ECLI:NL:RBMNE:2025:7031, Rechtbank Midden-Nederland, 17-12-2025, 11207955 \ UC EXPL 24-4676

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte wijziging van eis tevens akte indiening producties van [eiseres] ;

- de antwoordakte eiswijziging tevens overlegging producties, tevens suggestie plaatsopneming van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 7 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de aktes van [eiseres] van 19 maart, 4 juni, 13 augustus en 5 november 2025;

- de aktes van [gedaagde] van 23 april, 16 juli en 24 september 2025;

- de e-mail van de griffier aan mr. Knol van 24 november 2025 met een korte vraag naar aanleiding van de akte van 5 november 2025 en de reactie van mr. Knol daarop. Mr. Van de Riet is in deze correspondentie in cc meegenomen.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De kern van de zaak

[eiseres] huurt sinds augustus 2019 een gedeelte van een bedrijfspand van [gedaagde] in [plaats] . Daarvóór huurde [eiseres] hetzelfde gedeelte van een andere verhuurder. In het bedrijfspand bevinden zich meerdere huurders. De aanvangshuurprijs voor [eiseres] bedroeg in 2019 € 268.800,- per jaar, te verhogen naar € 325.000,- per jaar wanneer [gedaagde] bepaalde renovatiewerkzaamheden zou hebben afgerond. Vanaf mei 2023 heeft [eiseres] de huur uitgebreid met een extra gedeelte van het bedrijfspand. Net als in de huurovereenkomst, is ook in de allonge bepaald dat [gedaagde] bepaalde renovatiewerkzaamheden zou uitvoeren. Volgens [eiseres] voert [gedaagde] de werkzaamheden niet, niet goed en/of te laat uit. In deze procedure vordert [eiseres] nakoming van de afspraken, op straffe van een dwangsom, plus een huurprijsvermindering van 50% totdat alle werkzaamheden zullen zijn uitgevoerd. De kantonrechter wijst de meeste van de vorderingen tot nakoming van de werkzaamheden toe, inclusief dwangsom, maar wijst de vordering tot huurprijsvermindering af.

3. De beoordeling

Van welke werkzaamheden vordert [eiseres] uitvoering

In de loop van deze procedure heeft [gedaagde] bepaalde werkzaamheden afgerond en heeft [eiseres] haar eisen op grond daarvan gewijzigd. [eiseres] vordert nu om [gedaagde] te veroordelen om de volgende werkzaamheden uit te voeren:

het aanpassen van het brandmeld-/ontruimingsalarmsysteem conform de offerte van [onderneming 1] van 4 december 2024, alsmede het aantonen dat de brandveiligheid van het pand voldoet aan afdeling 6.2 van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving door overhandiging aan [eiseres] van ofwel een opleverrapport gericht aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) ofwel een brandveiligheidsonderzoek van een onafhankelijke deskundige. Dit wijst de kantonrechter toe;

het aanpassen van de receptie conform de tekening [.] bij de omgevingsvergunningsaanvraag van 26 september 2023. Dit wijst de kantonrechter toe;

het herstellen van de vloer conform het rapport van [onderneming 2] van 9 september 2024. Dit wijst de kantonrechter toe, de kosten zijn voor [gedaagde] ;

het plaatsen van de afdichtingsstrippen tussen de daktrim en de panelen in de gevelbekleding en het opruimen van het afval op de binnenplaats. Dit wijst de kantonrechter toe;

het plaatsen van een nieuwe luchtbehandelingsinstallatie conform de specificaties zoals omschreven in de offerte van installatiebedrijf [onderneming 3] . Dit wijst de kantonrechter toe;

het voorzien van de zijgevel van gevelisolatieplaten. Dit wijst de kantonrechter af;

het splitsen van de elektriciteitsafname door de overige huurders te ontkoppelen van de meterkast van [eiseres] . Dit wijst de kantonrechter af;

het geven van een opdracht aan [onderneming 4] voor een keuring van de luchtbehandelingsinstallatie in de kantorenstrook en de op basis van de keuring noodzakelijk geachte aanpassingen aan het luchtbehandelingssysteem uit te laten voeren. Dit wijst de kantonrechter toe.

