RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8090
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 731.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1890 gebouwde tussenwoning met een voorraadkelder van 11 m². een balkon van 2 m² en een dakterras van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 111 m2 en ligt op een perceel van 48 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 591.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 731.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 mei 2022 voor € 700.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 augustus 2022 voor € 605.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 februari 2023 voor € 725.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 12 juli 2022 voor € 890.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de uitstraling, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer.
9. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer gehanteerd moet worden voor de waarde vaststelling. Geïndexeerd, op basis van de COROP-indexcijfers komt dit neer op een waarde op waardepeildatum van € 623.105,-. Volgens eiser gaat het om een unieke woning. De woning ligt in het centrum van [plaats] . Het betreft een oude woning. Er is geen één van de oude woningen hetzelfde, de één is gerenoveerd en de ander niet. Daarom is eiser van mening dat het eigen verkoopcijfer gehanteerd moet worden. Er zit meer dan een ton verschil tussen de geïndexeerde verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde. Eiser is dan ook van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar geeft aan dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum af ligt. De woning is aangekocht op 28 juni 2021. Dat ligt 1,5 jaar voor de waardepeildatum en daarmee te ver van de waardepeildatum verwijderd om een betrouwbaar beeld te krijgen van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit soort woningen, oude tussenwoningen in het centrum van [plaats] , tegen de trend in, in waarde toenemen. Het aankoopcijfer geïndexeerd naar waardepeildatum geeft daarom geen reëel beeld van de waarde van de woning op waardepeildatum. De heffingsambtenaar geeft aan dat daarom wordt gekozen voor de vergelijkingsmethode, waarbij vergelijkbare woningen met een vergelijkbaar bouwjaar, die dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht worden gebruikt. De verkoopprijzen worden vervolgens geïndexeerd naar waardepeildatum met behulp van de permanente marktanalyse.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening hoeft te houden met het eigen aankoopbedrag. Volgens vaste rechtspraak is het eigen aankoopbedrag in beginsel maatgevend voor de bepaling van de WOZ-waarde, als dit aankoopbedrag kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Uit diezelfde rechtspraak volgt ook dat afhangt van de omstandigheden van het geval welke methode de voorkeur heeft. Hierbij is bijvoorbeeld de beschikbaarheid van kooptransacties van goede vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum van belang, de tijd die is gelegen tussen de koop en de waardepeildatum, de mate van markt(prijs)ontwikkelingen en welke indexcijfer is gebruikt voor de indexatie. Gelet op het feit dat de heffingsambtenaar een meer nauwkeurig indexcijfer hanteert, specifiek met betrekking tot deze gemeente en het soort woning, dat er zo’n 1,5 jaar tussen het eigen aankoopbedrag en de waardepeildatum zit en dat er voldoende goed vergelijkbare verkooptransacties van dichtbij de waardepeildatum beschikbaar zijn, is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsmethode hier de voorkeur heeft, zeker met betrekking tot dit soort oudere tussenwoningen in het centrum van Utrecht waarbij de markt zich tegen de trend in lijkt te bewegen. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen zijn naar oordeel van de rechtbank prima vergelijkbaar en onderbouwen de vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.