ECLI:NL:RBMNE:2026:1898

1. De procedure

[eiseres] heeft op 20 oktober 2025 twee dagvaardingen aan [gedaagde] laten betekenen. [gedaagde] heeft op 7 november 2025 in beide zaken dezelfde brief ingediend, aan te merken als conclusie van antwoord. Op 4 februari 2026 heeft [gedaagde] daarna nog een e-mail gestuurd met bijlagen onder vermelding van zaaknummer 11949942 UC EXPL 25-8534, met daarin ook het verzoek om de mondelinge behandeling digitaal bij te wonen. Tegen dat verzoek heeft [eiseres] geen bezwaar gemaakt, waarna de kantonrechter het heeft toegewezen. De mondelinge behandeling voor beide zaken vond plaats op 13 maart 2026 in het gebouw van de rechtbank in Utrecht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Nadat de mondelinge behandeling al had moeten beginnen, heeft [eiseres] verzocht om ook digitaal aanwezig te mogen zijn, omdat zij de verkeerde datum in haar agenda had geschreven en niet snel naar de rechtbank kon komen. [gedaagde] heeft aangegeven dit van [eiseres] niet netjes te vinden maar daartegen geen bezwaar gemaakt, waarna de kantonrechter dat verzoek heeft toegewezen. Zowel [eiseres] als [gedaagde] zijn per Teams op de mondelinge behandeling verschenen. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat in beide zaken vonnis zal worden gewezen.

2. De kern van de zaak

[eiseres] huurde van 1 december 2023 tot en met 28 februari 2025 woonruimte aan de [adres] ( [locatie] ) in [plaats] (hierna: de woning) van [gedaagde] . [eiseres] wil dat [gedaagde] de door haar betaalde waarborgsom van € 1.125,00 en advertentiekosten van € 295,00 terugbetaalt. [gedaagde] erkent dat hij de advertentiekosten terug moet betalen, maar weigert de waarborgsom terug te betalen omdat hij die kan verrekenen met een schadevergoeding die [eiseres] hem moet betalen. Daarnaast komt [eiseres] op tegen een uitspraak van de huurcommissie waarin zij niet-ontvankelijk is verklaard in haar verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen. Zij wil dat de kantonrechter die toetst alsnog uitvoert en [gedaagde] veroordeelt om de te veel betaalde huur terug te betalen. [gedaagde] verzet zich daartegen, omdat [eiseres] volgens hem niet-ontvankelijk is. De vorderingen van [eiseres] worden gedeeltelijk toegewezen.

3. De beoordeling

De vorderingen van [eiseres] in beide zaken hebben te maken met de huur van woonruimte in Arnhem. In principe is de kantonrechter van de rechtbank Gelderland daarom als enige bevoegd om van die zaken kennis te nemen. Strikt genomen had [eiseres] de zaken daarom bij die rechtbank moeten aanbrengen. De kantonrechter acht zich in dit geval echter wel bevoegd om kennis te nemen van beide zaken, omdat [eiseres] werkzaam is bij de rechtbank Gelderland. Dat betekent dat de zaken zouden zijn doorverwezen naar de rechtbank Midden-Nederland als [eiseres] ze bij de rechtbank Gelderland had aangebracht. Een verwijzing naar de rechtbank Gelderland zou daarom geen enkel belang dienen en de afhandeling van de zaak alleen maar vertragen.

in zaak 11949942 \ UC EXPL 25-8534:

[gedaagde] moet [eiseres] de advertentiekosten van € 295,00 terugbetalen

[eiseres] wil dat [gedaagde] haar € 295,00 terugbetaald die zij bij het aangaan van de overeenkomst heeft betaald als vergoeding voor ‘advertentiekosten’. [gedaagde] heeft erkend dat die kosten zagen op het plaatsen van de advertentie waarop [eiseres] heeft gereageerd om de woning te kunnen huren en hij die niet bij [eiseres] in rekening had mogen brengen. De kantonrechter stelt vast dat het beding over de advertentiekosten in de huurovereenkomst nietig is.[eiseres] heeft die kosten daarom onverschuldigd betaald en de kantonrechter zal de vordering daarom toewijzen. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf 15 maart 2025, zoals gevorderd.

[gedaagde] moet [eiseres] een deel van de waarborgsom terugbetalen

[eiseres] wil daarnaast dat [gedaagde] haar de waarborgsom van € 1.125,00 terugbetaalt. Het wettelijke uitgangspunt is dat de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder moet terugbetalen. Dat wordt anders als de huurder tijdens de huur schade heeft veroorzaakt. Die schade mag de verhuurder dan met de waarborgsom verrekenen. Als er daarna nog wat overblijft van de waarborgsom, moet de verhuurder dat restant binnen dertig dagen na het einde van de huur terugbetalen. De verhuurder moet in zo een geval onderbouwen en zo nodig bewijzen dat hij schade heeft gelopen en dat de huurder die heeft veroorzaakt. Daarbij wordt de verhuurder geholpen door het wettelijk rechtsvermoeden dat alle schade die tijdens de huur is ontstaan door de huurder is veroorzaakt.

