[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 467.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
5. De woning is een in 1964 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m² en is gelegen op een perceel van 161 m2.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde tussen € 365.000,- en € 375.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 467.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 van de woning (€ 2.552,-) valt namelijk binnen de bandbreedte van die van de gehanteerde referentieobjecten. [adres 2] en [adres 3] zijn in een slechtere staat verkocht en hebben een m2-prijs van respectievelijk € 2.454,- en € 2.167,-. [adres 4] bevindt zich in eenzelfde staat als de woning van eiser een heeft een m2-prijs van € 2.862,-.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoningen in het taxatieverslag
12. De door eiser aangevoerde beroepsgronden tegen de referentiewoningen die in het taxatieverslag zijn gehanteerd behoeven geen bespreking, omdat de heffingsambtenaar die referentiewoningen in beroep niet langer heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde.
De waarde van [adres 10] GB10
13. Eiseres stelt dat de waarde van de garage aan de [adres 10] GB10 te hoog is vastgesteld. De gemiddelde vraagprijs van een garage in deze omgeving is namelijk € 21.000,-. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat eiser geen bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-waarde van [adres 10] GB10. Deze punten zullen dan ook als bezwaar worden aangemerkt.
13. De rechtbank overweegt dat er met betrekking tot de garage nog geen beroep openstond voor eiser omdat hij niet eerst bezwaar heeft gemaakt tegen die waardevaststelling. Omdat de heffingsambtenaar heeft toegezegd de beroepsgronden van eiser over deze garage alsnog te beoordelen als bezwaarschrift, zal de rechtbank zich hier verder niet over uitlaten. De heffingsambtenaar zal in een aparte uitspraak op bezwaar de waardevaststelling heroverwegen.
De WOZ-waardestijging van de woning
15. Eiser stelt dat het niet geloofwaardig is dat de waarde van zijn woning 34% is gestegen. Bovendien is de woning bij de nieuwe waardebepaling van 1 januari 2023 getaxeerd op € 435.000,-. Dit is fors lager dan een jaar geleden in een stijgende woningmarkt. Verder heeft [adres 6] een WOZ-waarde van € 435.000,-, [adres 7] een WOZ-waarde van € 433.000,- en [adres 8] een WOZ-waarde van € 422.000,-.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat voor het bepalen van de WOZ-waarde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum van belang zijn. WOZ-waardes van voorgaande jaren en stijgingspercentages kunnen niet als onderbouwing gelden en doen niet ter zake. Dat is niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ. De WOZ-waardes van [adres 6] en [adres 8] doet om die reden ook niet ter zake.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Een forse stijging ten opzichte van het jaar ervoor wil bovendien niet per se zeggen dat de waardevaststelling in het opvolgende jaar niet klopt. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de gemiddelde WOZ-waardestijging en de WOZ-waardes van [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Woningen in de buurt
16. Eiser verwijst naar verkopen in de buurt in de maanden januari tot en met december 2022 voor prijzen tussen € 349.000,- en € 410.000,-. [adres 10] is verkocht voor € 399.000,-, [adres 11] is meerdere malen in vraagprijs verlaagd en in januari 2024 verkocht voor € 414.000,- en [adres 12] heeft een vraagprijs van € 410.000,-. Woningen staan volgens eiser een lange tijd te koop. Hierdoor is volgens eiser de waarde van zijn woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat eiser dit standpunt niet nader heeft onderbouwd. Bovendien kunnen vraagprijzen conform de Wet WOZ niet ter onderbouwing gelden. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de waardering zoals gehanteerd door de heffingsambtenaar. Met de enkele stelling dat woningen lange tijd te koop staan, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde op de waardpeildatum 1 januari 2022 te hoog is vastgesteld. Een vraagprijs of een langere verkooptijd zegt namelijk niet per se iets over de waarde van een woning. Om de waarde van een woning te bepalen is de uiteindelijke verkoopprijs het beste gegeven. Om die reden moet de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser dan ook onderbouwen aan de hand van echte verkoopcijfers en niet op basis van vraagprijzen of verkooptijden. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De staat van de woning
17. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De keuken is namelijk gedateerd en er zit een lekkage in het dak. Bovendien is de woning niet energiezuinig. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat uit de verkopen blijkt dat hier in voldoende mate rekening mee is gehouden. De afbeeldingen die eiser heeft ingebracht duiden op regulier onderhoud. Bij een woning uit de jaren zestig hoort immers ook normaal onderhoud. Door de woning in de taxatiematrix op een ‘3’ te kwalificeren, is in voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud. Bovendien is de woning van eiser vergeleken met vergelijkbare tussenwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en bouwkwaliteit. Daar komt bij dat [adres 3] ook energielabel C heeft, [adres 2] energielabel D en [adres 4] energielabel E, waardoor een eventueel waardedrukkend effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De staat van de woning van eiser heeft in de taxatiematrix op een schaal van 1 tot 5 een 3 gekregen. De heffingsambtenaar is dus van een gemiddelde staat van de woning uitgegaan. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning onjuist zijn. Ondanks dat de bewijslast op eiser rust, heeft hij het nagelaten zijn standpunt nader te onderbouwen. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de waardevaststelling van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Overlast buren
18. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast die hij ondervindt van huisnummer [adres 13] . Het is een grote puinzooi en er is achterstallig onderhoud van de voor- en achtertuin. Bovendien zorgt de in het dakvlak gemonteerde warmtepomp voor overlast. Volgens eiser is zijn woning hierdoor in 2025 voor € 25.000,- minder verkocht dan de woningen in de buurt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat dit waardeverschil niet uit de verkoopprijzen van de buurtwoningen, zoals uit het Kadaster blijkt, is af te leiden. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Ten eerste is niet vast komen te staan dat de woning daadwerkelijk voor € 25.000,- minder verkocht is. Dit is slechts een stelling van eiser, maar die wordt betwist door de heffingsambtenaar. Daarnaast kan volgens de rechtbank uit het enkele feit dat een woning in de buurt voor € 25.000,- meer zou zijn verkocht niet geconcludeerd worden dat dit prijsverschil wordt veroorzaakt door de overlast van de buren. Met de enkele stelling dat de woning van eiser overlast ondervindt van huisnummer [adres 13] , heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiser een waardedrukkend effect veroorzaakt en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
19. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.