ECLI:NL:RBMNE:2025:7826

1. [eiser sub 1] ,

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 februari 2025 met 19 producties,

- de conclusie van antwoord met 12 producties,

- de nagezonden producties 13 en 14 van [gedaagden c.s] ,

- de mondelinge behandeling van 24 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van [eisers c.s] ,

- de spreekaantekeningen van [gedaagden c.s]

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De kern van de zaak

[eisers c.s] heeft op 2 september 2022 de woning aan de [adres] te [plaats 1] van [gedaagden c.s] gekocht voor € 1.701.508,74 en de woning is op 16 november 2022 aan [eisers c.s] geleverd. [gedaagden c.s] had de woning in 2017 gekocht en uitgebreid gerenoveerd. [eisers c.s] is op 30 januari 2023 begonnen met een ingrijpende verbouwing van de woning. Enige tijd hierna heeft [eisers c.s] (ernstige) gebreken in de woning geconstateerd. Volgens [eisers c.s] is [gedaagden c.s] aansprakelijk voor de kosten die [eisers c.s] heeft moeten maken voor het herstel van de vermeende gebreken, omdat [gedaagden c.s] een non-conforme woning aan hem zou hebben geleverd. [eisers c.s] vordert kort gezegd dat [gedaagden c.s] € 345.350,44 aan hem moet betalen. [gedaagden c.s] betwist dit. De rechtbank oordeelt dat de vorderingen van [eisers c.s] worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

3. De beoordeling

[gedaagden c.s] heeft zich er ten eerste op beroepen dat [eisers c.s] de klachtplicht van artikel 7:23 BW heeft geschonden. Volgens [gedaagden c.s] heeft [eisers c.s] te laat geklaagd door pas op 5 mei 2023 voor het eerst een ingebrekestelling aan hem te sturen. [eisers c.s] betwist dit.

Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers c.s] de klachtplicht niet geschonden heeft. Ter zitting heeft [eisers c.s] verklaard dat de verbouwing van de woning is aangevangen op 30 januari 2023 en dat de eerste gebreken vervolgens zijn geconstateerd in de derde week van februari 2023. Daarna heeft [eisers c.s] [deskundige] ingeschakeld voor het uitvoeren van een onderzoek naar de geconstateerde gebreken. Begin april 2023 is [deskundige] gestart met dit onderzoek en op 28 april 2023 is het (eerste) rapport door [deskundige] uitgebracht. Vervolgens heeft [eisers c.s] op 5 mei 2023 een ingebrekestelling naar [gedaagden c.s] gestuurd.

Een schuldeiser moet een redelijke gelegenheid krijgen om onderzoek te doen naar een gebrek in de prestatie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers c.s] dan ook eerst onderzoek mogen doen naar de gebreken, voordat hij bij [gedaagden c.s] heeft geklaagd over de gebreken. [eisers c.s] heeft voldoende voortvarend gehandeld door een onderzoek te laten uitvoeren, dat overigens niet onnodig lang heeft geduurd, en vervolgens door slechts enkele dagen na het uitbrengen van het rapport door [deskundige] een ingebrekestelling te sturen naar [gedaagden c.s] Deze omstandigheden maken dat niet geconcludeerd kan worden dat [eisers c.s] te laat heeft geprotesteerd bij [gedaagden c.s] over de gebreken. Bovendien heeft [eisers c.s] terecht aangevoerd dat [gedaagden c.s] niet heeft onderbouwd wat hij anders had kunnen of willen doen in het geval dat [eisers c.s] eerder had geklaagd bij hem. Niet is daarom gebleken dat [gedaagden c.s] nadeel heeft ondervonden door het moment van klagen door [eisers c.s] De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit verweer van [gedaagden c.s]

Het juridisch kader bij non-conformiteit

De rechtbank overweegt dat voor wat een koper van een koopovereenkomst mag verwachten artikel 7:17 BW van belang is. Daarin is bepaald dat een gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (en dus non-conform is) als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen mogen daarvan afwijken. Partijen hebben dat in dit geval gedaan.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt (inclusief eventuele gebreken). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop een uitzondering gemaakt: het risico voor een gebrek aan de onroerende zaak die normaal gebruik als woonhuis belemmert en voor de koper ( [eisers c.s] ) niet bekend of kenbaar was, rust bij [gedaagden c.s] als verkoper. Naar gangbaar taalgebruik wordt onder ‘normaal gebruik’ van een woonruimte voor permanente bewoning verstaan dat onder andere in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Onder ‘kenbaar’ wordt ook verstaan: gebreken die [eisers c.s] weliswaar niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan. [eisers c.s] moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) doen. Op [gedaagden c.s] rust een mededelingsplicht: hij moet inlichtingen verstrekken zodat [eisers c.s] zich een juiste voorstelling van zaken kan vormen.