Verder vordert [eiseres] vermindering van de huurprijs met 50% vanaf de dag der dagvaarding tot het moment dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze vordering wijst de kantonrechter af. De kantonrechter zal deze vorderingen hierna per onderdeel beoordelen.

[eiseres] vordert dat alle werkzaamheden zullen zijn afgerond binnen vier maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag dat [gedaagde] zich niet aan de veroordeling houdt, met een maximum van € 300.000,-. De kantonrechter begrijpt de vordering op dit punt zo, dat [eiseres] niet per punt een dwangsom vraagt, maar voor alle gevorderde werkzaamheden samen. Dat zal zo worden toegewezen. Bij de beoordeling per punt zal worden uitgelegd waarom.

Aanpassen brandmeld-/ ontruimingsalarmsysteem conform offerte [onderneming 1]

Tussen partijen bestaat geen discussie of dit werk moet worden uitgevoerd. [onderneming 1] heeft op 4 december 2024 een offerte uitgebracht, en [gedaagde] heeft die offerte naar zijn zeggen op 6 december 2024 getekend. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat [onderneming 1] diezelfde maand (namelijk op 15 januari 2025) nog zou langskomen in het pand om met [eiseres] een plan van aanpak te maken. Kennelijk is daarop de offerte nog aangepast. Op 10 februari 2025 heeft [gedaagde] verder aan [eiseres] geschreven dat de totale verbouwing nog ongeveer twee maanden zou gaan duren. Maar zoals [eiseres] in haar akte van 13 augustus 2025 heeft gesteld (en [gedaagde] niet heeft weersproken) waren op het moment van de akte de afgesproken werkzaamheden nog steeds niet afgerond.

De vordering wordt toegewezen. Het is geen discussiepunt tussen partijen dat [gedaagde] als verhuurder moet zorgen voor een brandveilig pand. Het kan zijn dat [gedaagde] in de loop van de tijd enige werkzaamheden heeft verricht aan de brandmeldinstallatie (zie zijn akte van 23 april 2025), maar dat is onvoldoende. [gedaagde] moet alles wat in de offerte van [onderneming 1] staat laten uitvoeren.

Een dwangsom is als prikkel tot nakoming toewijsbaar. Dit gezien de tijd die inmiddels is verstreken na de toezegging van [gedaagde] dat hij de werkzaamheden zou gaan uitvoeren terwijl dit blijkbaar nog steeds niet is gebeurd.

Aanpassen van de receptie conform de tekening [.]

Partijen zijn het er in de loop van deze procedure over eens geworden welke werkzaamheden [gedaagde] moet uitvoeren op dit punt. Die overeenstemming blijkt uit de aktes van partijen voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 7 januari 2025. Als basis voor de verbouwing van de receptie dient de tekening die [gedaagde] heeft bijgevoegd bij zijn aanvraag voor een omgevingsvergunning in maart 2024 onder nummer [.] . Volgens [gedaagde] moeten de werkzaamheden op dit punt eind september 2025 als uitgevoerd worden beschouwd, [eiseres] spreekt dat gemotiveerd tegen.

De kantonrechter gaat ervan uit dat de werkzaamheden nog niet zijn afgerond en wijst de vordering toe. [eiseres] heeft namelijk bij haar akte van 5 november 2025 gemotiveerd betwist dat de receptie af is. [gedaagde] moet een voor [eiseres] bruikbare receptie opleveren binnen vier maanden na betekenis van dit vonnis. Die tijd lijkt meer dan voldoende, omdat volgens [gedaagde] zelf het werk al in september 2025 als afgerond zou moeten worden beschouwd, en hij op 10 februari 2025 heeft geschreven dat alle werkzaamheden binnen twee maanden zouden zijn afgerond. De gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming wordt toegewezen.

Herstellen van de vloer conform rapport [onderneming 2]

Partijen zijn het in de loop van deze procedure eens geworden over wat er aan de vloer moet gebeuren (namelijk conform het voorstel van [onderneming 2]), alleen niet over wie dat moet gaan betalen. Volgens [eiseres] moet [gedaagde] de kosten van die uitvoering betalen, [gedaagde] vindt dat dit precies andersom is. [eiseres] krijgt gelijk, om de volgende redenen.

