ECLI:NL:RBMNE:2026:1481

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

[eiser] heeft op 31 juli 2025 [gedaagde] gedagvaard om voor de kantonrechter te verschijnen. Daarbij heeft [eiser] vier producties meegestuurd. [eiser] heeft op 7 augustus 2025 een herstelexploot uitgebracht vanwege een onjuiste vermelding in de dagvaarding van 31 juli 2025. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord. Daarbij heeft [gedaagde] één productie overgelegd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een zitting verder besproken moet worden.

De zaak is op 26 februari 2026 bij de kantonrechter besproken. Namens [eiser] is mr. Luijer verschenen. [gedaagde] is - ook mede namens [gedaagde sub 2] - verschenen. Hij werd bijgestaan door mr. Tonen. Op de zitting heeft mr. Tonen aangegeven dat hij bij de gemeente Hilversum navraag heeft gedaan of [gedaagde] voor de bewoning een huisvestigingsvergunning nodig heeft, maar de uitkomst daarvan was nog niet bekend. Mr. Tonen verwachtte wel dat hij op korte termijn antwoord daarop van de gemeente Hilversum zou ontvangen. De kantonrechter heeft mr. Tonen toegestaan om uiterlijk 25 maart 2026 de rechtbank en mr. Luijer hierover te berichten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.

Op 19 maart 2026 heeft mr. Tonen de rechtbank en mr. Luijer bericht dat [gedaagde] voor de bewoning geen huisvestigingsvergunning nodig heeft.

De kantonrechter heeft besloten dat vandaag schriftelijk uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

[eiser] is eigenaar van enkele woningen in [plaats] en [plaats] . [eiser] heeft een aantal woningen aan vof [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) verhuurd. [bedrijf] is een zorginstelling die de woningen gebruikt om zorg te verlenen op het gebied van geestelijke gezondheidszorg en verslavingszorg. Eén van de door [eiser] aan [bedrijf] verhuurde woningen is de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [bedrijf] heeft het gehuurde aan [gedaagde] in het kader van de te verlenen zorg (tegen betaling) ter beschikking gesteld. Op 23 december 2024 heeft [eiser] de huur van het gehuurde opgezegd tegen 1 februari 2025 vanwege verkoop van het gehuurde aan zijn kleindochter. [bedrijf] heeft ingestemd met de opzegging en toegezegd het gehuurde op 1 februari 2025 leeg en ontruimd op te leveren. Op 1 februari 2025 heeft [bedrijf] het gehuurde niet leeg en ontruimd kunnen opleveren, omdat [gedaagde] heeft geweigerd het gehuurde te verlaten. [bedrijf] was in kort geding een ontruimingsprocedure tegen [gedaagde] gestart. In kort geding was geoordeeld dat er geen sprake was van een zorgovereenkomst, maar van onderhuur. [gedaagde] hoefde het gehuurde niet te verlaten. Omdat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] per 1 februari 2025 is geëindigd, heeft [eiser] ingevolge artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de huur met [gedaagde] voortgezet. In deze procedure vordert [eiser] beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiser] meent primair dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hem gevergd kan worden de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] geen huisvestigingsvergunning heeft. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Volgens [gedaagde] is [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat [eiser] zijn vorderingen buiten de zes maanden termijn heeft ingesteld (artikel 7:269 lid 2 BW). Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat het behoud van de woning voor hem van groot belang is.

De kantonrechter geeft [eiser] gelijk. [eiser] is ontvankelijk in zijn vorderingen. De huurovereenkomst wordt per 1 oktober 2026 beëindigd en [gedaagde] moet het gehuurde op die datum hebben verlaten.

3. De beoordeling

Partijen twisten in de eerste plaats of [eiser] binnen de zes maanden termijn zijn vorderingen heeft ingesteld (artikel 7:269 lid 2 BW). [gedaagde] stelt dat [eiser] te laat is. De huurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] is per 1 februari 2025 beëindigd. De dagvaarding, waarin [gedaagde] is opgeroepen voor de zitting van 27 augustus 2025, is uitgebracht op 7 augustus 2025. Dat is buiten de zes maanden termijn. [eiser] heeft niet gesteld dat laatstgenoemde dagvaarding is uitgebracht met handhaving van de datum waarop de aanvankelijke dagvaarding van 31 juli 2025 is uitgebracht, aldus [gedaagde] .

