ECLI:NL:RBMNE:2026:2438

[eiser] , uit [plaats] , eiser

Inleiding

1. In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.262.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Termijn voor het indienen van het verweerschrift

5. De woning is een in 1925 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 213 m² en is gelegen op een perceel van 1025 m2.

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde tussen € 1.162.000,- en € 1.187.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.262.000,-.

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, waarvan twee referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 3.040,-). [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn in een betere staat verkocht en hebben respectievelijk een m2-prijs van € 3.937,-, € 4.756,- en € 7.330,-. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen daarom inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

12. Eiser stelt dat het verweerschrift te laat is ingediend. Eiser verzoekt daarom het verweerschrift niet meer in overweging te nemen.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 8:58 van de Awb hebben tot doel een behoorlijk verloop van de beroepsprocedure te waarborgen. De termijn van vier weken in artikel 8:42 van de Awb is geen fatale termijn. Voor de beantwoording van de vraag of het verweerschrift met bijlagen buiten beschouwing moet worden gelaten, moet getoetst worden aan de goede procesorde. Daarbij moet een afweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang bij het alsnog overleggen van een verweerschrift met bijlagen en anderzijds het algemeen belang van onder meer een doelmatige procesgang en het belang van hoor en wederhoor. Wat de eisen van een goede procesorde in een concrete zaak zijn, hangt mede af van de gang van zaken in die zaak.

De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak het verweerschrift niet zodanig laat is ingediend dat er voor eiser te weinig tijd resteerde om zich inhoudelijk hierover uit te laten. De heffingsambtenaar heeft op 6 juni 2025 het verweerschrift ingediend. Dit is een ruime tijd voor de zitting. Bovendien is eiser voldoende in de gelegenheid gesteld om voor de zitting te reageren op het verweerschrift. Eiser heeft vervolgens op 26 oktober 2025 inhoudelijk gereageerd op het verweerschrift. Het is dan ook niet gebleken dat eiser door de late indiening van het verweerschrift daadwerkelijk in zijn procesbelangen is geschaad. De goede procesorde verzet zich er daarom in dit geval niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift en de daarbij behorende taxatiematrix bij haar beoordeling betrekt.

Woonoppervlak

13. Ter zitting heeft eiser erkent dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix de juiste vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft gehanteerd. De beroepsgrond van eiser ten aanzien van het woonoppervlak behoeft daarom geen bespreking.

De WOZ-waardestijging van omliggende huizen

14. Eiser stelt dat zijn woning een waardestijging laat zien van 27%. De WOZ-waarde van de woningen in de buurt zijn gestabiliseerd of gedaald. Eiser verwijst hierbij naar [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Het is volgens eiser ook vreemd dat zijn woning de hoogste WOZ-waarde heeft, omdat zijn woning niet beschikt over een tuin met zicht op de Vecht. [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] grenzen daarentegen wel direct aan de Vecht. De woonboot bij nummer [adres 8] is voor € 700.000,- verkocht. Op [adres 9] is een woonboot van ca. € 1.200.000,- verkocht. Dit schetst de waarde van de grond grenzend aan de Vecht.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat een vergelijking met WOZ-waardes niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ is. Ter onderbouwing zijn verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum relevant. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, stelt de heffingsambtenaar dat [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] niet identiek zijn aan de woning van eiser.

De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de gemiddelde WOZ-waardestijging en de WOZ-waardes van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de waardevaststelling niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. In de eerste plaats is daarvoor vereist dat er sprake is van identieke woningen en dat is niet het geval bij [adres 5] , [adres 6] , [adres 8] en [adres 7] . De woningen liggen enkel aan dezelfde straat, maar zijn verder wel op alle vlakken anders. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van de woning

15. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van zijn woning. Zijn woning heeft namelijk een lekkage in de kelder, een CV installatie uit 1997, een ouderwetse keuken en badkamer en er zit asbest in de aanbouw en garage. Ter onderbouwing heeft eiser een asbestinventarisatierapport en foto’s ingediend.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat met de lekkage in de kelder, de oude CV installatie en het asbest voldoende rekening is gehouden door de kwaliteit en de staat van onderhoud in de taxatiematrix te kwalificeren op een ‘2’. Dit betekent dat er op korte termijn verbeteringen noodzakelijk zijn. Ten aanzien van de voorzieningen stelt de heffingsambtenaar dat de voorzieningen voldoen en dat vanaf de foto’s is te zien dat deze niet op korte termijn vervangen hoeven te worden.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning door deze in de taxatiematrix op een ‘2’ te kwalificeren. Dit betekent dat de staat van onderhoud en de kwaliteit onder gemiddeld zijn. Als dit op een ‘3’ zou worden gekwalificeerd, zou de m2-prijs stijgen en daarmee een hogere waarde van de woning onderbouwen. Uit de stukken blijken verder geen omstandigheden waar een nog lagere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Ten aanzien van de voorzieningen is de rechtbank van oordeel dat niet uit het ingebrachte fotomateriaal blijkt dat de heffingsambtenaar van een slechtere waardering uit had moeten gaan. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de voorzieningen van de woning onjuist en te hoog is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Recht van overpad

16. Eiser stelt dat een deel van de kavel uit openbare weg bestaat, waar overpad moet worden verleend. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat eiser hier vermoedelijk doelt op het waterverdedigingswerk waarmee in de taxatiematrix rekening is gehouden. Er is namelijk 69 m2 vrijgesteld. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

De ligging aan de Vecht

17. Eiser voert aan dat de vergelijking van perceeloppervlaktes mank gaat als percelen die niet direct aan het water liggen worden vergeleken met percelen die wel direct aan de Vecht grenzen. Bovendien is de woonboot bij nummer [adres 8] voor € 700.000,- verkocht en op [adres 9] is een woonboot van ca. € 1.200.000,- verkocht. Dit schetst de waarde van de grond grenzend aan de Vecht.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de ligging van de woning van eiser op een ‘4’ is gekwalificeerd, omdat voor de woning een woonboot ligt. Doordat [adres 2] en [adres 4] geen woonboot voor de woning hebben liggen, is de ligging van deze woning op een ‘5’ gekwalificeerd. [adres 3] is daarentegen niet aan het water gelegen en daarom is de ligging ook op een ‘4’ gekwalificeerd.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Door de woningen aan het water op een ‘5’ te kwalificeren is de rechtbank van oordeel dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning van eiser. Als de ligging van de woning van eiser namelijk ook op een ‘5’ was gekwalificeerd, dan zou de m2-prijs van de woning stijgen en daarmee zou de waarde van de woning hoger zijn. De rechtbank merkt daarbij op dat eiser teveel waarde toekent aan de grond aan het water. Hij vergelijkt de grond namelijk met grond waar woonboten mogen liggen. Niet overal mag een woonboot liggen, en waar wél een woonboot mag liggen, is de grond logischerwijs meer geld waard. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.