[gedaagde] heeft niet weersproken dat hij [eiseres] de waarborgsom terug moet betalen, maar zegt dat hij die volledig kan verrekenen met een schadevergoeding. Volgens hem heeft hij schade geleden omdat [eiseres] de woning niet goed heeft opgeleverd. Uit zijn e-mail van 21 maart 2025 aan [eiseres] volgt dat die schade volgens hem bestaat uit:

€ 460,00 voor de schoonmaak van de woning;

€ 150,00 voor het afvoeren van een achtergelaten bureau;

€ 250,00 voor het repareren van het aanrecht;

€ 80,00 voor het afstellen van lampen;

€ 350,00 voor het schilderen van wanden.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] een deel van de waarborgsom aan [eiseres] moet terugbetalen en legt dat hierna uit.

i. [gedaagde] kan € 181,50 verrekenen voor de schoonmaak

[gedaagde] stelt dat hij € 460,00 aan schoonmaakkosten heeft gemaakt, omdat [eiseres] de woning niet schoon heeft achtergelaten. Volgens hem zijn twee man een hele dag bezig geweest om de woning schoon te krijgen en hebben zij materiaalkosten moeten maken. [eiseres] heeft zich verzet tegen de hoogte van die schoonmaakkosten, maar zij heeft tijdens de zitting gezegd dat zij zich kon voorstellen dat er wat schoonmaakkosten moesten worden gemaakt. Volgens haar was de woning bij de oplevering niet perfect schoon, maar zou een uur schoonmaken voldoende zijn om de woning gebruiksklaar te maken voor een volgende huurder. Gelet op die betwisting, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om te onderbouwen dat er veel meer manuren en materiaal nodig waren voor de schoonmaak. Omdat hij dat niet heeft gedaan, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] een uur aan schoonmaakkosten bij [eiseres] in rekening kan brengen. In de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] voor schoonmaak € 150,00 (exclusief 21% btw) per uur plus de voorrijkosten in rekening mocht brengen als de woning niet schoon werd opgeleverd. Aangezien niet is gebleken dat [gedaagde] voorrijkosten heeft moeten betalen, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] € 181,50 (inclusief 21% btw) voor dat ene uur bij [eiseres] in rekening mocht brengen.

ii. [gedaagde] kan € 150,00 verrekenen voor het afvoeren van het bureau

[gedaagde] stelt dat hij € 150,00 aan kosten heeft gemaakt voor het afvoeren van een bureau dat [eiseres] in de woning heeft achtergelaten. Hij zegt dat hij daarvoor een aanhanger heeft moeten huren en daarmee twee uur bezig is geweest. [eiseres] heeft tijdens de zitting erkend dat zij het bureau heeft achtergelaten, terwijl zij die eigenlijk mee had moeten nemen. De kantonrechter vindt het redelijk dat [gedaagde] daarom een bedrag bij [eiseres] in rekening brengt voor de afvoer daarvan. Het door hem genoemde bedrag vindt de kantonrechter ook redelijk. [gedaagde] kan dus € 150,00 met de waarborgsom verrekenen voor het afvoeren van het bureau.

iii. [gedaagde] kan geen kosten verrekenen voor het repareren van het aanrecht

[gedaagde] stelt dat hij € 250,00 aan kosten heeft moeten maken om het aanrecht te repareren. Volgens hem is het aanrecht kapotgegaan omdat iemand aan de wasmachine heeft getrokken die daaronder stond, waardoor een deel van het aanrecht is losgeschoten. [eiseres] betwist dat en zegt dat de schade is veroorzaakt doordat de wasmachine veel bewoog. Volgens haar heeft zij [gedaagde] meerdere keren gevraagd om daar iets aan te doen, maar heeft hij dat nooit gedaan en is het aanrecht daardoor losgeschoten. Gelet op die betwisting van [eiseres] , had [gedaagde] met meer moeten komen om zijn stelling te onderbouwen. Omdat hij dat niet heeft gedaan, oordeelt de kantonrechter dat hij geen kosten bij [eiseres] in rekening kan brengen voor het repareren van het aanrecht.

iv. [gedaagde] kan geen kosten verrekenen voor het afstellen van lampen

[gedaagde] heeft in zijn e-mail van 21 maart 2025 een kostenpost van € 80,00 opgenomen met de omschrijving ‘intern montage lampen afstellen’. Omdat [gedaagde] niet heeft uitgelegd waar die kosten mee te maken hebben en waarom hij die bij [eiseres] in rekening mag brengen, oordeelt de kantonrechter dat hij die kosten niet kan verrekenen met de waarborgsom.