In artikel 25 van de koopovereenkomst is verder het volgende opgenomen: “Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt, de hieraan verbonden risico's komen geheel voor rekening en risico van koper.”

De rechtbank stelt, gelet op het hiervoor genoemde toetsingskader, voorop dat moet worden vastgesteld of er tijdens de overdracht van de woning sprake was van gebreken die het normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmerden.

Het is onduidelijk welke gebreken wanneer zijn hersteld en of [gedaagden c.s] (tijdig) in gebreke is gesteld

De rechtbank is van oordeel dat [eisers c.s] niet duidelijk heeft gemaakt welke gebreken door hem zijn hersteld en wanneer deze gebreken zouden zijn hersteld. Het is verder onduidelijk gebleven welke gestelde gebreken al hersteld waren op het moment dat [eisers c.s] de ingebrekestelling van 5 mei 2023 aan [gedaagden c.s] , die de ingebrekestelling pas op 11 mei 2023 heeft ontvangen, stuurde. In de ingebrekestelling van 5 mei 2023 heeft [eisers c.s] namelijk meegedeeld dat er al enkele (herstel)maatregelen waren getroffen. Uit de e-mail van 30 mei 2023 van de advocaat van [eisers c.s] aan de advocaat van [gedaagden c.s] blijkt zelfs dat de gestelde gebreken al zijn hersteld en dat op korte termijn de muren en plafonds zouden worden afgestuukt. Het had op de weg van [eisers c.s] gelegen om inzichtelijk te maken welk herstel op welk moment is uitgevoerd – en tegen welke kosten – vanaf het moment van de start van de verbouwing op 30 januari 2023 tot aan het sturen van de ingebrekestelling op 5 mei 2023.

[eisers c.s] had [gedaagden c.s] door de ingebrekestelling in de gelegenheid moeten stellen om de verplichtingen als verkoper alsnog na te komen. Omdat niet duidelijk is geworden of en welke gebreken al voor de ingebrekestelling zijn hersteld, is niet vast komen te staan of en ten aanzien van welke gebreken [gedaagden c.s] in de gelegenheid is gesteld om alsnog na te komen. [eisers c.s] heeft onvoldoende gesteld op dit punt, waardoor de vorderingen van [eisers c.s] moeten worden afgewezen.

Bovendien is gebleken dat [eisers c.s] al van plan was de woning te gaan verbouwen. [eisers c.s] heeft ook niet duidelijk gemaakt of en, zo ja, welke beweerdelijke gebreken niet al door de voorgenomen verbouwing zijn weggenomen of zouden worden weggenomen.

De schadeopstelling is onnavolgbaar

Daar komt bij dat de rechtbank van oordeel is dat [eisers c.s] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld wat zijn schade is. Het door [eisers c.s] gevorderde schadebedrag van € 345.350,44 is onbegrijpelijk en onnavolgbaar. [eisers c.s] heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot dit schadebedrag is gekomen en wat de verhouding is tussen het gestelde schadebedrag en de gestelde gebreken. Het is namelijk onduidelijk gebleven wat de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten zijn per afzonderlijk gebrek. Bovendien sluiten de ingebrachte facturen van [eisers c.s] niet aan bij het gevorderde bedrag en sluiten deze facturen ook niet aan bij de bedragen die volgens [eisers c.s] betaald zijn voor de herstelwerkzaamheden, zoals is te zien in de betaaloverzichten in productie 19 van [eisers c.s] De bedragen die betaald zouden zijn volgens productie 19 van [eisers c.s] tellen op tot een bedrag van meer dan € 550.000,-. Dit valt niet te rijmen met het gevorderde bedrag. [eisers c.s] heeft er nog op gewezen dat het gevorderde bedrag van € 345.350,44 voortvloeit uit de raming die [deskundige] in haar rapport heeft opgenomen. Dat is echter onvoldoende; een raming is slechts een inschatting van de te verwachten kosten. [eisers c.s] heeft geen enkel verband gelegd tussen de geraamde kosten, de uitgevoerde werkzaamheden, de overgelegde facturen en de schade die hij nu vordert. [eisers c.s] heeft vrijwel alle herstelwerkzaamheden al laten uitvoeren, waardoor het voor [eisers c.s] mogelijk zou moeten zijn om de schade concreet te vorderen. Het is immers ook aan de partij die stelt schade te hebben om de gestelde schade concreet te begroten en te vorderen. Dat heeft [eisers c.s] nagelaten. Ook om deze reden worden de vorderingen van [eisers c.s] afgewezen.

