RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8169
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigden: mr. W.G. Vos en S. Moenesar).
Procesverloop
In de beschikking van 30 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente Utrecht (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.122.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.009.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2003 gebouwde vrijstaande bedrijfswoning met een inpandige garage van 34 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m² en ligt op een perceel van 680 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 785.400,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.009.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 20 december 2022 voor € 1.400.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 3 november 2022 voor € 1.725.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 1.710.000,-;
- [adres 5] in [plaats] , verkocht op 29 december 2022 voor € 1.525.000,-;
- [adres 6] in [plaats] , verkocht op 16 juni 2023 voor € 1.650.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen goed met de vrijstaande bedrijfswoning te vergelijken zijn. Het gaat eveneens om vrijstaande woningen die zich in de gemeente [gemeente] bevinden en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, in onder meer de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en het feit dat de woning een bedrijfswoning is. Dit komt tot uiting doordat voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen is gehanteerd. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9. Eiser voert aan dat de waarde van een bedrijfswoning op 70% ligt van een burgerwoning. Daarom is hij van mening, op basis van de eerst vastgestelde waarde van € 1.122.000,-, dat de WOZ-waarde vastgesteld dient te worden op € 785.400,-. Op de zitting heeft eiser nog aangegeven dat een buurman heeft aangegeven dat hij tussen € 500.000,- en€ 600.000,- zou willen geven voor de bedrijfswoning. Eiser schrok daarvan.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning in de taxatiematrix is vergeleken met vijf transacties van verkochte vrijstaande woningen zonder de beperkende bestemming van bedrijfswoning, die in een vergelijkbaar waardegebied liggen. Een vergelijking met andere bedrijfswoningen was niet mogelijk, omdat er rondom de waardepeildatum in heel de gemeente [gemeente] geen andere bedrijfswoningen zijn verkocht. Uit de taxatiematrix komt naar voren dat de waarde van € 1.009.000,- niet te hoog is. De waarde per m² van de woning is substantieel lager dan de waarde per m² van de referentiewoningen. In de uitspraak op bezwaar is de aanvankelijk vastgestelde waarde verder verlaagd omdat er te weinig rekening was gehouden met de bestemming bedrijfswoning. Om dit in de taxatiematrix tot uitdrukking te brengen heeft de taxateur daarvoor de ligging als onder gemiddeld (2) gewaardeerd. Hierdoor wordt er een correctie van 20% op de grondwaarde toegepast. De prijs per m² van de woning is in bezwaar ook verlaagd naar € 2.439,-. De gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is € 3.288,-. Ondanks dat het perceel onderdeel is van een gebied waar bedrijfsvoering is toegestaan, ligt de woning niet op een bedrijventerrein maar aan de rand van een normale woonwijk. Er is geen geschil over de omstandigheid dat de bestemming bedrijfswoning de kring van potentiële kopers beperkt en dat deze in de waardevaststelling tot uitdrukking moet komen. De taxateur (deskundige) is van mening dat hij deze omstandigheid voldoende heeft meegewogen. Er bestaat geen vaste regel dat de
bestemming ‘dienstwoning’ in alle gevallen tot een waardering op 70% van de waarde van een “normale” woning moet uitkomen. De taxateur schat deze waardedruk in op basis van diverse factoren. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning in de taxatiematrix juist is onderbouw. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd aangegeven de waarde van de woning zonder bestemming “bedrijfswoning” vast te stellen op € 1.600.000,- tot € 1.700.000,-. Zonder de bestemming “bedrijfswoning” heeft eiser aangegeven zich daarin te kunnen vinden.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar enkel voor de bestemming “bedrijfswoning” een correctie op de grondwaarde heeft toegepast van 20% en voor de woning een woningwaarde per m² heeft gehanteerd die aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen.
Uitgaande van een waarde die ligt tussen € 1.600.000,- en € 1.700.000,- die de heffingsambtenaar aan de woning zou toekennen zonder de bestemming “bedrijfswoning”, is er sprake van een afwaardering vanwege de bestemming “bedrijfswoning” van ongeveer € 640.000,- (€ 1.650.000,- min de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.009.000,-). De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening met de bestemming “bedrijfswoning” heeft gehouden. De enkele stelling van eiser dat een buurman € 500.000,- tot € 600.000,- zou willen betalen voor de bedrijfswoning is onvoldoende om dit in twijfel te trekken. De rechtbank is het daarnaast eens met de heffingsambtenaar dat er geen juridische grondslag bestaat voor de stelling van eiser dat bij een bedrijfswoning een aftrek van 30% ten opzichte van een “normale” woning zou moeten plaatsvinden. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.