Volgens [gedaagde] betreft het herstel een ‘kleine herstelling’, die volgens de algemene bepalingen van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt. Daarvoor voert [gedaagde] aan dat de kosten gering zouden zijn ( [gedaagde] begroot de kosten op € 2.000,- tot € 5.000,-) en het herstel plaatselijk is (en dus niet vervanging van de gehele vloer omvat). Dat is onjuist. In artikel 11 van de algemene bepalingen zijn ‘kleine herstellingen’ (voor zover hier relevant) omschreven als “gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet”. Herstel van scheuren en gaten in de vloer valt daar niet onder. Eerder het tegendeel, want in de algemene bepalingen staat ook dat het “onderhoud, herstel en vernieuwing” van bouwvloeren voor rekening van de verhuurder komt. En dat kosten relatief gering zijn, betekent niet automatisch dat herstel als ‘klein herstel’ moet worden beschouwd. De hoogte van de kosten zegt namelijk niets over de aard van het herstel. Tot slot is het niet zo dat alleen vervanging van de gehele vloer buiten de kwalificatie van ‘klein onderhoud’ valt.

[gedaagde] voert ook aan dat [eiseres] zelf de schade aan de vloer heeft veroorzaakt, en ook om die reden het herstel zelf moet betalen. Volgens [gedaagde] rijdt [eiseres] met heftrucks door het gehuurde en ontstaan daardoor gaten in de vloer, dan wel maken de heftrucks de gaten erger door er doorheen te rijden. Maar [gedaagde] heeft zijn stellingen op dit punt niet concreet onderbouwd. Op de mondelinge behandeling is weliswaar gesproken over een maximale vloerbelasting, maar uit de processtukken blijkt dat er voor verschillende delen van het pand een verschillende maximale vloerbelasting geldt. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat de heftrucks die vloerbelasting op de debetreffende plaatsen zouden overschrijden.

Nu duidelijk is dat de kosten voor rekening van [gedaagde] komen, moet [gedaagde] ervoor zorgen dat het herstel zoals gevorderd binnen vier maanden na betekening van dit vonnis moet zijn afgerond. Daarna is [gedaagde] de gevorderde dwangsom verschuldigd.

Plaatsen van de afdichtingsstrippen en het opruimen van het afval

Bij de vordering dat [gedaagde] het afval moet opruimen heeft [eiseres] geen belang meer. Al op de mondelinge behandeling waren partijen het erover eens dat [gedaagde] dat al gedaan had.

Op de mondelinge behandeling werd ook duidelijk dat tussen partijen verwarring bestond over welke strip [eiseres] doelde. Toen dat is opgehelderd, heeft [gedaagde] toegezegd de strip te zullen plaatsen. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat dit binnen drie maanden geregeld kon zijn. De vordering op dit punt is daarom toewijsbaar, inclusief de gevorderde dwangsom. In haar akte van 13 augustus 2025 heeft [eiseres] namelijk gesteld dat de strip nog steeds niet is aangebracht, wat [gedaagde] in zijn akte van 24 september 2025 niet voldoende gemotiveerd weerspreekt.

Nieuwe luchtbehandelingsinstallatie plaatsen conform offerte van [onderneming 3]

Partijen zijn het eens over wat er moet gebeuren op dit punt. Installatiebedrijf [onderneming 3] heeft een offerte uitgebracht (niet in deze procedure overgelegd) die [gedaagde] kennelijk in maart of april 2025 heeft ondertekend. De vordering op dit punt zal daarom worden toegewezen.

Volgens [eiseres] was de installatie in augustus 2025 nog steeds niet geplaatst, wat [gedaagde] niet of onvoldoende concreet weerspreekt in zijn akte van 24 september 2025. [gedaagde] beroept zich erop dat de plaatsing bemoeilijkt wordt vanwege een door [eiseres] geplaatste muur, maar dat probleem is niet recent. [eiseres] wijst er terecht op dat een verplichting op dit punt al tussen partijen is overeengekomen in de allonge van april 2023, dus [gedaagde] heeft voldoende tijd gehad om voor dat probleem een oplossing te zoeken. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat deze werkzaamheden in vier maanden tijd uitgevoerd konden worden. Omdat de offerte al in april 2025 is getekend, had het werk al uitgevoerd kunnen zijn.

