[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] in [plaats 2] (de woningen).
2. In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:
3. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
4. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
5. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven dat de WOZ-waarde van de woning aan de Lassusweg 33 opnieuw is berekend en is verlaagd naar € 1.385.000 ,-
6. De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
Procedeergedrag
7. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’, ‘verbijzonderingsbrieven’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan, en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiser en komt derhalve voor rekening van eiser namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
Het geschil over de woning [adres 1] in [plaats 2]
Feiten
8. De woning aan de [adres 1] is een vrijstaande woning. De woning is gebouwd in ca. 1932 en heeft een gebruiksoppervlakte van 200 m2 en een kaveloppervlakte van 1.555 m2, met een vrijstaande garage van 37 m2 en een dakkapel van 2 m2.
Geschil
9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft in beroep de vastgestelde waarde verlaagd naar € 1.385.000,-. Nu de heffingsambtenaar de door hem in het primaire besluit vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van €1.385.000,- bestrijdt – eiser bepleit een waarde van € 1.199.000,- – zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
10. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de nieuwe waarde geen matrix overlegd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar wel toegelicht dat de waarde is gebaseerd op een vergelijking met dezelfde referentiewoningen die voor [adres 2] zijn gebruikt. De rechtbank vindt in dit geval de onderbouwing van de verlaagde waarde onvoldoende, nu dit ook pas op zitting door de taxateur naar voren is gebracht. De heffingsambtenaar heeft daarmee dus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiser heeft de door hem verdedigde waarde niet onderbouwd.
12. De rechtbank zal, nu beide partijen niet aan hun bewijslast hebben voldaan, de waarde van het object [adres 1] schattenderwijs vaststellen op €1.370.000,-.
Proceskostenvergoeding
13. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden en krijgt hij een vergoeding voor zijn proceskosten. De kosten van rechtsbijstand worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 161,76 voor de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- vermenigvuldigd met een factor 0,125) en € 453,50 voor de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en vermenigvuldigd met een factor 0,25). De totale proceskostenvergoeding is dan (€ 161,76 + € 453,50 =) € 615,26. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- kosten vergoeden.
14. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
Het geschil over de woning [adres 2] in [plaats 2]
Feiten
15. De woning aan de [adres 2] is een vrijstaande woning. De woning is gebouwd in ca. 2007 en heeft een kaveloppervlakte van 3.850 m2.
Geschil
16. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.229.000,-.
17. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
17. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
17. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 2 maart 2023 voor € 1.760.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 september 2022 voor € 1.910.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 mei 2022 voor € 2.750.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn, een soortgelijke ligging en uitstraling hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de gebruiksoppervlakte en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
20. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
22. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
22. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de woning aan de [adres 2] in stand blijfteiser. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
24. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
24. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 8 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.