ECLI:NL:RBMNE:2026:1926

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

Inleiding

In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer

Woning/niet-woning

Object

Vastgestelde waarde

UTR 25/973

Woning

[adres 1]

€ 248.000,-

UTR 25/975

Woning

[adres 2]

€ 219.000,-

UTR 25/976

Woning

[adres 3]

€ 237.000,-

UTR 25/977

Woning

[adres 4]

€ 285.000,-

UTR 25/978

Woning

[adres 5]

€ 400.000,-

UTR 25/979

Woning

[adres 6]

€ 273.000,-

UTR 25/980

Woning

[adres 7]

€ 237.000,-

UTR 25/981

Woning

[adres 8]

€ 248.000,-

UTR 25/982

Woning

[adres 9]

€ 219.000,-

UTR 25/983

Woning

[adres 10]

€ 237.000,-

UTR 25/985

Woning

[adres 11]

€ 285.000,-

UTR 25/986

Woning

[adres 12]

€ 400.000,-

UTR 25/987

Woning

[adres 13]

€ 273.000,-

UTR 25/988

Woning

[adres 14]

€ 322.000,-

UTR 25/989

Woning

[adres 15]

€ 285.000,-

UTR 25/990

Woning

[adres 16]

€ 264.000,-

UTR 25/991

Woning

[adres 17]

€ 264.000,-

UTR 25/992

Woning

[adres 18]

€ 282.000,-

UTR 25/993

Woning

[adres 19]

€ 226.000,-

UTR 25/994

Woning

[adres 20]

€ 281.000,-

UTR 25/995

Woning

[adres 21]

€ 260.000,-

UTR 25/996

Woning

[adres 22]

€ 260.000,-

UTR 25/997

Woning

[adres 23]

€ 282.000,-

UTR 25/998

Woning

[adres 24]

€ 174.000,-

UTR 25/999

Woning

[adres 25]

€ 272.000,-

UTR 25/1000

Woning

[adres 26]

€ 389.000,-

UTR 25/1001

Woning

[adres 27]

€ 251.000,-

UTR 25/1002

Woning

[adres 28]

€ 251.000,-

UTR 25/1003

Woning

[adres 29]

€ 239.000,-

UTR 25/1004

Woning

[adres 30]

€ 270.000,-

UTR 25/1005

Woning

[adres 31]

€ 232.000,-

UTR 25/1006

Woning

[adres 32]

€ 193.000,-

UTR 25/1007

Niet-woning

[adres 33]

€ 174.000,-

UTR 25/1008

Woning

[adres 34] )

€ 609.000,-

UTR 25/1009

Woning

[adres 35]

€ 503.000,-

UTR 25/1010

Woning

[adres 36]

€ 406.000,-

UTR 25/1011

Woning

[adres 37]

€ 714.000,-

UTR 25/1012

Woning

[adres 38]

€ 403.000,-

UTR 25/1013

Niet-woning

[adres 39]

€ 162.000,-

UTR 25/1014

Woning

[adres 39] ( [adres 75] )

€ 403.000,-

UTR 25/1016

Woning

[adres 41]

€ 454.000,-

UTR 25/1017

Woning

[adres 42]

€ 720.000,-

UTR 25/1020

Woning

[adres 43]

€ 322.000,-

UTR 25/1021

Woning

[adres 44]

€ 322.000,-

UTR 25/1022

Woning

[adres 45]

€ 322.000,-

UTR 25/1023

Woning

[adres 46]

€ 322.000,-

UTR 25/1024

Woning

[adres 47]

€ 322.000,-

UTR 25/1026

Woning

[adres 48]

€ 322.000,-

UTR 25/1027

Woning

[adres 49]

€ 322.000,-

UTR 25/1028

Woning

[adres 50]

€ 322.000,-

UTR 25/1029

Woning

[adres 51]

€ 177.000,-

UTR 25/1030

Woning

[adres 52]

€ 170.000,-

UTR 25/1031

Woning

[adres 53]

€ 167.000,-

UTR 25/1032

Woning

[adres 54]

€ 174.000 -

UTR 25/1033

Woning

[adres 55]

€ 177.000,-

UTR 25/1034

Woning

[adres 56]

€ 491.000,-

UTR 25/1035

Woning

[adres 57]

€ 322.000,-

UTR 25/1036

Woning

[adres 58]

€ 322.000,-

UTR 25/1037

Woning

[adres 59]

€ 322.000,-

UTR 25/1038

Woning

[adres 60]

€ 322.000,-

UTR 25/1039

Woning

[adres 61]

€ 322.000,-

UTR 25/1040

Woning

[adres 62]

€ 322.000,-

UTR 25/1041

Woning

[adres 63]

€ 322.000,-

UTR 25/1042

Woning

[adres 64]

€ 186.000,-

UTR 25/1043

Woning

[adres 65]

