ECLI:NL:RBMNE:2025:8014

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 september 2024, met producties; - de conclusie van antwoord van 2 oktober 2024, met producties; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- een nadere specificatie van de waterschade van 10 december 2024 van de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;

- de mondelinge behandeling van 15 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de eigenaars van een appartement waarin lekkages zijn geweest aan, onder meer, waterleidingen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enerzijds en de VvE anderzijds hebben kosten gemaakt in verband met herstel van de lekkages en de gevolgen daarvan. Zij menen dat de schade voor rekening van de andere partij komt, omdat de leidingen gemeenschappelijk zijn, dan wel juist niet gemeenschappelijk omdat ze uitsluitend ten dienste zouden strekken van het appartement van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

De vraag of de leidingen gemeenschappelijk zijn of niet, moet worden beantwoord aan de hand van het modelsplitsingsreglement 1992 (hierna: het splitsingsreglement) dat van toepassing is. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is geweest van een lekkage aan leidingen die tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend en wijst de vorderingen van de VvE daarom af. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt ook afgewezen, omdat deze niet voldoende is onderbouwd. Hieronder wordt dit uitgelegd.

3. De achtergrond van de zaak

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de eigenaars van het appartement aan de [adres] in [plaats] en zijn daarom op grond van de wet automatisch lid van de VvE.

In november 2023 meldden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de VvE dat sprake was van een lekkage in hun appartement. Diezelfde maand wordt een lekdetectie uitgevoerd waaruit blijkt dat sprake was van 1) een lekkage aan de koud waterleiding vanaf de hoofdkraan van het appartement naar de badkamer, 2) een lekkage aan de inlaatcombinatie van de boiler en 3) een lekkage aan de CV afsluiters in het toilet.

De VvE stelt zich op het standpunt dat de lekkage aan de CV afsluiters voor rekening van de VvE komt en heeft een loodgieter geregeld die deze lekkage heeft opgelost. Op verzoek van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en na afstemming met de VvE heeft de loodgieter toen ook nader onderzoek gedaan naar een andere lekkage die diep in het beton in de badkamervloer bleek te zitten en deze opgelost door een bypass te maken. De loodgieter heeft een factuur van € 3.002,67 naar de VvE gestuurd. De VvE heeft deze factuur vervolgens doorgestuurd naar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en betaling daarvan gevraagd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen nadere schade te hebben geleden, omdat zij kosten hebben moeten maken voor herstel van de overige lekkages, herstel van de woning en preventieve vervanging van leidingen en vorderen € 4.131,60 van de VvE.

4. De beoordeling

Partijen zijn het erover eens dat het antwoord op de vraag voor wiens rekening de over en weer gevorderde kosten van de werkzaamheden komen, gelet op het bepaalde in artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement, afhankelijk is van de vraag of de leidingen gemeenschappelijk of privé zijn. In dit artikel staat, voor zover relevant, het volgende:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen , met name voor de centrale

verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en (…) de leidingen voor (…) water (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken .” [onderstreping door kantonrechter]

Het splitsingsreglement is een regeling die naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering daarvan. Overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop die bepalingen zijn opgesteld, zijn voor derden niet kenbaar. Voorop staat dat bij de uitleg van de betreffende bepaling uit het splitsingsreglement niet alleen gekeken moet worden naar de taalkundige uitleg, maar ook rekening moet worden gehouden met andere objectieve maatstaven zoals de elders in het splitsingsreglement gebruikte formuleringen, en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.

In artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement staat dat technische installaties mét de daarbij behorende leidingen tot gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Taalkundig ligt het niet voor de hand een enkel stuk leiding in de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan te merken als een “installatie”, zeker niet omdat in de bepaling wordt gesproken van “installaties met de daarbij behorende leidingen”.

Bovendien is de uitzondering aan het eind van de bepaling van artikel 9 van het splitsingsreglement beperkt tot het geval wanneer de installatie uitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit duidt er op dat de uitzondering niet geldt als alleen de bijbehorende (water)leiding ten dienste van dat ene appartement strekt. De kantonrechter volgt om die reden ook niet de stelling van de VvE dat een leiding geen gemeenschappelijke zaak meer is om de enkele reden dat de leiding gelegen is binnen het appartement van de appartementseigenaar of na de hoofdkraan van de leiding in het appartement. Het beroep van de VvE op de uitspraak van het gerechtshof Den Haag kan de VvE ook niet baten. In die uitspraak ging het om een ander splitsingsreglement waarin onder andere was bepaald dat de waterleidingen die zich in de privé-gedeelten bevinden niet tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.

