ECLI:NL:RBMNE:2025:7825

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

[eiser] heeft [gedaagden c.s] op 23 oktober 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. [eiser] heeft op 3 november 2025 een aanvullende productie overgelegd en [gedaagden c.s] hebben op 4 november 2025 producties overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 6 november 2025 plaatsgevonden. Namens [eiser] was mr. Slager aanwezig. Mevrouw [gedaagde sub 1] en de heer [gedaagde sub 2] waren aanwezig, bijgestaan door mr. Swarts. Mr. Swarts heeft zijn spreekaantekeningen voorgedragen en partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

[eiser] verhuurt per 1 februari 2024 de woning aan de [adres] in [plaats] aan [gedaagden c.s] voor € 5.750,- per maand. [gedaagden c.s] hebben een huurachterstand laten ontstaan en [eiser] wil daarom dat [gedaagden c.s] de woning ontruimen. [gedaagden c.s] zeggen dat zij een financiële tegenslag hebben gehad met een van hun projecten, maar dat zij de huurachterstand de komende maand volledig kunnen voldoen. De kantonrechter geeft [gedaagden c.s] een laatste termijn om de volledige huurachterstand te voldoen. Als zij de huurachterstand niet binnen 30 dagen volledig hebben afgelost, dan moeten [gedaagden c.s] de woning ontruimen.

3. De beoordeling

Wettelijke kader

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als aan één van de twee niet wordt voldaan wordt de vordering afgewezen.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Als [gedaagden c.s] in de woning blijven wonen terwijl zij geen, althans, minder dan de afgesproken huur betalen dan loopt de schade voor [eiser] alsmaar verder op. De kantonrechter zal de vorderingen daarom inhoudelijk beoordelen.

Geen verrekening met buitengerechtelijke incassokosten

[eiser] vordert € 18.885,52, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2025. Volgens [eiser] bestaat dit bedrag uit twee delen: € 18.402,52 aan achterstallige huurbetalingen en € 483,80 aan waterkosten die [eiser] heeft voorgeschoten.[eiser] stelt dat hij een bedrag van € 1.076,90 aan buitengerechtelijke incassokosten al heeft verrekend met eerder door [gedaagden c.s] gedane huurbetalingen. Volgens [gedaagden c.s] kon [eiser] dit bedrag niet verrekenen, omdat de buitengerechtelijke incassokosten niet juist zijn aangezegd.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zijn vereisten opgenomen waaraan moet worden voldaan als een partij aanspraak wil maken op buitengerechtelijke incassokosten. Er moet onder andere een aanmaningsbrief zijn verstuurd die aan bepaalde eisen voldoet. De aanmaningsbrief van 11 juli 2025 van [eiser] voldoet niet aan deze vereisten, omdat het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten dat moet worden betaald als de hoofdsom niet tijdig wordt betaald, niet is genoemd. [eiser] heeft daarom nooit een vordering voor buitengerechtelijke incassokosten op [gedaagden c.s] gehad. Hij heeft deze dus ook niet kunnen verrekenen. Om een vordering te kunnen verrekenen moet die vordering namelijk wel bestaan.

De kantonrechter stelt de vordering van [eiser] daarom vast op € 18.885,52 - € 1.076,90 = € 17.808,62. [gedaagden c.s] hebben niet weersproken dat zij € 17.808,62 aan [eiser] moeten betalen. De kantonrechter zal hen daarom veroordelen tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf 21 oktober 2025.

De huurachterstand zou ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het algemeen wordt er in huurzaken van uitgegaan dat een huurachterstand van drie maanden voldoende is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

In dit geval is de huurachterstand ruim drie maanden. De kantonrechter is van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen partijen op basis van deze huurachterstand in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De bodemrechter weegt mee dat de twee kinderen van mevrouw [gedaagde sub 1] van 15 en 17 jaar ook in de woning verblijven, maar het is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor niet gerechtvaardigd is. De kinderen zijn namelijk niet gebonden aan de omgeving van de woning, omdat zij naar school gaan in Amsterdam. Daarbij woont de vader van de kinderen bij [gedaagden c.s] om de hoek en hebben de kinderen bij hem ook een onderkomen. Ook hebben [gedaagden c.s] een zodanig inkomen dat zij in staat kunnen worden geacht vrij gemakkelijk een andere woning te huren.

[gedaagden c.s] krijgen 30 dagen om de volledige huurachterstand te betalen

[gedaagden c.s] stellen dat zij binnen afzienbare tijd de volledige huurachterstand kunnen voldoen. Zij voeren hiertoe aan dat zij bestuurder/aandeelhouder zijn van twee B.V.’s die zich bezighouden met vastgoedprojecten. Op dit moment lopen twee grote projecten, waarvan [gedaagden c.s] vanaf deze maand uitkeringen zullen ontvangen. Daarnaast zullen [gedaagden c.s] binnen afzienbare tijd de volgende bedragen ontvangen:

€ 4.812,40 aan alimentatie;

€ 39.476,18 aan belastingteruggave;

€ 9.360,00 aan btw-teruggave.

De kantonrechter overweegt als volgt. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming. [gedaagden c.s] hebben onderbouwd gesteld dat zij binnen korte tijd de volledige huurachterstand kunnen voldoen. In dat geval is het niet aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden ontbonden.

Omdat de genoemde betalingen volgens [gedaagden c.s] in november 2025 worden verwacht en zij dan de huurachterstand volledig kunnen betalen (en de lopende huur ook tijdig kunnen voldoen) geeft de kantonrechter [gedaagden c.s] een laatste termijn – tot 20 december 2025 – om de volledige huurachterstand, inclusief het bedrag aan waterkosten en de wettelijke rente, aan [eiser] te betalen. Als zij op 20 december 2025 toch nog een huurachterstand hebben, dan moeten zij de woning ontruimen.

Als [gedaagden c.s] de huurachterstand niet vóór 20 december 2025 hebben voldaan, dan moeten zij de woning ontruimen

[eiser] vordert een ontruimingstermijn van 7 dagen. De kantonrechter weegt echter mee dat de kinderen van mevrouw [gedaagde sub 1] bij [gedaagden c.s] wonen en dat het ook in hun belang is om voldoende tijd te hebben om een nieuwe woning te vinden en te verhuizen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn daarom vast op 30 dagen. Dit betekent dat [gedaagden c.s] , als zij op 20 december 2025 toch nog een huurachterstand hebben, de woning uiterlijk op 19 januari 2026 moeten hebben ontruimd.

[eiser] vordert € 5.750,- per maand, onverminderd latere huurverhogingen, voor de periode dat [gedaagden c.s] de woning blijven gebruiken. [gedaagden c.s] hebben deze vordering niet betwist. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen.

[gedaagden c.s] moeten de proceskosten betalen

[gedaagden c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.556,43

Hoofdelijke veroordeling

De veroordelingen onder 4.1, 4.3 en 4.4 worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel mevrouw [gedaagde sub 1] als de heer [gedaagde sub 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Uitvoerbaar bij voorraad

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagden c.s] , hoofdelijk, tot betaling van € 17.808,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2025 tot het moment dat het volledige bedrag is betaald,

veroordeelt [gedaagden c.s] , als zij op 20 december 2025 niet hebben voldaan aan de veroordeling onder 4.1, om de woning aan de [adres] (1396 KH) te [woonplaats 2] uiterlijk op 19 januari 2025 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

veroordeelt [gedaagden c.s] , hoofdelijk, tot betaling van € 5.750,- per maand, onverminderd latere huurverhogingen, zolang zij gebruikmaken van de woning,

veroordeelt [gedaagden c.s] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.556,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2025.