€ 179.000,-

UTR 25/1044

Woning

[adres 66]

€ 176.000,-

UTR 25/1045

Woning

[adres 67]

€ 186.000,-

UTR 25/1046

Niet-woning

[adres 68]

€ 47.000,-

UTR 25/1047

Woning

[adres 69]

€ 208.000,-

UTR 25/1048

Woning

[adres 70]

€ 207.000,-

UTR 25/1049

Woning

[adres 71]

€ 207.000,-

UTR 25/1050

Woning

[adres 72]

€ 196.000,-

UTR 25/1051

Woning

[adres 73]

€ 196.000,-

UTR 25/1052

Woning

[adres 74]

€ 944.000,-

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 21 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en daarbij de waarde van de [adres 14] verlaagd naar € 237.000,-, de waarde van [adres 23] verlaagd naar € 281.000,- en de waarde van [adres 24] verhoogd naar € 242.000,-. De overige waardes zijn gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 26 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur niet-woningen van de heffingsambtenaar) en [taxateur] (taxateur woningen van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling van de rechtbank

2. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’, de verbijzonderingsbrief en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. Ook alle gerechtshoven hebben de gemachtigde hier op gewezen.

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 17 september 2025 en op 18 september 2025 doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Daarnaast is er op 4 november 2025 nog een aangetekende brief verstuurd aan gemachtigde van eiser met het verzoek om binnen vier weken in een A4 puntsgewijs de beroepsgronden zaakspecifiek te concretiseren en zo nodig te voorzien van controleerbaar bewijs. Op het verweerschrift en de brief van de rechtbank van 4 november 2025 heeft de gemachtigde van eiser enkel gereageerd met (pinpoint)brieven, voorzien van algemeenheden, die min of meer hetzelfde zijn als brieven in alle andere zaken. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. Ook hier heeft de rechtbank de gemachtigde van eiser al meerdere keren op gewezen. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.

Beroep deels ingetrokken tijdens de behandeling op zitting

4. Eiser heeft tijdens de behandeling van het beroep op zitting zijn beroep ingetrokken voor zover dit ziet op de vastgestelde WOZ-waardes van de volgende objecten:

- [adres 33] (niet-woning);

- [adres 39] (niet-woning);

- [adres 24] , [adres 20] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 23] , [adres 14] , [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 13] , [adres 15] , [adres 16] , [adres 17] ;

- [adres 32] ;

- [adres 33] (woning) en [adres 35] ;

- [adres 37] , [adres 38] en [adres 39] ( [adres 75] );

- [adres 41] en [adres 42] ;

- [adres 56] , [adres 43] , [adres 44] , [adres 45] , [adres 46] , [adres 47] , [adres 48] , [adres 49] , [adres 50] , [adres 57] , [adres 58] , [adres 59] , [adres 60] , [adres 61] , [adres 62] , [adres 63] , [adres 64] , [adres 65] , [adres 66] , [adres 67] ;

- [adres 69] , [adres 70] , [adres 71] , [adres 72] en [adres 73] ;

- [adres 74] .

Beoordelingskader niet-woningen

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

6. De rechtbank zal wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

7. De onroerende zaak aan de [adres 68] in [plaats] is een kantoor. Het object heeft als bouwjaar 1968 en is in 2013 gerenoveerd. Het object heeft een oppervlakte van 29 m².

8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde of – vrij vertaald – vernietiging van de aanslag. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 47.000,-.

9. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 4.785,- per jaar (huurwaarde per m²: € 165,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met drie gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum.

10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 9,8. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

12. Eiser heeft zich pas op zitting op het standpunt gesteld dat het object niet meer bestaat. Dat dit standpunt tijdens de behandeling van het beroep over belastingjaar 2023 al naar voren zou zijn gebracht kan de rechtbank niet volgen. In die procedure heeft eiser – ook pas tijdens de behandeling van die zaak op zitting – zich op het standpunt gesteld dat de aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker ten onrechte was opgelegd omdat eiser geen gebruiker van het object (meer) zou zijn. Dat is een totaal ander standpunt dan het standpunt dat eiser in deze procedure heeft ingenomen. Eiser heeft dit niet eerder dan op de zitting naar voren gebracht. Hiervoor geldt dat zo’n late stellingname in strijd is met de goede procesorde. Door pas op zitting aan te voeren dat het object niet meer bestaat, heeft de heffingsambtenaar geen mogelijkheid om dit nader te onderzoeken en zich te verweren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing. De conclusie is daarom dat het beroep ten aanzien van dit object ongegrond is.

Beoordelingskader woningen

Het geschil over de woningen aan de [adres 51] , [adres 52] , [adres 53] , [adres 54] , [adres 55] in [plaats]

13. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

14. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog of te laag is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

15. Eiser is op de zitting geheel van standpunt gewijzigd. Hij bepleit dat de woningen te laag zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dit in strijd is met de goede procesorde, omdat hij tot de zitting nog bepleitte dat de waardes van de woningen te hoog waren vastgesteld.