Ten overvloede: sommige gebreken zijn niet als verborgen gebrek aan te merken

In het voorgaande heeft de rechtbank al geoordeeld dat de vorderingen van [eisers c.s] worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de volgende gebreken in ieder geval niet als verborgen gebreken, waarvoor [gedaagden c.s] aansprakelijk zou zijn, zijn aan te merken. Het betreft slechts de gebreken waarvan voor de rechtbank op basis van het partijdebat duidelijk is dat deze niet als verborgen gebrek kunnen worden aangemerkt.

Constructiewerk kelder

[eisers c.s] stelt dat sprake is van lekkages in de kelder. Uit het rapport van [deskundige] van 28 april 2023 op pagina 4 volgt dat de ventilatie die is aangebracht uitkomt op maaiveld niveau waardoor water en ongedierte naar binnen kan lopen. De kruipruimte zou volledig onder water staan. Daarnaast heeft [eisers c.s] een inspectieverslag van Bescon ingebracht (bijlage 8 bij productie 14), waarin onder meer is opgenomen dat in het verleden is geprobeerd om de kelder plaatselijk af te dichten. Er zou tegelwerk zijn aangebracht, waarbij het water door de voegen van het tegelwerk is gekomen. Verder zou de lekkages zijn gemaskeerd door een coating over de tegels aan te brengen. Dit alles wordt betwist door [gedaagden c.s]

Het is niet gebleken dat er een gebrek aan de kelder was ten tijde van de levering van de woning. [gedaagden c.s] heeft aangevoerd dat de woning bij levering droog was. [eisers c.s] heeft er op het moment van de overdracht van de woning niet (en ook later niet) over geklaagd dat er lekkages waren in de kelder of dat de kelder niet droog was. Dat heeft zij voor het eerst gedaan bij de ingebrekestelling van 5 mei 2023. [eisers c.s] heeft de woning drie keer bezichtigd, ook vlak voor de levering van de woning. Als op dat moment al sprake was van lekkages, dan was dat op dat moment zeker zichtbaar geweest voor [eisers c.s] Daarnaast heeft Kuijer Vochtwering in de verklaring van 6 februari 2024 (productie 2 van [gedaagden c.s] ) bevestigd dat zij op 29 juli 2022 de woning heeft bezocht om de kelder te inspecteren om vochtproblemen uit te sluiten en zo nodig op te lossen. Op dat moment zijn er geen vochtproblemen geconstateerd. [eisers c.s] heeft, gelet op het voorgaande, onvoldoende onderbouwd gesteld dat er op het moment van de levering van de woning sprake was van lekkages in de kelder. De rechtbank houdt het er daarom voor dat de kelder droog was bij de levering van de woning. Verder heeft [gedaagden c.s] betwist dat de kelder door hem is voorzien van een coating, waardoor lekkages zouden zijn gecamoufleerd. [gedaagden c.s] heeft ook aangevoerd nooit lekkages te hebben gehad in de kelder. Het is gelet hierop niet vast komen te staan dat [gedaagden c.s] wisten van (eerdere) lekkages in de kelder en dat zij dit bewust hebben verzwegen en gemaskeerd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de stelling van [eisers c.s] hierover.

De badkamers

Volgens [eisers c.s] zijn er ook gebreken aan de twee badkamers in de woning. Er zou sprake zijn van lekkages, door onder meer als gevolg van het ontbreken van kimband. [gedaagden c.s] betwist dat er sprake van lekkages was bij de oplevering.

