RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2025 in de zaak tussen
[eisers] , uit [plaats] , gemeente [gemeente 1] , eisers,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1203
(gemachtigde: H. Vloet)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 2], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 916.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 26 november 2025. De gemachtigde van eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1952 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een berging van 35 m² en een berging van 36 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 192 m2 en ligt op een perceel van 2.230 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleitrn in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 916.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 31 december 2020 voor € 775.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 799.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 665.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 4 oktober 2019 voor € 789.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2-onder-1-kap woningen zijn die in [plaats] liggen, van een vergelijkbaar bouwjaar zijn en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vervallen beroepsgronden
9. Op de zitting heeft eiseres aangegeven de gronden met betrekking tot de informatieverstrekking en artikel 40 Wet WOZ niet te willen handhaven. De rechtbank zal hier dan ook verder niet op ingaan.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en staat van onderhoud
10. Eisers voeren aan dat de voorzieningen gedateerd zijn. De badkamer, keuken en het sanitair moeten gemoderniseerd worden en zijn meer dan 20 jaar oud. is verouderd en de badkamer is meer dan 20 jaar oud. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten welke een modernisatie met zich meebrengen. De
gedateerde voorzieningen hebben een negatieve invloed op de waarde waar de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden heeft waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Daarnaast voert eiseres aan dat de woning in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Er is sprake van scheurvorming in de keuken, de slaapkamer beneden, lekkage in de badkamer, keuken en slaapkamers boven. Ook is het schilderwerk van de dakkapel en de kozijnen slecht en is er sprake van een slechte dakbedekking. Woningen waarbij sprake is van een matige tot slechte staat van onderhoud, of zelfs achterstallig onderhoud worden veel moeilijker verkocht dan woningen die instapklaar zijn. Op de zitting heeft de gemachtigde van eisers aangegeven dat er volgens overgelegde gegevens van de heffingsambtenaar bij een afwijkende staat van onderhoud en/of voorzieningenniveau een correctie moet worden toegepast van € 150,- per m² per “stapje”. Deze correctie is in de taxatiematrix niet toegepast. Als eiseres deze correctie toepast onderbouwen de referentiewoningen een lagere prijs per m².
11. De heffingsambtenaar geeft aan dat, zoals uit de taxatiematrix blijkt de staat van onderhoud als ‘matig’ is gekwalificeerd en het voorzieningenniveau als ‘eenvoudig’. De referentiewoningen verkeerden ten tijde van de verkoop in betere toestand, wat ook blijkt uit de hogere woningwaarde per m² van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. De correctie waar eisers op wijzen wordt alleen in het allereerste begin van de herwaardering toegepast. De heffingsambtenaar begint in mei al met de herwaardering. In de latere stadia wordt gekeken naar onder meer de permanente marktanalyse en dan wordt beoordeeld of die correctie op die manier toegepast moet worden of niet. In de taxatiematrix wordt niet gecorrigeerd naar bijvoorbeeld een gemiddelde. De prijs per m² van de referentiewoningen wordt vastgesteld op basis van de transactieprijs geïndexeerd naar waardepeildatum. Doordat de m²-prijs van de referentiewoningen een stuk hoger ligt dan de m²-prijs van de woning, is er voldoende rekening gehouden met de verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De objectkenmerken
12. Eisers voeren aan dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarde uitgegaan is van onjuiste objectkenmerken bij de woning. Op het taxatieverslag staat namelijk een onjuiste gebruiksoppervlakte weergegeven. Eisers geven aan dat er een controle van de gebruiksoppervlakte heeft plaatsgevonden aan de hand van het systeem Woningweter waaruit blijkt dat de gebruiksoppervlakte kleiner is (169 m² in plaats van 192 m²).