De vordering om deze werkzaamheden binnen vier maanden na betekening van het vonnis uit te voeren is daarom toewijsbaar, inclusief de gevorderde dwangsom.

Zijgevel voorzien van gevelisolatieplaten

De vordering op dit punt wordt afgewezen. [gedaagde] stelt in zijn akte van 24 september 2025 gemotiveerd en onderbouwd met foto’s dat dit werk is uitgevoerd. [eiseres] heeft dat in haar akte van 5 november 2025 niet weersproken.

Splitsen van de elektriciteitsafname

De vordering op dit punt wordt afgewezen om de volgende redenen.

In de huurovereenkomst van 2019 is op dit punt overeengekomen dat [gedaagde] moet zorgen voor

“Splitsen van bestaande nutsaansluitingen, aanbrengen van eigen aansluitingen en eigen meterkast voor de levering van gas, water en elektriciteit in het gehuurde, voor zover dit mogelijk is [onderstreping kantonrechter] bij de desbetreffende nutsbedrijven. Daar waar dit niet mogelijk is zal verhuurder zorgdragen voor tussenmeters.” .

De daadwerkelijke splitsing is dus afhankelijk van de toestemming van of uitvoering door de betreffende nutsbedrijven. Daarvan is kennelijk nog geen sprake. [eiseres] beschikt nu wel over een eigen meterkast, maar de overige huurders zijn ook op diezelfde meterkast aangesloten. [gedaagde] heeft (zo stelt hij en weerspreekt [eiseres] niet) tussenmeters geplaatst, en [eiseres] brengt de nutskosten van de overige huurders aan [gedaagde] in rekening. In die zin heeft [gedaagde] voorlopig aan de verplichting uit de huurovereenkomst voldaan. [gedaagde] kan niet worden veroordeeld om zonder de toestemming van of uitvoering door de betreffende nutsbedrijven tot splitsing over te gaan. Dat zijn partijen namelijk niet overeengekomen.

Dat de vordering op dit punt wordt afgewezen, betekent overigens niet dat de zaak daarmee nu klaar is. Uit de overeenkomst volgt wel dat [gedaagde] een inspanningsverplichting heeft om de nutsbedrijven te verzoeken toestemming te geven voor de splitsing en/of de splitsing uit te voeren. De kantonrechter begrijpt dat dit enige tijd heeft gekost. Zoals [gedaagde] naar behoren heeft gesteld en onderbouwd, moest voor de splitsing eerst een asbestsanering plaatsvinden en moet ook de receptie (zie onder punt 2) klaar zijn. Het eerstgenoemde is afgerond en de receptie moet (zoals hiervoor onder punt 2 is beslist) tussen nu en vier maanden af zijn. Het is aan [gedaagde] om daarna aan zijn genoemde inspanningsverplichting invulling te geven.

Keuring luchtbehandelingsinstallatie in de kantorenstrook door [onderneming 4]

Dit punt wordt toegewezen. Partijen zijn het erover eens dat de nieuwe luchtbehandelingsinstallatie (een andere dan genoemd onder punt 5) gekeurd moet worden. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] wel gezegd dat hij niet zo van [onderneming 4] is gecharmeerd, maar dat is een onvoldoende concreet bezwaar. Daar komt bij dat [gedaagde] in het kort geding vonnis van 22 juli 2022 is veroordeeld om de installatie door [onderneming 4] te laten keuren. Omdat dat kennelijk nog niet is gebeurd zal de kantonrechter [gedaagde] daartoe veroordelen.

De luchtbehandelingsinstallatie in de kantorenstrook is op dit ogenblik defect en door [eiseres] uitgeschakeld. De kantonrechter begrijpt dat dit niet direct tot problemen leidt, omdat de ventilatiefunctie wel functioneert en verwarming van de kantorenstrook plaats kan vinden door de airconditioning. Het is wel aan [gedaagde] om zo snel als mogelijk voor herstel te zorgen. De kantonrechter kan [gedaagde] daartoe echter niet veroordelen, omdat [eiseres] dat niet heeft gevorderd.