Gelet op de uitzondering aan het einde van artikel 9 van het splitsingsreglement zijn niet álle installaties (met leidingen) in het appartementengebouw gemeenschappelijk, maar wordt een uitzondering gemaakt voor die installaties (met leidingen) die uitsluitend ten dienste strekken van één privé gedeelte. Van belang is vast te stellen tot welke installatie een leiding behoort en te bepalen waar de ene installatie begint en de andere eindigt.

De kantonrechter is van oordeel dat bij een installatie die uitsluitend ten dienste strekt van één privé gedeelte gedacht kan worden aan een installatie van zonnepanelen die slechts voor één appartement stroom oplevert. Een dergelijke installatie zou dan kunnen vallen onder de uitzondering van artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement. Het is echter ook mogelijk dat een uitsluitend ten behoeve van het privé gedeelte strekkende installatie gekoppeld is aan een gemeenschappelijke installatie. Daarvan is hier sprake.

Al bij de bouw van het appartementencomplex zal een installatie zijn aangebracht ten behoeve van de aan- en afvoer van water naar de verschillende appartementen, al dan niet deels aangebracht in (betonnen) constructievloeren en tussenwanden. Deze leidingen maken naar het oordeel van de kantonrechter deel uit van één stelsel van leidingen dat aangemerkt kan worden als een installatie die niet uitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Vanaf de plek waar deze gemeenschappelijke installatie beschikbaar is voor de aansluiting van de badkamer- of keukenleidingen en -kranen is dan sprake van een installatie die uitsluitend strekt ten behoeve van het privé gedeelte en is niet meer sprake van een gemeenschappelijke zaak.

Deze verdeling van installaties sluit ook goed aan bij de praktijk waarbij het opstal veelal verzekerd wordt door een vereniging van eigenaars en aanpassingen aan het appartement in de zin van keukens, badkamers en (vaste) vloeren verzekerd worden als zogenaamd ‘eigenaarsbelang’ binnen de inboedelverzekering van de appartementseigenaar.

De enkele omstandigheid dat een leiding in de betonvloer ligt – zoals bij de lekkage in de vloer van de badkamer – in dit geval op of bij de betonnetten op circa 10-15 centimeter diepte – is niet bepalend voor de vraag of sprake is van een tot de gemeenschap behorende installatie, maar kan wel een aanwijzing zijn. Het is een appartementseigenaar op grond van het splitsingsreglement immers ook niet toegestaan (zonder toestemming van de VvE) deze (gemeenschappelijke) vloeren open te breken en daar leidingen in aan te brengen.

De VvE grondt haar vordering op de omstandigheid dat de lekkage is ontstaan aan de leiding die vanuit de hoofdkraan in de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar de badkamer loopt. Hoewel dit een leiding is die dient als watertoevoer naar de badkamer is dat, gelet op het voorgaande, onvoldoende om de leiding te kwalificeren als een leiding van een installatie die enkel strekt tot het privé gedeelte van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Pas vanaf de plek waar de waterleiding in de badkamer beschikbaar is voor de installatie van voorzieningen van de badkamer, gaat de installatie over in een installatie die uitsluitend strekt ten behoeve van het privé gedeelte.

Op basis van de door partijen verstrekte informatie en het hiervoor uiteengezette toetsingskader oordeelt de kantonrechter dat ook de lekkages aan de andere leidingen – waar een groot deel van de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betrekking op heeft – zich bevonden binnen de tot de gemeenschap behorende installatie.

Geen sprake van verschuiving van de aansprakelijkheid

De VvE heeft nog aangevoerd dat de lekkende leiding was omgelegd en aangepast door een vorige eigenaar en, ook al zou de leiding op grond van artikel 9 van het splitsingsreglement gemeenschappelijk zijn, de herstelkosten daarom niet voor rekening van de VvE komen, maar voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De kantonrechter gaat hier niet in mee. Nog afgezien van de omstandigheid dat nergens uit blijkt dat de leiding is aangepast door een vorige eigenaar (en dit gelet op de diepe ligging op/bij de betonnetten, op circa 10-15 centimeter in het beton, ook niet aannemelijk is geworden) heeft de VvE niet toegelicht op basis waarvan de herstelkosten voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten komen als aan de leiding zou zijn ‘gerommeld’ door/namens een vorige eigenaar. In het splitsingsreglement is daarvoor in elk geval geen aanknopingspunt te vinden.

In conventie

Afwijzing schadevergoeding en bijkomende kosten

Gelet op het oordeel dat de waterleiding waar het in deze procedure om gaat een gemeenschappelijk zaak is, kan de VvE de herstelkosten niet op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verhalen. De vordering wordt dan ook afgewezen. Om die reden worden ook nevenvorderingen (de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten) afgewezen.