Het is niet gebleken dat er ten tijde van de oplevering van de woning sprake was van een gebrek aan de twee badkamers die het normaal gebruik van de woning belemmerde. [eisers c.s] heeft namelijk zelf tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat er op het moment van de oplevering geen sporen van lekkages waren. De lekkages zijn pas geconstateerd op het moment dat [deskundige] onderzoek heeft uitgevoerd in april 2023, nadat er al tal van ingrijpende verbouwingswerkzaamheden in de woning waren uitgevoerd. Er kan niet worden uitgesloten dat deze werkzaamheden van invloed zijn geweest op de toestand van het metsel- en voegwerk.

Bovendien is gebleken dat voor één van de badkamers geldt dat [eisers c.s] deze aan het verbouwen was. [eisers c.s] heeft niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom een eventueel aanwezig gebrek in deze badkamer tot meer kosten zou hebben geleid dan de kosten die [eisers c.s] ook al had gemaakt voor de door hem zelf geïnitieerde verbouwing van die badkamer.

Constructiewerk begane grond en de begane grondvloer

Volgens [eisers c.s] zijn er gebreken aan zowel het constructiewerk van de begane grond als de begane grondvloer. Ten aanzien van het constructiewerk heeft [eisers c.s] gesteld dat de begane grondvloer is verzwakt (het zand onder de vloer was weggezakt), dat het gehele gipsplafond tijdens de bouw naar beneden is gevallen en dat er op diverse plaatsen scheuren zijn in het stucwerk van de wanden. [eisers c.s] heeft kosten gemaakt om de constructie te herstellen en vervolgens om een nieuwe begane grondvloer te (laten) leggen.

Het is onvoldoende gebleken op welke wijze deze gestelde gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. Scheuren in het stucwerk maken namelijk niet dat de woning niet meer veilig en duurzaam kan worden bewoond. Uit het rapport van [deskundige] blijkt verder niet dat de verzwakte begane grondvloer een zodanig ernstig gebrek is dat er door [eisers c.s] niet gewoond kan worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [eisers c.s] heeft nog gesteld dat het gehele gipsplafond tijdens de bouw naar beneden is gevallen, maar hij heeft niet duidelijk gemaakt wat ten aanzien hiervan exact het gebrek is. Bovendien is niet uit te sluiten dat dit gestelde gebrek pas bij de uitvoerige verbouwing door [eisers c.s] is ontstaan en niet aanwezig was de overdracht van de woning.

Kantoor bijgebouw

Verder stelt [eisers c.s] dat er gebreken zijn in het kantoor/bijgebouw. Als gevelplint zijn kalkzandsteenblokken gebruikt, waardoor niet alleen een koudebrug zou ontstaan, maar ook condensvorming en waterdoorslag. Daarnaast zouden de kozijnen niet ondersteund zijn en zaten deze niet goed gemonteerd. Volgens [eisers c.s] is het gebruik van het gebouw als kantoor niet mogelijk vanwege deze gebreken, terwijl het bijgebouw wel als zodanig door [gedaagden c.s] zou zijn aangeprezen. [gedaagden c.s] betwist een en ander.

Deze gestelde gebreken leveren geen non-conformiteit van de woning op. Uit het rapport van [deskundige] blijkt niet dat het ontstaan van een koudebrug, condensvorming en waterdoorslag door het gebruik van kalkzandsteenblokken zodanig ernstige gebreken zijn dat [eisers c.s] het gebouw niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid kan gebruiken, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Voor het normale gebruik van de woning als woonhuis is dit ook geen gebrek, omdat [eisers c.s] niet in het bijgebouw woont. Ook is niet onderbouwd dat het bijgebouw door de gebreken niet als kantoor zou kunnen worden gebruikt, zoals [eisers c.s] de rechtbank voorhoudt.

Gevelbekledingen

Verder stelt [eisers c.s] dat er geen verholen goot is aangebracht in het opgaande gevelwerk, waardoor water zijwaarts naar binnen kan lopen. Ook zou er geen gevelfolie zijn aangebracht en ontbreken een dampremmende laag en een vochtkerende laag. De naden van de isolatie zouden zeer ruim zijn afgepurd en de isolatie zou niet voldoen aan de isolatiewaardes. Tot slot zouden de raamdorpelstenen losliggen. [gedaagden c.s] betwist deze gebreken.