16. De rechtbank oordeelt dat eiser in strijd met de goede procesorde handelt. In zijn verbijzonderingsbrief van 8 januari 2026 (ontvangen door de rechtbank op 13 januari 2026) heeft eiser zich nog op het standpunt gesteld dat de waardes van de woningen met 20 % te hoog zijn vastgesteld. Vanuit dat perspectief rustte op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde en in beroep verdedigde waardes niet te hoog zijn. Doordat eiser nu een hogere waarde bepleit, verandert de bewijslast van de heffingsambtenaar en moet hij in het licht van de nieuwe stelling van eiser aannemelijk maken dat de waardes niet te laag zijn vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser door deze wijze van procederen de heffingsambtenaar de kans ontnomen om adequaat te reageren op het nieuwe standpunt dat op het laatste moment is ingenomen, bijvoorbeeld door zijn taxateur om een nieuwe taxatie te vragen. De rechtbank is van oordeel dat dit onder deze omstandigheden in strijd zijn met de goede procesorde. De rechtbank zal het betoog van eiser dat de waardes van de woningen te laag zijn vastgesteld dan ook buiten beschouwing laten.

17. Nu het meest recente standpunt van eiser – dat de waardes van de woningen te laag zijn vastgesteld – niet wordt beoordeeld, kan alleen nog worden teruggevallen op het eerdere ingenomen standpunt van eiser – dat de waardes van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Maar dat standpunt is door eiser nu juist verlaten. Een beoordeling van de zaak aan de hand van dat standpunt kan er slechts toe leiden dat wordt vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld, en vervolgens tot een verlaging van de WOZ-waardes van de woningen. Eiser wenst echter juist een verhoging van die waardes. De rechtbank komt in het licht hiervan tot het oordeel dat eiser met zijn beroep niet meer kan bereiken wat hij in deze procedure wenst. Dit leidt ertoe dat het procesbelang van eiser is komen te vervallen. Dat is een direct gevolg van zijn wijze van procederen. Het beroep ten aanzien van de WOZ-waarde van de woningen aan de [adres 18] en de [adres 36] zijn dan ook niet-ontvankelijk.

18. De woningen zijn appartementen gebouwd in 1946 en gerenoveerd in 2023 met een berging/schuur van 2 m². De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 85 m².

19. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een hogere waarde van € 496.650,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 400.000,-.

20. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 76] , verkocht op 14 november 2022 voor € 370.000,-;

- [adres 77] , verkocht op 22 juni 2022 voor € 407.000,-;

- [adres 78] , verkocht op 8 juli 2022 voor € 396.000,-;

- [adres 79] , verkocht op 23 april 2022 voor € 425.000,-.

21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen of goed met een appartement te vergelijken bovenwoningen zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde boven de gemiddelde waarde per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

22. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

23. De woning is een appartement gebouwd in 1946 en gerenoveerd in 2023. De woning heeft een berging/schuur van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 30 m².

24. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een hogere waarde van € 288.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 226.000,-.

25. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 80] , verkocht op 23 oktober 2023 voor € 320.088,-;

- [adres 81] , verkocht op 24 juli 2022 voor € 382.000,-;

- [adres 82] , verkocht op 5 december 2022 voor € 330.000,-;

- [adres 83] , verkocht op 30 mei 2022 voor € 380.000,-.

26. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen of goed met een appartement te vergelijken beneden- of bovenwoningen zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, door voor de woning een waarde per m² te hanteren die hoger ligt van de m²-prijzen van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

27. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

28. De woningen zijn appartementen gebouwd in 1890 en gerenoveerd in 2017. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte tussen de 32 m² en de 63 m².

29. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit hogere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waardes.

30. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met twee verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 84] , verkocht op 24 mei 2023 voor € 330.000,-;

- [adres 85] , verkocht op 6 februari 2023 voor € 230.000,-.

31. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, door voor de woningen aan de [adres 31] , [adres 27] , [adres 28] , [adres 29] en [adres 30] een waarde per m² te hanteren die boven de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt en door voor de woningen aan de [adres 25] en [adres 26] een waarde per m² te hanteren die iets onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt, gezien de staat van onderhoud van deze woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

32. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

33. De woningen zijn in 1967 gebouwde appartementen met een gebruiksoppervlakte tussen de 25 en 28 m².

34. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een hogere waarde van € 186.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waardes.

35. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 86] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 190.000,-;

- [adres 87] , verkocht op 24maart 2023 voor € 185.000,-;

- [adres 88] , verkocht op 14 december 2022 voor € 245.000,-.

36. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die boven de gemiddelde m² prijs ligt van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

37. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

38. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

39. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 18 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.