v. [gedaagde] kan € 350,00 verrekenen voor het schilderen van de wanden

[gedaagde] stelt dat hij na de oplevering een schilder heeft moeten laten komen, omdat de wanden in de huiskamer en slaapkamer waren beschadigd. Tijdens de zitting heeft hij gezegd dat de schilder een dag bezig is geweest voor een tarief van € 50,00 per uur en hij daarom € 350,00 bij [eiseres] in rekening heeft gebracht. [eiseres] heeft erkend dat de wanden beschadigd waren, maar zegt dat dat tijdens een renovatie van de woning is gebeurd en voor rekening van [gedaagde] moet komen. Aangezien het vaststaat dat de schade aan de wanden tijdens de huur is ontstaan, geldt het wettelijke vermoeden dat [eiseres] daarvoor verantwoordelijk is. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gedaan om dat vermoeden te ontkrachten, zodat [gedaagde] de genoemde kosten voor het schilderen bij haar in rekening mocht brengen.

Conclusie: [gedaagde] moet € 443,50 van de waarborgsom aan [eiseres] terugbetalen

De conclusie is dat [gedaagde] in totaal € 681,50 met de waarborgsom van € 1.125,00 kan verrekenen en het resterende bedrag van € 443,50 dus aan [eiseres] moet terugbetalen. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] daarom voor dat bedrag toewijzen. Aangezien [gedaagde] het restant van de waarborgsom uiterlijk 30 dagen na 28 februari 2025 had moeten terugbetalen, was hij daarmee vanaf 31 maart 2025 in verzuim. De gevorderde wettelijke rente over het restant zal daarom worden toegewezen vanaf die datum.

in zaak 11949977 \ UC EXPL 25-8535:

[eiseres] is op tijd opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie

Op 27 augustus 2025 heeft de huurcommissie een uitspraak gedaan op het verzoek van [eiseres] om de aanvangshuurprijs te toetsen. Daarin is [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard. Zij is het niet eens met die uitspraak en komt daar tegenop door nu van de kantonrechter een beslissing te vorderen op hetzelfde punt. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] [gedaagde] op 20 oktober 2025 heeft gedagvaard, zodat zij daarmee op tijd is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie.

Dat heeft als gevolg dat de uitspraak van de huurcommissie vervalt en dus niet kan worden vernietigd, zoals [eiseres] heeft gevorderd. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

[eiseres] is ontvankelijk in haar verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen

De huurcommissie heeft geoordeeld dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen, omdat zij daarmee te laat was. Onder het huurrecht dat destijds van toepassing was, moest een huurder een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs uiterlijk binnen zes maanden na de start van de huur indienen als het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ging. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mocht de huurder dat verzoek indienen tot zes maanden na het einde van de huurovereenkomst.[eiseres] heeft haar verzoek bij de huurcommissie ingediend op 13 januari 2025, dus voor het einde van de huurovereenkomst op 28 februari 2025. Aangezien de huurovereenkomst op 1 december 2023 is ingegaan, was zij daarom alleen ontvankelijk als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was gesloten. De huurcommissie heeft op basis van de tekst uit de huurovereenkomst en de schriftelijke verklaringen van partijen geoordeeld dat dat niet het geval is.

In tegenstelling tot de huurcommissie, oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst wel voor bepaalde tijd was gesloten. In deze procedure heeft [eiseres] gesteld dat dat het geval was. Zij heeft als onderbouwing een huurovereenkomst overgelegd waarin staat dat die is aangegaan voor bepaalde tijd van 1 december 2023 tot en met 30 november 2025. Onder aan elke pagina van de overeenkomst staat bovendien ‘Huurovereenkomst woonruimte bepaalde tijd’. [gedaagde] heeft zich verder ook gedragen alsof de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was gesloten. Op 10 december 2024 heeft [gedaagde] [eiseres] namelijk laten weten dat de huurovereenkomst op 30 november 2025 zou eindigen, zonder daarbij een opzeggingsgrond te noemen. Zo een losse mededeling zou geen effect hebben als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was aangegaan, maar sluit wel aan bij de toen geldende wettelijke regels voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. De stelling van [gedaagde] dat partijen de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en minimaal een jaar hebben gesloten, heeft hij daarom onvoldoende onderbouwd. [eiseres] is dus wel ontvankelijk in haar verzoek en de kantonrechter zal de toets daarom alsnog uitvoeren.