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] wel binnen de zes maanden termijn zijn vorderingen heeft ingesteld. [eiser] is dus wel ontvankelijk in zijn vorderingen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

In artikel 7:269 lid 2 BW is bepaald dat de verhuurder binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de kantonrechter kan indienen. In dit geval is de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] per 1 februari 2025 geëindigd. Dit betekent dat [eiser] tot 1 augustus 2025 de tijd had om een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] bij de kantonrechter in te dienen. [eiser] heeft de dagvaarding op 31 juli 2025 uitgebracht. Echter, de dagvaarding van 31 juli 2025 vermeldde ten onrechte niet de juiste wijze waarop [gedaagde] kon antwoorden op de vorderingen van [eiser] . Dit gebrek heeft [eiser] tijdig met het herstelexploot van 7 augustus 2025 hersteld. Daarbij heeft [eiser] – kort gezegd – vermeld dat alles wat in de dagvaarding van 31 juli 2025 is vermeld, handhaaft. Immers, in het herstelexploot staat onder ‘Teneinde’: Op de middelen en gronden als in de op 31 juli 2025 betekende dagvaarding aangegeven tegen hem te horen eis doen en concluderen, als in die dagvaarding aangegeven en rekwirante als eiseres toe te staan haar verzuim te herstellen in voege als hiervoor aangegeven;’. Dit heeft tot gevolg dat de dagvaarding van 31 juli 2025 in stand blijft, zodat [eiser] tijdig zijn vorderingen heeft ingesteld. [eiser] is ontvankelijk in zijn vorderingen. De vorderingen van [eiser] kunnen daarom behandeld worden.

Het beroep van [eiser] op artikel 7:269 lid 2 sub c BW slaagt

[eiser] heeft zich beroepen op het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 sub c BW en - kort gezegd - gesteld dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van hem niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten. Bij de beoordeling hiervan moet een afweging worden gemaakt tussen de wederzijdse belangen. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [eiser] op artikel 7:269 lid 2 sub c BW slaagt. De belangenafweging valt in het voordeel van [eiser] uit.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij een groot belang heeft bij het behoud van het gehuurde. Hij woont in het gehuurde met zijn partner [gedaagde sub 2] , hun 1,5 jaar oude dochter en hun pasgeboren baby. In het weekend verblijven in het gehuurde ook zijn twee kinderen (van 10 en 14 jaar) uit een eerdere relatie in het kader van een omgangsregeling. Ondanks zijn inspanningen door wekelijks te reageren op woningen in Amsterdam en regio Gooi en Vechtstreken is het hem tot op heden niet gelukt om een andere woning te vinden. Hoewel het woonbelang van [gedaagde] groot is, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [eiser] in dit geval toch zwaarder wegen dan die van [gedaagde] .