De rechtbank is van oordeel dat bovenstaande gestelde gebreken geen non-conformiteit van de woning tot gevolg hebben. Ten eerste was het voor [eisers c.s] kenbaar dat de verholen goot ontbrak in het opgaande gevelwerk. Dit ontbreken was zichtbaar zonder dat het nodig was om destructief onderzoek uit te voeren. Dit geldt ook voor het losliggen van de raamdorpelstenen. Dit zijn geen verborgen gebreken waarvoor de verkoper, in dit geval [gedaagden c.s] , aansprakelijk kan worden gehouden. Ten aanzien van het ontbreken van de gevelfolie, de dampremmende laag en een vochtkerende laag geldt ook dat dit geen non-conformiteit van de woning oplevert. [eisers c.s] heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze het ontbreken van de folies het normaal gebruik van de woning zou belemmeren. Dat geldt ook ten aanzien van de naden van de isolatie die zeer ruim zouden zijn afgepurd en de isolatie die niet aan de isolatiewaardes van het Bouwbesluit zouden voldoen. Niet valt in te zien dat het mogelijk niet voldoen aan de isolatiewaardes ervoor zou zorgen dat bewoning op een veilig manier, met een redelijke mate van duurzaamheid niet mogelijk is. Ook heeft [eisers c.s] onvoldoende gesteld dat zijn woongenot hierdoor wezenlijk wordt aangetast.

Constructiewerk eerste verdieping

Ten aanzien van deze schadepost vordert [eisers c.s] voornamelijk kosten die te maken hebben met de dakkapellen. [eisers c.s] stelt dat de dakkapellen niet voldoen aan de isolatienormen uit het bouwbesluit. [eisers c.s] heeft in randnummer 108 van de dagvaarding een deel van het rapport van [deskundige] geciteerd, maar daarin worden ook vermeende gebreken genoemd waarvan de kosten onder een andere noemer worden gevorderd (zoals ‘gevelbekledingen’). De rechtbank gaat daarom voor deze post uit van de genoemde kosten/werkzaamheden in de raming.

Uit het rapport van [deskundige] komt niet naar voren dat sprake is van een zodanig ernstig gebrek aan het constructiewerk van de eerste verdieping dat er door [eisers c.s] niet gewoond kan worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Indien het gebrek al in de weg stond aan normaal gebruik van de woning, had [eisers c.s] het gebrek kunnen ontdekken door uitvoering te geven aan zijn onderzoeksplicht, namelijk door het laten doen van een bouwtechnische keuring. Daar heeft [eisers c.s] van afgezien.

Nog meer ten overvloede

Tot slot overweegt de rechtbank ten overvloede dat uit het rapport van Ikabee, als onderdeel van het rapport van bAtd (productie 15 bij dagvaarding), een vorm van erkenning van het gebrek aan de kapconstructie (tweede verdieping) blijkt. De door [gedaagden c.s] ingeschakelde deskundige van Ikabee heeft namelijk opgemerkt dat er een constructief probleem aanwezig was in de kapconstructie (nokgording is bij de overspanning van 4.70 m niet sterk genoeg) en dat dit door middel van het toevoegen van een houten balk en het aanbrengen van Multiplexstroken tegen de zijkanten van de nokgording voor een bedrag van € 1.000,- exclusief btw zou kunnen worden opgelost. Hiervan is echter ook niet duidelijk of [eisers c.s] [gedaagden c.s] hiervoor (tijdig) in gebreke heeft gesteld en/of dit tijdens een bouwkundige inspectie eenvoudig waarneembaar was. Dit zou echter ondanks de afwijzing van de vorderingen van [eisers c.s] [gedaagden c.s] ertoe kunnen brengen dat ze een vorm van compensatie aanbieden aan [eisers c.s]

Conclusie

De rechtbank komt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers c.s] worden afgewezen.

[eisers c.s] moet de proceskosten van [gedaagden c.s] betalen

[eisers c.s] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden c.s] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

5.428,00

(2 punten × € 2.714,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.329,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eisers c.s] af,

veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 8.329,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eisers c.s] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.

WM (5442)