[gedaagde] moet [eiseres] € 8.403,90 terugbetalen

Voorafgaand aan de zitting op 25 augustus 2025 heeft de huurcommissie een bureauonderzoek gedaan op basis van door [eiseres] aangeleverde informatie en foto’s van de woning. Daarin is een berekening gemaakt van de maximale aanvangshuurprijs op basis van de kwaliteitskenmerken van de woning en het daaraan verbonden waarderingsstelsel. De conclusie van het rapport is dat de kale aanvangshuurprijs van € 995,00 te hoog was, omdat de woning 76 punten heeft en de aanvangshuurprijs in december 2023 daarom maximaal € 434,74 mocht zijn. Op basis daarvan wil [eiseres] dat de kantonrechter bepaalt dat de aanvangshuurprijs naar € 434,74 wordt verlaagd en [gedaagde] veroordeelt om de te veel betaalde huur aan haar terug te betalen.

[gedaagde] heeft zich daartegen verzet, omdat bij het bureauonderzoek volgens hem geen rekening is gehouden met het energielabel van de woning, het feit dat de woning onderdeel is van een beschermd stadsgezicht, en dat de WOZ-waarde van de woning niet naar rato van het gebruiksoppervlak is verdeeld. Voor de rest heeft [gedaagde] geen bezwaren naar voren gebracht tegen de puntentoekenning in de berekening, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat de puntentoekenning voor het overige juist is.

De kantonrechter oordeelt dat de aanvangshuurprijs maximaal € 434,74 had mogen zijn, omdat [gedaagde] zijn bezwaren onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter ziet daarom geen reden om af te wijken van de door de huurcommissie vastgestelde maximale aanvangshuurprijs. Ten eerste heeft [eiseres] betwist dat de woning een energielabel heeft. [gedaagde] zegt dat de woning een A-label heeft, maar heeft daar geen onderbouwing voor overgelegd of aangeboden om dat alsnog te doen. Bij het bureauonderzoek heeft de onderzoeker nagekeken of er een energielabel en/of energie-index voor de woning geregistreerd is en dat bleek niet geval. De blote stelling van [gedaagde] weegt daar niet tegenop. Ten tweede heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat de woning voldeed aan de eisen die vóór 1 juli 2024 golden om een verhoging van de maximale huurprijsgrens van een woning met een stads- of dorpsgezicht toegekend te krijgen. [eiseres] heeft de huurcommissie weliswaar ook aangegeven dat de woning onderdeel is van een beschermd stadsgezicht, maar daarnaast moet ook blijken dat [gedaagde] noodzakelijkerwijs geld heeft besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woning. Dat blijkt nergens uit. Ten slotte wordt de WOZ-waarde van de woning in het bureauonderzoek wel naar verhouding van gebruiksoppervlakte verdeeld. Waarom [gedaagde] desondanks vindt dat de onderzoeker dat niet (goed) heeft gedaan, heeft hij niet uitgelegd.

De conclusie is dat [eiseres] vanaf 1 december 2023 maandelijks € 995,00 aan kale huur heeft betaald, waarvan dus telkens € 560,26 (= € 995,00 - € 434,74) onverschuldigd. Aangezien niet is gebleken dat er sprake is geweest van een tussentijdse huurprijsverhoging, gaat de kantonrechter ervan uit dat de huurprijs gedurende de gehele huurperiode hetzelfde is gebleven. Dat betekent dat [eiseres] in de maanden december 2023 tot en met februari 2025 in totaal € 8.403,90 te veel heeft betaald. De kantonrechter zal de huurprijs voor de woning daarom vaststellen op € 434,74 en [gedaagde] veroordelen om € 8.403,90 terug te betalen.

De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen

De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht dat zij ontvankelijk is in haar verzoek zal worden afgewezen, omdat zij daar geen apart belang bij heeft naast de terugbetaling die al wordt toegewezen.

in beide zaken

[gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen

[eiseres] vordert in beide zaken betaling van buitengerechtelijk incassokosten. Die vorderingen wijst de kantonrechter af, omdat [eiseres] niet heeft gesteld of onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt.

[gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen

[gedaagde] is in beide zaken grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in beide zaken betalen. [eiseres] heeft [gedaagde] echter onnodig tweemaal gedagvaard. De kosten voor de tweede dagvaarding en het griffierecht voor de tweede zaak (met zaaknummer 11949977 UC EXPL 25-8535) blijven daarom voor haar eigen rekening. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op € 423,35 (= € 147,35 kosten dagvaarding + € 226,00 griffierecht + € 50,00 verletkosten).

4. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:

€ 295,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2025,

€ 443,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2025,

telkens tot de dag van volledige betaling,

in zaak 11949977 \ UC EXPL 25-8535

bepaalt dat de aanvangshuurprijs van € 995,00 niet redelijk was en verlaagt die naar € 434,74 per maand,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 8.403,90 aan onverschuldigd betaalde huur voor de periode 1 december 2023 tot en met 28 februari 2025,

in beide zaken

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 423,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.