De VvE wordt veroordeeld in de proceskosten

De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

595,00

In reconventie

Zoals in 4.2 tot en met 4.10 uitgelegd is sprake van gemeenschappelijke leidingen die lek waren. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de VvE zijn het erover eens dat als de leiding gemeenschappelijk is, de VvE de redelijke kosten van herstel moet vergoeden. De kantonrechter wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] echter af, omdat zij de kosten die zij zeggen te hebben gemaakt voor het herstel van de schade niet (voldoende) hebben onderbouwd. Omdat de VvE niet veroordeeld zal worden tot vergoeding van de gevorderde schade, zullen ook de nevenvorderingen (rente en buitengerechtelijke incassokosten) worden afgewezen. De kantonrechter licht haar oordeel hierna verder toe.

Mancas Klusbedrijf

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een offerte van € 1.000,- overgelegd van een klusbedrijf dat (uit voorzorg) leidingen zou hebben vervangen van de inlaatcombinatie van hun boiler en de andere lekkages zou hebben verholpen. Los van het feit dat aan de hand van de offerte niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze kosten hebben betaald, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet onderbouwd waarom deze kosten – voor zover zij gemaakt zijn voor iets anders dan herstel van de lek geraakte leidingen of het in oude staat brengen van de woning – voor rekening van de VvE moeten komen. Het is bovendien niet aan appartementseigenaren afzonderlijk om uit voorzorg voorzieningen te treffen aan gemeenschappelijke zaken.

Het materiaal en de tegels

Dat het materiaal en de tegels om de badkamer weer netjes te maken € 75,48 en € 57,04 hebben gekost, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is wat precies hersteld moest worden, hoeveel van welk materiaal daarvoor nodig was en wat de kosten daarvoor waren. De overgelegde stukken verschaffen op geen enkele wijze duidelijkheid daarover en ook ter zitting is daarover geen nadere duidelijkheid gekomen. Een toelichting op de overgelegde bonnetjes van de bouwmarkt en de (gedeeltelijk) “overgelegde samenvatting van je bestelling” ontbreekt.

De manuren en de kilometers

Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , al dan niet samen met iemand anders, 31 uur hebben besteed aan het herstellen van de badkamer blijkt nergens uit en waarom daarvoor een bedrag van € 45,36 per uur moet worden gerekend, hebben zij – ook tijdens de mondelinge behandeling – niet toegelicht. Verder willen zij een vergoeding van € 0,23 per gereden kilometer, maar dat en door wie deze kilometers zijn gereden, hebben zij niet onderbouwd.

De waardevermindering van het appartement

De gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft op de zitting verteld dat hij ook makelaar/taxateur is en hij de waardevermindering van het appartement heeft geschat op € 1.250,-. Doordat de loodgieter een bypass heeft aangelegd, loopt volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nu een leiding zichtbaar door de woonkamer die er eerst niet liep. Hoe de gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan dit bedrag is gekomen heeft hij niet toegelicht of onderbouwd. Dit had wel gekund door bijvoorbeeld een taxatierapport te overleggen. Voor zover is bedoeld dat de VvE op basis van artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement deze kosten moet vergoeden, slaagt dit argument ook niet. Het artikel uit het splitsingsreglement geeft namelijk geen grondslag voor een schadevergoeding.

De emotionele schade

Tot slot vorderen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] € 250,- aan emotionele schade. Zoals op de mondelinge behandeling is besproken, begrijpt de kantonrechter dat het heel vervelend was dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een paar maanden in hun woonkamer hebben moeten slapen. Dit is echter onvoldoende voor onderbouwing van vergoedbare emotionele schade. De wet biedt de mogelijkheid tot vergoeding van immateriële schade, indien sprake is van “een aantasting van de persoon”. Uit de rechtspraak volgt dat daarvan in ieder geval sprake is indien iemand geestelijk letsel heeft opgelopen dat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld. Enkel ‘ongemak’ of vervelend gevoel is dus niet voldoende. Ook kunnen de aard en de ernst van de normschending (waarbij veelal wordt gedacht aan strafrechtelijke gedragingen) met zich brengen dat sprake is van een aantasting van de persoon. Het ligt dan wel op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om dat te stellen en te bewijzen. In dit kader is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niets aangevoerd.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten van de VvE in reconventie vergoeden

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van de VvE in reconventie betalen. De hoogte van de proceskosten van de VvE worden vastgesteld op basis van de omvang van de ingestelde vordering. In reconventie wordt alleen een punt voor de mondelinge behandeling toegewezen, vermenigvuldigd met een factor van 0,5 omdat het verweer van de VvE voortvloeit uit de stellingen in conventie.

De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

135,50 (0,5 punt x € 271,-)

- nakosten

€

67,75

Totaal

€

203,25

5 De beslissing

De kantonrechter

In conventie

wijst de vorderingen van de VvE af,

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

In reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 203,25, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

In conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.