De dwangsom wordt zoals gevorderd toegewezen. [gedaagde] heeft naar behoren gesteld dat een keuring pas plaats kan vinden na de asbestsanering. Maar die is intussen al in februari/maart 2025 afgerond en vormt dus geen belemmering meer.

Huurprijsvermindering wordt afgewezen

[eiseres] vordert een huurprijsvermindering van 50% vanaf het moment van de dagvaarding totdat alle herstel- en renovatiewerkzaamheden zijn afgerond. Dat wordt afgewezen om de volgende redenen.

[eiseres] baseert haar vordering op dit punt op de genoemde niet door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden. Dat kan niet anders worden opgevat als een beroep op huurprijsvermindering op grond van gebreken die het huurgenot verminderen. Maar in de algemene bepalingen is voor een huurprijsvermindering op die grond bepaalt dat de huurder ( [eiseres] ) daarop geen aanspraak kan maken, tenzij het gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van de verhuurder.

Dat laatste is niet vast komen te staan. Volgens [eiseres] bestaan de gebreken al vanaf 2019, maar dat is onjuist. De werkzaamheden die [gedaagde] moest uitvoeren volgens de huurovereenkomst van 2019 zijn voorafgaand aan deze procedure grotendeels afgerond. Voor het enige punt wat daaruit nog open staat (de splitsing van de elektriciteitsafname) is hiervoor overwogen dat een langere periode voor de uitvoering gerechtvaardigd is. Daarbij komt dat in de huurovereenkomst van 2019 al een lagere huurprijs is afgesproken voor de periode dat de afgesproken werkzaamheden door [gedaagde] niet zouden zijn uitgevoerd. Vanaf het moment dat de werkzaamheden zijn afgerond moet [eiseres] meer huur gaan betalen. [eiseres] heeft dus al gedurende een langere periode een compensatie ontvangen vanwege het feit dat de werkzaamheden nog niet zijn afgerond.

De punten waar [eiseres] nu nakoming van vordert, zijn voor het overige ontstaan na 2023. Het kan zijn dat [gedaagde] zijn verplichtingen voortvarender had kunnen nakomen, maar een enkel tijdsverloop is voor de kwalificatie ‘ernstig’ voor een tekortkoming onvoldoende. [eiseres] heeft onvoldoende uitgelegd waarom op basis van andere feiten en omstandigheden die kwalificatie wel zou gelden.

Slotsom en proceskosten

De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] onder de punten (van rechtsoverweging 3.1.) 1, 2, 3, 4 (gedeeltelijk), 5 en 8 zullen worden toegewezen. [gedaagde] moet die werkzaamheden hebben afgerond binnen vier maanden na betekening van dit vonnis. Doet [gedaagde] dat niet, dan moet [gedaagde] een dwangsom betalen van € 1.500,00 per werkdag met een maximum van € 300.000,- totdat alle werkzaamheden zijn afgerond. De gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen.

[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,99

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

1.190,00

(5 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.551,99

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde] tot

het (laten) aanpassen van het brandmeld-/ontruimingsalarmsysteem conform de offerte van [onderneming 1] van 4 december 2024, alsmede het aantonen dat de brandveiligheid van het pand voldoet aan afdeling 6.2 van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving door overhandiging aan [eiseres] van ofwel een opleverrapport gericht aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) ofwel een brandveiligheidsonderzoek van een onafhankelijke deskundige,

het (laten) aanpassen van de receptie conform de tekening [.] bij de omgevingsvergunningsaanvraag van 26 september 2023,

het (laten) herstellen van de vloer conform het rapport van [onderneming 2] van 9 september 2024,

het (laten) plaatsen van de afdichtingsstrippen tussen de daktrim en de panelen in de gevelbekleding,

het (laten) plaatsen van een nieuwe luchtbehandelingsinstallatie conform de specificaties zoals omschreven in de offerte van installatiebedrijf [onderneming 3] ,

het geven van een opdracht aan [onderneming 4] voor een keuring van de luchtbehandelingsinstallatie in de kantorenstrook en de op basis van de keuring noodzakelijk geachte aanpassingen aan het luchtbehandelingssysteem uit te laten voeren,

dit alles binnen vier maanden na betekening van dit vonnis,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 1.500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 4.1 voldoet, tot een maximum van € 300.000,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.551,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.

RW1368