ECLI:NL:RBMNE:2026:2300

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;- de conclusie van antwoord met een productie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 maart 2026. Namens G&O zijn verschenen mevrouw [A] , de heer [B] en de heer [C] , bijgestaan door mr. S.W.A. te Beest (kantoorgenote van mr. L. Bergervoet). [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde mr. P.J.A. de Jong. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. De kern van de zaak

3. De achtergrond van het geschil

[gedaagde] huurt van G&O sinds 20 maart 2025 een appartement aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde of de woning). De huur bedraagt nu € 732,19 per maand.

Hiervoor huurde [gedaagde] een sociale huurwoning van woningcorporatie De Alliantie. Deze huurovereenkomst is wegens een hennepkwekerij in de woning ontbonden en de woning is ontruimd door een vonnis van de kantonrechter.

Na de ontruiming verbleef [gedaagde] enige tijd in een beschermd wonen locatie van zorginstelling Stichting Kwintes (hierna: Kwintes). Na het verkrijgen van urgentieverklaring door [gedaagde] is Kwintes met hem een onderhuurovereenkomst aangegaan vanaf 20 maart 2023 voor de duur van twee jaar in het kader van Huren onder Voorwaarden (in de vorm van een gemengde woon- en begeleidingsovereenkomst). Deze woning huurde Kwintes op haar beurt van G&O.

De tijdelijke huurovereenkomst is wegens goed gedrag van [gedaagde] op 20 maart 2025 ‘omgeklapt’ naar de onder 3.1 genoemde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Op 15 juli 2025 constateerde toezichthouders van de gemeente Hilversum dat de woning werd gebruikt als illegale seksinrichting. Hiervan is een rapportage opgemaakt (productie 5 bij dagvaarding, hierna: het rapport).

Naar aanleiding van het rapport stuurde G&O op 21 juli 2025 een brief aan [gedaagde] , waarin onder andere werd aangegeven dat hij de huurovereenkomst vrijwillig kon opzeggen ter voorkoming van een rechtszaak en ter voorkoming van een boete van € 5.000,00. Op 24 juli 2025 stuurde [gedaagde] een formulier met een huuropzegging digitaal op naar G&O. Hij is hier daarna op teruggekomen.

G&O vordert in deze procedure – primair – ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Subsidiair vordert G&O ontbinding en ontruiming wegens tekortkomingen.

4. De beoordeling

G&O beroept zich primair op huuropzegging die door [gedaagde] is gedaan.

Dit deed [gedaagde] naar aanleiding van de brief van G&O van 21 juli 2025 waarin onder meer het volgende aan hem was meegedeeld:

“In de woning is een (illegale) prostituee aangetroffen door een controle team van de gemeente Hilversum. Tijdens de controle heeft de prostituee aangegeven u een vergoeding te betalen voor een kamer. Deze kamer was ingericht voor sekswerk. De aangetroffen prostituee werkt illegaal in Nederland en had al meerdere klanten ontvangen. (…)Wij verzoeken u uiterlijk 31 juli 2025 de huurovereenkomst op te zeggen. (…) Als u niet zelf de huur opzegt, starten wij een juridische procedure. (…)Wanneer u niet zelf de huurovereenkomst opzegt, vorderen wij tijdens de juridische procedure ook een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van € 5000,- op grond van artikel 6.6 en 6.9 van de algemene huurvoorwaarden. (…)”