[eiser] heeft aangevoerd dat hij door de voortzetting van de onderhuur met [gedaagde] maandelijks € 600,00 schade lijdt. De huur die [bedrijf] aan hem betaalde was € 1.350,00. Nu ontvangt hij slechts € 750,00 per maand van [gedaagde] . Dit maandelijks verlies kan hij mogelijk verhalen op [bedrijf] , maar omdat gebleken is dat [bedrijf] op dit moment financieel in zwaar weer verkeert is het onzeker of dat lukt. Het enkele feit dat [eiser] maandelijks schade lijdt, weegt mee. Maar het is volgens de Hoge Raad onvoldoende om de huurovereenkomst met [gedaagde] op deze grond te beëindigen. [eiser] heeft ook nog aangevoerd dat hij het gehuurde per 1 februari 2025 heeft verkocht, maar hij het gehuurde vanwege de verhuurde staat op dit moment niet kan leveren aan de koper omdat die de woning als onverhuurd heeft gekocht. [bedrijf] heeft - ondanks haar toezegging - het gehuurde niet per 1 februari 2025 leeg aan [eiser] kunnen opleveren omdat [gedaagde] (met zijn gezin) nog in het gehuurde verblijft. [eiser] pleegt hierdoor wanprestatie tegenover zijn koper. [eiser] was ten tijde van de verkoop van de woning niet bekend met de onderverhuur door [bedrijf] aan [gedaagde] . [eiser] raakte pas van de onderverhuur aan [gedaagde] op de hoogte door de kortgedingprocedure, die [bedrijf] tegen [gedaagde] had gestart. Volgens de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] was het niet toegestaan om het gehuurde onder te verhuren. [eiser] was in de veronderstelling dat [bedrijf] het gehuurde alleen gebruikte in het kader van het verlenen van zorg aan haar cliënten en wist niet dat [bedrijf] het gehuurde in feite onderverhuurde aan haar cliënten. In deze gegeven omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [eiser] gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. De kantonrechter is verder van oordeel dat mogelijk [gedaagde] zelf ook gebaat is bij vertrek uit het gehuurde. [gedaagde] heeft gesteld – en dit is door [eiser] onvoldoende betwist – dat de woning verschillende gebreken heeft. Zo doet de centrale verwarming het niet, is er schimmel in de verschillende kamers, was/is de wc verstopt en was er sprake van lekkage. [gedaagde] wist niet tot wie hij zich kon wenden, omdat hij de contactgegevens van [eiser] niet had. [gedaagde] heeft toen een deel van de gebreken zelf verholpen, maar een deel van de gebreken is nog steeds niet verholpen. Gelet op de gezondheid van [gedaagde] en het welzijn van zijn gezin zou het voor [gedaagde] en zijn gezin misschien wenselijk zijn om in een sociale huurwoning te kunnen wonen, waar het voor [gedaagde] duidelijk zal zijn tot wie hij zich kan wenden bij eventuele gebreken en/of problemen met de woning. Mogelijk helpt dit vonnis [gedaagde] om met urgentie een sociale huurwoning toegewezen te krijgen voor het gezin.

De huurovereenkomst wordt beëindigd

Het bovenstaande leidt er toe dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 oktober 2026.

De ontruiming wordt bepaald op 1 oktober 2026

De kantonrechter ziet aanleiding om de huurovereenkomst te laten doorlopen tot 1 oktober 2026 vanwege de aanwezigheid van minderjarige kinderen in de woning. De ontruiming wordt bepaald op 1 oktober 2026.

[eiser] heeft op de zitting toegezegd dat hij niet tot onmiddellijke ontruiming zal overgaan als het [gedaagde] niet lukt om per 1 oktober 2026 het gehuurde gelijk te ontruimen en te verlaten. Er kunnen dan wellicht nog afspraken gemaakt worden. Mocht het laatste zich voordoen dan is het raadzaam dat (de gemachtigde van) [gedaagde] tijdig contact opneemt met (de gemachtigde van) [eiser] .

De subsidiaire grondslag hoeft niet besproken te worden

Omdat de primaire grondslag slaagt, hoeft de subsidiaire grondslag niet meer besproken te worden.

De dwangsom wordt afgewezen

[eiser] heeft een dwangsom van € 100,00 per dag gevorderd voor het geval [gedaagde] het gehuurde niet (vrijwillig) ontruimt. De kantonrechter wijst deze vordering af en wel om het volgende.

De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 Rv). Omdat [eiser] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

126,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

796,93

Hoofdelijk veroordeling

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 3.5 en 3.6. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] Daarom wordt het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4. De beslissing

bepaalt op voet van artikel 7:269 lid 2 sub c BW dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] eindigt per 1 oktober 2026,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk om de woning aan de [adres] in [plaats] uiterlijk 1 oktober 2026 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in de proceskosten van € 796,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.

HHt/37278