RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8085
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.321.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1887 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van 11 m², een vrijstaande berging/schuur van 14 m², serre van 2 m², een serre van 4 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m2 en ligt op een perceel van 1.930 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.321.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aan te sluiten bij het eigen verkoopcijfer aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De woning is door eiser gekocht op 7 april 2022 voor een bedrag van € 1.367.500,-. De heffingsambtenaar heeft de eigen aankoopprijs geïndexeerd naar waardepeildatum. De geïndexeerde koopprijs is € 1.330.998,-. Doordat de WOZ-waarde lager dan de geïndexeerde koopprijs is vastgesteld, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer.
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de marktsituatie. Eiser komt op een geïndexeerde verkoopprijs van € 1.200.000,- op basis van de COROP-indexering. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde trendcijfer niet specifiek genoeg is omdat dit een jaarcijfer betreft, terwijl bij de COROP-indexering uitgegaan wordt van kwartaalcijfers. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om de onderbouwing van de indexering. De heffingsambtenaar heeft hierop de trendcijfers verstrekt.
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij bij de indexering naar waardepeildatum uitgaat van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten en dus niet de indexering over het gehele jaar gebruikt. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat de door eiser gehanteerde COROP-indexering over de regio Utrecht gaat, terwijl de heffingsambtenaar bij de indexering alleen naar verkopen in de gemeente [gemeente] , [plaats] , van een vergelijkbaar type woning kijkt. Volgens de heffingsambtenaar voldoet de COROP-indexering niet aan de eisen die daarvoor gesteld zijn met betrekking tot de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar geeft ook aan dat hij het niet vindt kloppen dat eiser pas op zitting aanvoert dat hij de op verzoek aangeleverde trendcijfers niet afdoende vindt. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de verzochte gegevens op 10 oktober 2024 per email aan eiser zijn verstrekt en dat uit navraag volgde dat die informatie voldoende was.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn standpunt volgen. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de indexering naar waardepeildatum volgens zijn uitgangspunten meer specifiek is dan de indexering volgens de COROP-indexering. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, door de WOZ-waarde van de woning vast te stellen onder de geïndexeerde verkoopprijs, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de stelling van eiser over de door de heffingsambtenaar verstrekte trendcijfers is de rechtbank van oordeel dat het pas op de zitting aangeven hiervan te laat is. Eiser had hier, na ontvangst van de trendcijfers kunnen aangeven dat een meer gespecificeerde reactie bedoeld werd. Door na de email aan te geven dat de informatie die daarin was opgenomen voldoende is en daar pas op zitting op terug te komen, heeft de heffingsambtenaar geen mogelijkheid gehad om dit nader schriftelijk toe te lichten. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar mondeling toegelicht. Voor zover eiser hiervan vindt dat dit door de late toelichting niet controleerbaar is gaat de rechtbank hier niet in mee. Zoals gezegd had eiser dat dan voor de zitting duidelijk moeten maken. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.