RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11765751 \ UC EXPL 25-5441 RvdH/1037
Vonnis van 3 december 2025
in de zaak van
[eiser] ,
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.,
tegen
[gedaagde] ,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1 tot en met 9,- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 2 juli 2025, aan te merken als de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 5 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2. De kern van de zaak
[gedaagde] huurt een woning van [eiser] . Hij heeft de huur in de afgelopen jaren regelmatig te laat betaald. Daarom wil [eiser] de huurovereenkomst ontbinden. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn verplichtingen niet goed nakomt, maar dat het op dit moment nog niet zo ernstig is dat de overeenkomst wordt ontbonden. [gedaagde] mag daarom in het gehuurde blijven wonen.
3. De beoordeling
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] afwijzen. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.
[gedaagde] betaalt regelmatig de huur te laat
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat hij vindt dat [gedaagde] zo ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. [gedaagde] schiet volgens [eiser] tekort omdat hij structureel de huur niet op tijd betaalt. Volgens [eiser] betaalde [gedaagde] tussen februari 2020 en februari 2025 heel onregelmatig: van de (dan) laatste 36 betalingen, waren er 20 te laat. [eiser] gaat er daarbij van uit dat [gedaagde] de huur maandelijks vooruit moet betalen vóór of op de 28e van elke maand, zoals is bepaald in artikel 4.5. van de huurovereenkomst.
[gedaagde] stelt dat hij met [eiser] heeft afgesproken dat hij de huur op de 1e van de maand mag betalen. [eiser] betwist deze afspraak. De kantonrechter overweegt dat in het midden kan blijven of partijen deze afspraak hebben gemaakt (die dan zou afwijken van de huurovereenkomst), want van de 20 eerdergenoemde betalingen die [gedaagde] te laat deed, waren er ook dan nog steeds 16 te laat (als in: later dan de 1e van de maand).
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
Als een partij tekortschiet in de nakoming van zijn of haar verbintenissen, geeft dat aan de wederpartij op grond van artikel 6:265 BW de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] zijn verplichting om de huur op tijd (op of voor de 28e voor de volgende maand) te betalen niet goed nakomt. Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter echter niet zo ernstig dat die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij zijn de volgende omstandigheden relevant:
[eiser] benoemt het betaalgedrag vanaf februari 2020, maar [gedaagde] huurt de woning sinds 1 maart 2016. Dit plaatst de hoeveelheid niet-tijdige betalingen in een ander perspectief.
[eiser] heeft [gedaagde] voor het eerst op 12 september 2024 gewaarschuwd voor ontbinding als hij de huur niet op tijd zou betalen.
Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] op enig moment een huurachterstand van meer dan één maand huur had.
Sinds februari 2025 heeft [gedaagde] één keer de huur niet op tijd betaald.
Geen van deze omstandigheden is op zichzelf van doorslaggevend belang, maar al deze omstandigheden samen maken dat de kantonrechter van oordeel is dat ontbinding op dit moment (nog) niet gerechtvaardigd is. Hoewel het belang van [eiser] bij tijdige betaling gegeven is omdat hij ook financiële verplichtingen heeft die hij op tijd moet voldoen, weegt het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning op dit moment zwaarder.
Dit betekent dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling een voorwaardelijke ontbinding voorgesteld waarbij de voorwaarde inhoudt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als [gedaagde] binnen twee jaar de huur één keer te laat betaalt. De tekortkoming is echter evenmin van voldoende gewicht om een voorwaardelijke ontbinding onder de door [eiser] gestelde voorwaarden te rechtvaardigen, omdat die voorwaarde erop neerkomt dat [gedaagde] na één niet tijdige betaling – om welke reden dan ook – zonder enige nadere belangenafweging direct zijn woning moet verlaten. De kantonrechter acht dat niet redelijk.
[gedaagde] moet vanaf nu zijn verplichtingen correct nakomen
De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat hij op grond van de huurovereenkomst de huur steeds moet betalen vóór of op de 28e van de maand voorafgaande aan de maandelijkse huurperiode. Van andere afspraken daarover is niet gebleken. Het oordeel van de kantonrechter kan in een volgende procedure in het nadeel van [gedaagde] uitvallen, als hij ondanks dit vonnis en deze waarschuwing opnieuw de huur niet tijdig betaalt.
De huurverhogingen worden in deze procedure niet beoordeeld
Tijdens de mondelinge behandeling zijn de huurverhogingen in de afgelopen jaren ter sprake gekomen. [gedaagde] heeft daarover bij [eiser] geklaagd, onder meer in verband met (door hem zelf herstelde) gebreken. Omdat er geen vordering voorligt die direct verband houdt met deze huurverhogingen en het huurverhogingsbeding in de volgens [eiser] toepasselijke voorwaarden geen opslagbeding bevat, blijft een oordeel over de huurverhoging achterwege.
[eiser] moet de proceskosten betalen
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 50,00 aan verletkosten.
4. De beslissing
De kantonrechter
wijst de vorderingen van [eiser] af,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.