RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8058
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.199.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2001 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een aanbouw van 32 m², een vrijstaande garage van 42 m² en een kantoor van 36 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 239 m2 en ligt op een perceel van 585 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.033.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.199.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 1.250.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 februari 2023 voor € 1.100.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 maart 2023 voor € 921.513,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2-onder-1-kap woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer.
9. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer van 6 januari 2021 gebruikt moet worden voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Hij verwijst hiervoor naar twee arresten van hof Den Bosch. De vuistregel is dat het eigen aankoopcijfer gebruikt kan worden als de aankoop binnen een jaar rondom waardepeildatum heeft plaatsgevonden tenzij er sprake is van een unieke woning. In dat geval zou een termijn van 5 jaar rond de waardelpeildatum zelfs mogelijk zijn. De woning is volgens eiser niet dusdanig uniek dat er moet worden uitgegaan van een periode van vijf jaar rondom waardepeildatum, maar wel dusdanig uniek dat er van twee jaar uitgegaan moet worden. De woning is in 2024 opnieuw verkocht. Volgens eiser moet er echter uitgegaan worden van het aankoopcijfer uit 2021 met daarbij verbouwingskosten. Eiser bepleit een waarde van € 1.033.000,-.
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen aanleiding bestaat het eigen aan/verkoopcijfer te gebruiken. Daarvoor stelt hij dat de woning niet uniek is. Referentiewoning [adres 2] is de andere helft van de twee-onder-één-kapwoning van eiser, dit betreft een hele goede vergelijking. De woning is net als de buurwoning een twee-onder-één-kap woning. Eén van de referentiewoningen heeft net als de woning een plat dak. Dat de andere referentiewoning(en) geen plat dak hebben maakt niet dat de woningen zo onvergelijkbaar zijn dat het eigen aankoopcijfer van twee jaar geleden als onderbouwing zou moeten dienen. Als je al met het eigen aan- of verkoopcijfer moet rekenen dan zou dat eerder met de verkoop in 2024 moeten gebeuren omdat bij het aankoopcijfer uit 2021 nog rekening moet worden gehouden met verbouwingskosten, terwijl deze bij het verkoopcijfer uit 2024 al meegenomen zijn in de verkoopprijs. Als deze laatste verkoopprijs geïndexeerd wordt komt dit neer op € 1.205.000,-, dit is dit nagenoeg gelijk met de vastgestelde waarde.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn standpunt volgen. De eigen aankoop uit 2021 ligt bijna 2 jaar voor de waardepeildatum. De eigen verkoop van mei 2024 ligt een kleine 1,5 jaar na de waardepeildatum. Als al één van beide gehanteerd zou moeten worden ter onderbouwing of indicatie is dat reden te meer om uit te gaan van het verkoopcijfer uit mei 2024. Het geïndexeerde verkoopcijfer van € 1.205.000,- bevestigt de vastgestelde waarde. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning niet dusdanig uniek is dat er geen goede referentiewoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat er geen aanleiding is om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen zijn naar oordeel van de rechtbank prima vergelijkbaar en onderbouwen de vastgestelde waarde. Eiser heeft daartegen ook geen beroepsgronden aangevoerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.