98 m2
€77/ m2
€61/ m2
€51/ m2
€70/ m2
€ 5.082
€ 854
€ 918
€ 6.854
26,4
€ 175.000
(28-2-2020)
Gecorr.:
€ 181.000
€ 1.847/ m2
Nvt
[adres 50]
[plaats]
Opslagruimte 210 m2
Totaal 12.590 m2
€ 145/ m2
€ 145/ m2
€ 30.450
€ 30.450
12,4
€ 351.000
(3-1-2019)
Gecorr.:
€379.000
€ 1.805/ m2
Nvt
Ontbrekende aktes en huurovereenkomsten
De gemachtigde van eiser stelt dat ten onrechte de aktes en huurovereenkomsten of overige huurinformatie niet is overgelegd door de heffingsambtenaar. Om die reden kan eiser niet controleren of alle gebruikte informatie ook daadwerkelijk klopt.
De rechtbank stelt voorop dat op de zitting alle stukken door de gemachtigde van eiser zijn bekeken nu de gemachtigde van de heffingsambtenaar deze paraat had. Daarbij is door alle partijen vastgesteld dat de informatie zoals opgenomen in de matrix overeenkomt met de onderliggende stukken. De gemachtigde van eiser heeft verder niet betwist dat deze informatie niet zou kloppen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Faillissement
De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de huurcijfers niet kunnen kloppen nu zijn cliënt failliet is gegaan. De rechtbank is van oordeel dat dit geen factor is die maakt dat de huurwaarde niet klopt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
21. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waardes van onderhavige woningen en objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom zijn de beroepen ongegrond.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 10 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit – naar boven afgerond – 3 jaar en 8 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 8 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding van 1 jaar en 8 maanden heeft eiser dus recht op € 1.500,-.
De bezwaarfase heeft afgerond 2 jaar en 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 2 jaar en één maand is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 31 oktober 2024, 11 maanden en 26 dagen en daarmee niet te lang geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom geheel te wijten aan de heffingsambtenaar.Dat leidt in dit geval tot een aanspraak op schadevergoeding van afgerond € 1.500,- te betalen door de heffingsambtenaar.
Proceskostenvergoeding
22. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. Omdat de beroepen ongegrond zijn, worden er geen andere punten toegekend. Een punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. Het gaat om een bedrag van € 907,- * 0,25 = € 226,75.
Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het voor de behandeling van haar beroep betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 1.500,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 226,75.aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Fout! De hyperlinkverwijzing is ongeldig.” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.