Door de gedane mededelingen over de opeisbare boete en de bijkomende proceskosten is het voorstelbaar dat [gedaagde] de druk voelde om onvrijwillig de huur op te zeggen. Dit volgt ook uit het opzeggingsformulier waarin [gedaagde] bij de reden van verhuizing aangaf: “Moet de woning verlaten”, terwijl hij nog niet beschikte over vervangende woonruimte. Op 28 juli 2025 om 12:13 en 12:44 uur (dus nog voor de uiterlijke datum van 31 juli 2025) e-mailt [gedaagde] dan ook naar G&O dat hij (naar de kantonrechter begrijpt) nog bedenktijd wil. Vlak daarna, om 13:21 uur, bevestigt G&O echter de huuropzegging per mail. Daarop nam [gedaagde] meteen telefonisch contact op met G&O om aan te geven dat hij de huuropzegging wil intrekken. G&O ging hier niet mee akkoord. Echter, in haar e-mail van 4 augustus 2025 geeft G&O [gedaagde] nog de gelegenheid tot 8 augustus 2025 om de huur van de woning op te zeggen. Dit is niet nodig als de herroeping dan wel intrekking van de huuropzegging niet zou zijn geaccepteerd.

Gelet op deze feitelijke gang van zaken is de kantonrechter van oordeel dat G&O [gedaagde] niet aan de aanvankelijke huuropzegging kan houden. Vanwege de verstrekkende gevolgen van een huuropzegging onder deze omstandigheden moet G&O zich met redelijke zorgvuldigheid van vergewissen dat [gedaagde] als huurder inderdaad de huurovereenkomst wenste op te zeggen. Dit geldt temeer omdat [gedaagde] een kwetsbaar persoon is. G&O heeft dit onvoldoende gedaan. De huuropzegging is daarom niet rechtsgeldig.

[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen

Subsidiair stelt G&O dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten omdat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen door het faciliteren van illegale prostitutie in een (sociale) huurwoning en het onrechtmatig in gebruik geven dan wel onderverhuren van deze woning.

Op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de toepasselijke algemene voorwaarden (hierna: AV) is [gedaagde] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. [gedaagde] moet zich houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de AV en de wet. Dit betekent niet alleen dat de huurder zelf goed voor de zaak heeft te zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden, onder wie de buurtbewoners, geen overlast wordt bezorgd. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning leiden.

Ter onderbouwing heeft G&O onder meer het rapport overgelegd, waaruit blijkt dat vier toezichthouders van de gemeente Hilversum bij een bestuurlijke controle hebben vastgesteld dat sprake was van illegale seksinrichting in het gehuurde. Daarbij is onder meer als bijlagen gevoegd: seksadvertenties van de betreffende sekswerker, afbeeldingen van whatsappgesprekken met de sekswerker, foto’s van de aangetroffen situatie en foto’s van de (werk)telefoon van de sekswerker.

Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat hij niet wist dat de vrouw die hij in huis heeft genomen een sekswerker was. De sekswerker heeft echter onder meer verklaard, zo blijkt uit het rapport, dat zij een kamer van [gedaagde] huurde voor € 25,00 per dag. Tijdens de controle was [gedaagde] ook aanwezig, maar hij gaf op meerdere vragen geen (duidelijk) antwoord en deed voornamelijk een beroep op zijn ‘zwijgrecht’. Dat [gedaagde] niets van de prostitutie afwist en dat slechts sprake was van “een logeerpartij van 8 dagen” is onvoldoende onderbouwd en acht de kantonrechter ook ongeloofwaardig. Bij de bestuurlijke controle heeft de sekswerker verklaard dat zij de woning minimaal acht dagen heeft gebruikt voor prostitutieactiviteiten en ongeveer 10 à 15 klanten heeft ontvangen. Dit terwijl [gedaagde] nota bene zelf ook in de woning verbleef. [gedaagde] heeft ook erkend dat hij € 200,00 heeft ontvangen van haar. Dat dit volgens hem bedoeld was voor boodschappen is niet onderbouwd. Bovendien komt dit bedrag overeen met de verklaring van de sekswerker (8 dagen x € 25,00 = € 200,00). Dat de illegale situatie maar acht dagen heeft voortgeduurd komt doordat die is beëindigd door de controle van de toezichthouders. Dat [gedaagde] niets merkte doordat hij veel met zijn koptelefoon muziek luistert of maakt en veel slaapt door zijn medicatie, komt (wat hier verder ook van zij) voor zijn risico. Het lag op zijn weg om voldoende toezicht te houden op het gebruik door de (voor hem relatief onbekende) persoon aan wie hij de woning kennelijk heeft toevertrouwd. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is [gedaagde] hier verantwoordelijk voor te houden.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat G&O voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van G&O heeft verhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven voor illegale prostitutie. Hiermee is hij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als (goed) huurder.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de algemene voorwaarden van 2023 niet van toepassing zijn. Hoewel dit klopt (G&O heeft abusievelijk verwezen naar de AV van 2023 in plaats van 2003) kan dit verweer hem, in het kader van de tekortkoming, niet baten.

