RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7844
(gemachtigde: mr. R.W.B van Middelaar)
en
(gemachtigde: P.K. Dinkla).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 427.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Machtiging
2. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat de machtiging die door de gemachtigde van eiser is overgelegd ouder is dan zes maanden. Hij verwijst daarbij naar de richtlijn van de hoven en meer specifiek naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 3 april 2025.
De rechtbank overweegt als volgt. Aangezien de heffingsambtenaar dit punt pas op de zitting heeft aangevoerd, was er geen gelegenheid om (de gemachtigde van) eiser te laten onderbouwen dat hij nog steeds achter de machtiging staat. De rechtbank constateert dat er op het moment van het instellen van het beroep geen gerede reden tot twijfel aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid bestond en de rechtbank heeft die twijfel ook nu niet. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarom hij aan de machtiging twijfelt, maar enkel op het tijdsverloop gewezen. De rechtbank constateert dat de machtiging van eiser op
21 februari 2024 is verleend en expliciet benoemt dat deze ook voor de beroepsprocedure geldt. De machtiging is verder voldoende specifiek en gericht tegen een te individualiseren aanslag/beschikking en daarmee niet doorlopend. Verder is de dagtekening van de machtiging kort na de datum van de dagtekening van de beschikking. In zoverre bestaat voldoende causaal verband tussen de bestreden beschikking en de machtiging. Het feit dat op voorhand niet vaststaat of en welke rechtsmiddelen benut gaan worden doet daar niet aan af, want het is eiser en zijn gemachtigde vrij in de vormgeving van contractuele afspraken. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ontvankelijk.
Feiten
3. De woning is een in 1975 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde woonruimte van 10 m² en een berging van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 144 m² en een perceeloppervlakte van 594 m².
Geschil
4. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 336.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 427.000,-.
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
[adres 2] , verkocht op 30 december 2021 voor € 442.165,-;
[adres 3] , verkocht op 4 mei 2022 voor € 475.500,-; en.
[adres 4] , verkocht op 20 juli 2023 voor € 408.000,-.
Als extra onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de verkoop toegevoegd van
[adres 5] , verkocht op 11 januari 2022 voor € 437.600,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kapwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs van de drie referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De waarde die uit de taxatiematrix volgt, is bovendien aanzienlijk hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Er is onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, omdat er onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum.
Allereerst overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiser ligt om zijn stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten gemotiveerd te betwisten. In zijn beroepschrift geeft eiser aan een onderbouwing (een uitgebreide taxatiematrix van Woning Waardemeesters) toe te zullen sturen. Deze nadere onderbouwing heeft eiser niet overgelegd. Deze grond slaagt dan ook niet.
Onvoldoende rekening gehouden met KOUDV-factoren
11. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning onvoldoende rekening is gehouden met de verminderde staat van onderhoud van de woning, de verminderde energieprestaties van de woning en de ligging van de woning.
Ten aanzien van de onderhoudsstaat van de woning overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze al op ‘slecht’ (score ‘1’) heeft gewaardeerd. De heffingsambtenaar had hiervoor geen lagere waardering kunnen geven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom voldoende rekening gehouden met de verminderde onderhoudsstaat.
Voor wat betreft de energieprestaties van de woning overweegt de rechtbank dat uit het verweerschrift blijkt dat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met referentieobjecten uit dezelfde bouwperiode en met vergelijkbare bouwwijze. Deze woningen hebben een vergelijkbaar duurzaamheidsniveau. Bovendien is de eventuele invloed van de beweerdelijk verminderde energieprestaties in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde energieprestaties van de woning, is niet onderbouwd en daarom volgt de rechtbank die stelling niet.
Ligging referentiewoning [adres 2]
12. Eiser voert aan dat de ligging van de referentiewoning [adres 2] ten opzichte van de ligging van de woning en de overige referentiewoningen bovengemiddeld is. [adres 2] ligt aan het water en aan een rustig park. Dit waardeverhogende aspect is niet inzichtelijk gemaakt in de matrix. Volgens eiser moet de ligging als bovengemiddeld gewaardeerd worden.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er meer voor nodig is om de ligging van een woning met een ‘4’ (bovengemiddeld) te waarderen, daarvoor moet de woning bijvoorbeeld aan een meer of een ven liggen. Daarnaast ligt deze referentiewoning, ondanks dat het aan de rand van de wijk is gelegen, dicht tegen buurpanden aan.
De rechtbank kan de uitleg die de heffingsambtenaar heeft gegeven over de waardering van de ligging van de [adres 2] volgen. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met verschillen in ligging van de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 3] niet goed vergelijkbaar
13. Eiser voert tot slot aan dat de referentiewoning aan de [adres 3] niet goed vergelijkbaar is omdat de woonoppervlakte veel minder is.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoning [adres 3] wel goed vergelijkbaar is omdat de referentiewoning veel vergelijkbare objectkenmerken heeft en op korte afstand is gelegen van de woning van eiser. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20?? januari 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.