RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2805
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.467.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.408.000,-.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Beroepsgronden
Feiten
2. De woning is een vrijstaande woning uit 1935 met vier dakkappelen van in totaal
9 m², een serre van 12 m², een aanbouw van 14 m², een vrijstaande garage van 38 m², een carport van 45 m², een voorraadkelder van 6 m², twee overkappingen van in totaal 51 m², een balkon van 8 m² en een zolder van 19 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 281 m² en ligt op een perceel van 3330 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 1.408.000. Eiser bepleit een waarde van € 1.225.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 februari 2021 voor € 1.352.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 1.287.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 maart 2021 voor € 1.280.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 8 december 2020 voor € 1.000.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen en een goed vergelijkbare vrijstaande semi-bungalow in [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud, de uitstraling en de ligging door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op het voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Motivering van de uitspraak op bezwaar
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inhoudelijk is ingegaan op de door hem aangevoerde gronden.
De heffingsambtenaar voert aan dat in de uitspraak op bezwaar voldoende is onderbouwd waarom de WOZ-waarde is verlaagd. Er is gemotiveerd ingegaan op de gronden die in het bezwaarschrift worden aangevoerd. Het is kenbaar waarom het bezwaar (deels) gegrond is verklaard. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. In de uitspraak op bezwaar wordt ingegaan op de door eiser aangevoerde gronden. Het is daarnaast niet noodzakelijk dat alle gronden één-op-één in een uitspraak op bezwaar worden weergegeven. Van een motiveringsgebrek in de uitspraken op bezwaar is naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Verschillen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met zijn woning.
Het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, de grootte van het perceel, de bouwkundige kwaliteit, de onderhoudstoestand en/of de ligging van de gebruikte woningen wijken (vaak sterk) af van de woning van eiser en zijn daarmee ongeschikt als referentiewoning. Eiser stelt verder dat een vergelijking met de referentiewoning [adres 2] niet goed mogelijk is, omdat het onderhoudsniveau van deze referentiewoning boven gemiddeld is.
De heffingsambtenaar voert aan dat de referentiewoningen allen vrijstaande woningen zijn met een vergelijkbare ligging en gebruiksoppervlakte. Onderlinge verschillen zijn verdisconteerd in de woningwaarde per vierkante meter. Met betrekking tot de [adres 2] voert de heffingsambtenaar aan dat deze referentiewoning en de woning van eiser beide vrijstaande woningen zijn met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 300 m². De kwaliteit en doelmatigheid van de woningen is hetzelfde en verschillen zijn verdisconteerd in de woningwaarde per m². De m²-prijs van de woning van eiser ligt aanzienlijk lager dan die van de [adres 2] . De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De heffingsambtenaar heeft het onderhoudsniveau van de woning van eiser als onder gemiddeld gekwalificeerd. De [adres 2] is boven gemiddeld gekwalificeerd wat betreft het onderhoudsniveau, de uitstraling en het voorzieningenniveau. Uit de taxatiematrix volgt dat met deze verschillen rekening is gehouden. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat een verlaging van het voorzieningenniveau van de woning van eiser geen verschil in waarde tot gevolg zou hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.