13. De heffingsambtenaar geeft aan dat uit nameting van de bouwtekeningen blijkt dat de gebruiksoppervlakte wel klopt en 192 m² is. Dit is ook in de taxatiematrix gehanteerd, exclusief de twee bergingen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en merkt op dat ook het door eiseres in bezwaar ingediende taxatierapport van [bedrijf] een gebruiksoppervlakte van 192 m² wordt gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
14. In haar aanvullende beroepschrift voeren eisers aan dat zij, gelet op de vier referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt van mening zijn dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Kijkend naar de referentiewoningen die in de buurt komen van de gebruiksoppervlakte van de woning ( [adres 2] en [adres 5] ) is de prijs per m² vlak boven die van de woning gelegen, respectievelijk € 3.094, € 3.061 en
€ 2.611. Daarbij komt dat deze referentiewoningen in een veel betere staat dan de woning verkeren. Als de noodzakelijke correcties worden doorgevoerd op grond van de staat van de woning komt de prijs per m² lager uit dan die van de woning. De referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn volgens eiseres minder goed vergelijkbaar. De gebruiksoppervlakten wijken met 70 m² af van de gebruiksoppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar maakt niet inzichtelijk hoe hier rekening mee gehouden is. Er zou volgens eiseres een correctie voor het verschil in grootte toegepast moeten worden. Daar het verschil in gebruiksoppervlakte zo groot is en er volgens eisers twee vergelijkingen beschikbaar zijn die wel in de buurt komen van de gebruiksoppervlakte van de woning is eiseres van mening dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] buiten beschouwing gelaten moeten worden. Daarnaast hebben eisers hun twijfels bij de gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 3] . In de taxatiematrix staat een gebruiksoppervlakte van 120 m². In de BAG staat een gebruiksoppervlakte van 198 m², eisers zelf komen op 192 m².
15. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] qua gebruiksoppervlakte inderdaad het beste te vergelijken zijn met de woning. In de taxatiematrix worden geen correcties toegepast voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau (zie overweging 11).Ten aanzien van referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat deze referentiewoningen, ondanks het verschil in gebruiksoppervlakte wel goed te gebruiken zijn om de waarde te onderbouwen. Ze zijn van hetzelfde type en liggen ook in [plaats] . Dit is de onderkant van de markt in [plaats] . Het merendeel van de woningen in [plaats] is veel groter. De meeropbrengst gaat niet op omdat aanzienlijk kleinere woningen niet in trek zijn in [plaats] . Ten aanzien van de gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 3] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij moet uitgaan van de gebruiksoppervlakte op het moment van de verkoop, dat was 120 m². In de BAG staat alleen de actuele gebruiksoppervlakte. Het kan best zijn dat er in de tussentijd uitgebouwd is. Daarnaast is de oppervlakte uit de BAG niet relevant omdat die op een andere manier berekend wordt dan bij de berekening van de gebruiksoppervlakte in het kader van de waardebepaling Wet WOZ. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is voldoende onderbouwd dat de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen alle vier goed bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Met het verschil in m²-prijs tussen de woning en de referentiewoningen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eisers voorgestelde vergelijkingen
16. Eisers wijzen op de transacties van de volgende volgens hen goed vergelijkbare woningen: [adres 6] en [adres 7] . Volgens eisers geven deze woningen een goede indicatie van de waarde in het economische verkeer van de woning. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktgegevens. Eisers zijn van mening dat, gezien de hoge mate van overeenkomstigheid tussen deze marktcijfers en de woning, het goede onderbouwingen zijn die aantonen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tot slot wijzen eisers ter onderbouwing van een lagere WOZ-waarde op de woning [adres 8] , waarvan de verkoopinformatie is bijgevoegd bij het aanvullende beroepschrift.
17. De heffingsambtenaar geeft ten aanzien van de door eisers aangedragen vergelijkingen aan dat dit niet de best bruikbare referentiewoningen zijn. Het zijn allebei vrijstaande woningen, terwijl de woning een 2-onder-1-kap woning is. In de matrix zijn de best bruikbare onderbouwingen (jaren ’50 en 2-onder-1-kap woningen in [plaats] ) gehanteerd. De door eisers voorgestelde woning is volgens de heffingsambtenaar niet/minder geschikt omdat [adres 8] een woning is van een ander type. De woning is een 2-onder-1-kap woning terwijl [adres 8] een geschakelde woning is. Deze is geschakeld door middel van de garage, waardoor het meer naar een vrijstaande woning neigt. Daarnaast is het een andere bouw, er zijn meerdere bouwlagen en heeft [adres 8] een hele andere uitstraling en ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Asbest
18. Eisers voeren aan dat de aanwezigheid van asbest de WOZ-waarde van de woning beïnvloed. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van asbesthoudende materialen. Nader onderzoek heeft volgens eisers uitgewezen dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in het verwarmingshok van de woning. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat hier rekening mee gehouden is.
19. De rechtbank overweegt als volgt. Eisers heeft hun stelling niet verder onderbouwd. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. Dan is er sprake van geringe kosten. Omdat eisers niet hebben gesteld in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, kon de heffingsambtenaar hier ook geen rekening mee houden. En zelfs indien al aangenomen moet worden dat er aanzienlijke kosten zijn, is er voldoende ruimte in de matrix, om deze kosten op te vangen, gelet op de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 december 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.