[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente de [gemeente] , de heffingsambtenaar.
(gemachtigde: T.C. Wildenbeest).
Inleiding
1. In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. [eiseres] , [A] , gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
5. De woning is een in 1974 gebouwde geschakelde patio-woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m² en is gelegen op een perceel van 319 m2.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij [adres 3] in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waardeverlaging van het voorgaande belastingjaar
12. Eiseres stelt dat de waarde van haar woning in belastingjaar 2022 is verlaagd naar € 560.000,-. Volgens eiseres is bij de waardering voor het belastingjaar 2023 ten onrechte geen rekening gehouden met deze verlaging in belastingjaar 2022. De waardestijging ten opzichte van het belastingjaar 2022 is nu namelijk buitenproportioneel.
De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de in dat belastingjaar beschikbare verkoopcijfers en feiten. Er is geen sprake van het indexeren of aanpassen van een afgegeven WOZ-waarde van een voorgaand jaar. De stijging van de WOZ-waarde van een voorgaand jaar is dus niet relevant.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of andere woningen is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen worden gebruikt. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
13. Eiseres stelt dat [adres 2] en [adres 5] niet geschikt zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van haar woning, omdat deze woningen gelet op het woningtype en de tuin te veel verschillen.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift en tijdens de zitting toegelicht dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn. De heffingsambtenaar heeft gezocht naar de best vergelijkbare woningen en houdt in de taxatiematrix rekening met verschillen. Bovendien is de woning van eiseres een specifieke woning en zijn er rondom de waardepeildatum niet veel geschakelde patio-woningen verkocht. De heffingsambtenaar heeft daarom gezocht naar de drie meest vergelijkbare referentiewoningen.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiseres. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de grond en de bijgebouwen in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen en de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning van eiseres te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt voorts dat de m2-prijs van de woning van eiseres ver onder de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen ligt, namelijk € 1.698,30 per m2 ten opzichte van een gemiddelde van € 2.468,- per m2 voor de referentiewoningen. Bovendien zijn beide partijen van mening dat [adres 3] het best vergelijkbaar is met de woning van eiseres. De rechtbank stelt daarbij vast dat woning van eiseres een veel lagere m2-prijs (€ 1.698,30 per m2) heeft dan [adres 3] (€ 1.860,30 per m2). In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank dan ook geen reden om te twijfelen aan de waardering van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van de woning
14. Eiseres stelt dat ten onrechte onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De woning heeft namelijk achterstallig onderhoud, doordat er sprake is van schimmelvorming, scheurvorming en lekkages. Daarnaast is de woning slecht geïsoleerd en is de uitstraling van de woning ondergemiddeld. Volgens eiseres moet gelet op de foto’s de staat van onderhoud, de kwaliteit en de uitstraling van de woning in de taxatiematrix op een ‘2’ worden gekwalificeerd.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat er een investeringsruimte van € 173.250,- bestaat, omdat de gemiddelde waarde van de referentiewoningen € 2.468,- per m2 is en de m2-prijs van de woning van eiseres € 1.698,30 is. De heffingsambtenaar is het met eiseres eens dat [adres 3] de best vergelijkbare referentiewoning is. Deze woning is in een slechte en gedateerde staat verkocht, maar heeft alsnog een hogere m2-prijs (€ 1.860,30 per m2) dan de woning van eiseres (€ 1.698,30 per m2). De heffingsambtenaar ziet daarom geen reden om van een nog lagere m2-prijs voor de woning van eiseres uit te gaan. Verder blijken uit de overgelegde foto’s en de IWOZ-rapportage van [adres 3] niet dat de KOUDV-factoren van de woning van eiseres nog lager moeten worden gewaardeerd.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Met de staat van de woning is gezien de m2-prijs van de woning in vergelijking met die van de referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.