In artikel 7 van de huurovereenkomst staat dat de algemene voorwaarden van 2003 deel uitmaken van de huurovereenkomst worden geacht daarin te zijn herhaald. Dat [gedaagde] de AV niet heeft ontvangen, wordt niet gevolgd. Hij heeft immers voor ontvangst van de bijlagen, waaronder de AV, getekend. Bovendien maakt (in dit verband) verder niet uit welke AV van toepassing zijn, omdat zowel uit beide versies van de AV als uit de wet immers volgt dat hij zich als goed huurder moet gedragen en (ook daarom) de woning moet gebruiken overeenkomstig de bestemming en dus niet aan anderen mag onderverhuren of in gebruik mag geven voor illegale prostitutie, ook als dit niet expliciet is bepaald in de huurovereenkomst of de AV.

Ontbinding en ontruiming

Op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigt iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van die uitzondering is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, ook wanneer [gedaagde] woonbelang en persoonlijke omstandigheden in aanmerking worden genomen.

De kantonrechter begrijpt dat de ontruiming ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] heeft, maar er moet ook rekening worden gehouden met de zwaarwegende belangen van G&O en andere huurders/bewoners die daar wonen. Bovendien betreft dit een sociale huurwoning die schaars zijn en waarvoor zeer langer wachttijden bestaan. G&O heeft er belang bij dat zij die snel kan verhuren aan een woningzoekende die zich wel als goed huurder gedraagt en zijn verplichtingen nakomt. De belangen van G&O wegen daarom in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij woningbehoud. [gedaagde] heeft nog verwezen naar enkele uitspraken, maar in die zaken spelen andere omstandigheden die in deze zaak niet aan de orde of niet doorslaggevend zijn voor de belangenafweging. Daarbij weegt in het nadeel van [gedaagde] mee dat hij een gewaarschuwd mens was, vanwege de eerdere ontbinding en ontruiming met betrekking tot zijn vorige woning vanwege een hennepkwekerij. De ontbinding is dan ook gerechtvaardigd.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de daadwerkelijke ontruiming moet [gedaagde] aan G&O dezelfde maandelijkse vergoeding (€ 732,19 per maand) betalen die hij ook vóór de ontbinding maandelijks aan G&O betaalde.

Boetes zijn niet toewijsbaar

Verder heeft G&O betaling van in totaal € 5.000,00 aan contractuele boetes gevorderd op grond van artikel 6.6 en artikel 6.9 AV, versie 2023. G&O heeft echter niet aangetoond dat de AV van 2023 van toepassing zijn, laat staan ter hand zijn gesteld. Op de huurovereenkomst zijn de AV uit 2003 van toepassing. Reeds hierom moet deze vordering worden afgewezen.

Proceskosten moeten worden betaald door [gedaagde]

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van G&O worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

514,00

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus eventuele betekeningskosten)

Totaal

€

1.379,45

Uitvoerbaar bij voorraad

G&O vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat G&O het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard, moet worden beoordeeld door een afweging van de belangen van partijen. De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde belangen van G&O om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis zwaarder wegen dan de (woon)belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] per vandaag;

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van G&O zijn, en de sleutels af te geven aan G&O;

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan G&O € 732,19 per maand vanaf 1 september 2025 tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag van algehele betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.379,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.

4578