RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/989
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
(gemachtigde: mr. G.A. van Willigenburg).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (gemeente [gemeente] ) (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 797.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en heeft de beroepsgronden op 13 augustus 2025 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 augustus 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar was fysiek op de zitting aanwezig en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) heeft via videobellen deelgenomen aan de zitting. Gemachtigde van eiser was, met bericht van verhindering, niet op de zitting aanwezig.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1962 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met twee dakkapellen (4 m²), een aanbouw (42 m²), een tuinhuis (4 m²) en een vrijstaande garage (18 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 202 m2 en ligt op een kavel van 831 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 769.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 797.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 maart 2021 voor € 690.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 april 2022 voor € 1.125.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 maart 2022 voor € 1.100.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 650.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn, die in [plaats] liggen (twee van de referentiewoningen liggen in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gedateerde keuken en badkamer
9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer van zijn woning gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken en dat vermindert de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
De heffingsambtenaar licht toe dat gedateerde voorzieningen amper een rol spelen bij de bepaling van de eindwaarde. Hij verwijst daarbij naar de taxatiematrix waarin het effect staat weergegeven. Met de aanpassingen voor de voorzieningen en onderhoud blijft de prijs per m² (€ 2.571,-) boven de beschikte waarde (€ 1.967,12). De rechtbank kan deze uitleg volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Duurzaamheidsniveau
10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar licht toe dat het duurzaamheidsniveau niet afwijkt van de referentiewoningen. De rechtbank kan deze uitleg volgen en voegt eraan toe dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het duurzaamheidsniveau onder gemiddeld is.
Onjuiste waardering referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de waardering van de woning op onjuiste kwalificaties is gebaseerd. Zo is het voorzieningenniveau van [adres 2] te laag ingeschat, omdat de referentiewoning beschikt over twee badkamers waarvan er één nieuw is. Daarnaast is het kwaliteitsniveau van [adres 5] te laag beoordeeld, terwijl dit object moderner is en beschikt over energielabel A. Ook is het onderhoudsniveau van [adres 3] ten onrechte als laag aangemerkt; volgens eiser is dit bovengemiddeld. Eiser stelt ook dat de woning [adres 4] niet vergelijkbaar is, omdat deze voor een aanzienlijk hoger bedrag is verkocht, drie badkamers heeft en geschikt is voor een au pair. Deze woning had daarom niet als referentie mogen worden gebruikt.
De heffingsambtenaar legt uit dat de waardering is gebaseerd op referentiefoto’s en KOUDV-registratie (kwaliteits-, onderhouds-, doelmatigheids- en voorzieningenniveau). Bij [adres 2] ziet de heffingsambtenaar een gemiddelde woning zonder luxe uitstraling. Het feit dat er een nieuwe badkamer is, maakt volgens hem geen doorslaggevend verschil.
Ten aanzien van [adres 5] is er wel een opmerking over het energielabel gemaakt, maar dat wordt pas relevant bij daadwerkelijke verkoop, voor de waardering speelt het geen rol. De woning is daarom toch als referentie meegenomen, mede omdat eiser deze zelf heeft aangedragen.
Voor [adres 3] wordt door de heffingsambtenaar gesteld dat dit juist een zeer geschikte referentie is, omdat het voorzieningenniveau en onderhoud vergelijkbaar zijn en de woning een bovengemiddelde score heeft (luxe keuken en badkamer).
De woning [adres 4] wordt door de heffingsambtenaar ook gezien als geschikt vergelijkingsobject, ondanks dat deze geschikt is voor een au pair. Volgens hem zijn er meerdere geschikte referenties beschikbaar, waaronder ook [adres 2] en [adres 3] . De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 september 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.