ECLI:NL:RBMNE:2026:2749

1. [eiseres sub 1] ,

1. HET KONINKRIJK MAROKKO,

3. [gedaagde sub 3],

te [plaats 3] (Fankrijk),

4. VVE [gedaagde sub 4],

te [plaats 1] ,

5. [gedaagde sub 5] B.V.,

1. De procedure

De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:

- de dagvaarding en 31 producties,- de conclusie van antwoord en 8 producties,

- de pleitnota van Kopers,- de pleitnota van de Mandelig Eigenaren.

De mondelinge behandeling heeft op 6 mei 2026 plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en op vragen van de voorzieningenrechter en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. De voorzieningenrechter heeft meegedeeld dat uiterlijk op 20 mei 2026 uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

3. De beoordeling

Dit kort geding heeft een internationaal karakter omdat er twee in het buitenland gevestigde partijen zijn gedagvaard, namelijk het Koninkrijk Marokko en [gedaagde sub 3] (hierna [gedaagde sub 3] ). De voorzieningenrechter moet daarom eerst ambtshalve beoordelen of hij ten aanzien van deze gedaagden bevoegd is om van dit geschil kennis te nemen.

[gedaagde sub 3] is gevestigd in [plaats 3] . Frankrijk is een lidstaat van de Europese Unie en dus is de Brussel I-bis Verordening van toepassing. Artikel 26 van de Verordening regelt de stilzwijgende aanvaarding door partijen van de internationale bevoegdheid van het gerecht in een lidstaat waarvoor een burgerlijke of handelszaak aanhangig is gemaakt (stilzwijgende forumkeuze). Uit het feit dat [gedaagde sub 3] domicilie heeft gekozen bij haar Nederlandse advocaat en geen bezwaar heeft gemaakt tegen behandeling door de Nederlandse rechter, leidt de voorzieningenrechter af dat [gedaagde sub 3] de rechtsmacht van de Nederlandse rechter heeft aanvaard.

Koninkrijk Marokko is geen lidstaat van de Europese Unie. Daarom is de Brussel I-bis Verordening niet van toepassing. Er is ook geen bilateraal verdrag dat de rechtsmacht in civiele zaken regelt. Dit betekent dat op grond van de bevoegdheidsregels in de artikelen 1 tot en met 12 Rv beoordeeld moet worden of de Nederlandse rechter bevoegd is. Op grond van artikel 6 aanhef en onder f Rv heeft de Nederlandse rechter eveneens rechtsmacht in zaken betreffende zakelijke rechten op in Nederland gelegen onroerende zaken. Omdat het onroerend goed waar het in dit kort geding om gaat in Nederland ligt, is de Nederlandse rechter bevoegd om van het geschil kennis te nemen.

Verstek

Koninkrijk Marokko is niet verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat verstek kan worden verleend. Ingevolge artikel 140 lid 3 Rv geldt dat indien in een zaak sprake is van meerdere gedaagden, van wie tenminste één in het geding is verschenen, tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Voor het gemak zal de voorzieningenrechter in dit vonnis alle gedaagden samen, dus inclusief Koninkrijk Marokko, Mandelig Eigenaren noemen.

Spoedeisend belang

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt een spoedeisend belang heeft. Kopers hebben voldoende aangetoond dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. De Mandelig Eigenaren zijn van plan om een hek te plaatsen waardoor de percelen van Kopers, en dus de voorkant van de woningen, niet via [naam] bereikbaar zijn.

Introductie

De locatie

[naam] verbindt de [straat 1] met het bedrijventerrein aan de [straat 2] , waar de bedrijven van de Mandelig Eigenaren liggen. [naam] , een deel van het parkeerterrein en het groen dat is gelegen tussen de bedrijven van de Mandelig Eigenaren is eigendom van de Mandelig Eigenaren. Zie de foto hieronder, waarop in blauw het mandelig perceel wordt weergegeven. Onderaan waar het blauw begint is de toegang naar het bedrijventerrein vanaf de [straat 1] via [naam] en bovenaan waar het blauw eindigt is de toegang naar het bedrijventerrein vanaf de [straat 2] . Bij de toegang vanaf de [straat 2] is een bord geplaatst dat zegt dat het eigen terrein is. De toegang aan de [straat 1] heeft geen bord.

(* ivm pseudonimiseren is de foto verwijderd)

Op de foto’s hieronder is op de linker foto met een rode lijn aangegeven waar [naam] ligt en op de rechter foto is de ingang van [naam] te zien vanaf de [straat 1] . De toegang vanaf de [straat 1] kan afgesloten worden door een hek.

Op de linker foto hierboven is ook het perceel te zien waarop Kopers hun woningen hebben laten bouwen. Het gaat om het perceel rechts van de rode lijn waarop een u-vormig gebouw staat. Dat zijn de garageboxen die zijn gesloopt om plaats te maken voor de woningen van Kopers. Op de foto links hieronder is die bebouwing duidelijker te zien. Ook is hierop goed te zien dat de achterkant van die bebouwing grenst aan [naam] en dat de garageboxen bereikbaar waren via de [straat 3] .

De woningen van Kopers liggen, anders dan voorheen de garageboxen, met de voorkant naar [naam] gericht (zie de foto rechts hierboven). De achterkant van de woningen, waar voorzien is in parkeergelegenheid op eigen terrein, is bereikbaar via de [straat 3] .

Het probleem

Omdat [naam] eigendom is van de Mandelig Eigenaren is in beginsel hun toestemming nodig voor ontsluiting van de percelen via [naam] . Die toestemming hebben de Mandelig Eigenaren niet gegeven en willen zij ook niet geven. Zij zijn van plan om een hekwerk te plaatsen op de erfgrens tussen [naam] en de percelen van Kopers, waar voorheen de muur van de garageboxen stond. Zij willen op deze manier hun eigendom weer afbakenen. De toegang tot [naam] vanaf de percelen van Kopers wordt daardoor onmogelijk. Dat levert de situatie op dat de percelen van Kopers (net als toen de garageboxen er nog stonden) alleen via de [straat 3] te bereiken zijn. Dat betekent dus dat de percelen slechts 1 toegang hebben in plaats van de geplande 2 en dat de positionering van de woningen niet voor de hand liggend is en dat de adressering ( [straat 1] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] ) niet logisch is.

Ontstaan van het probleem

De nieuwbouw op het perceel waar voorheen de garageboxen stonden is ontwikkeld door projectontwikkelaar [onderneming] BV (hierna: de ontwikkelaar). De projectontwikkelaar was ervan op de hoogte dat [naam] eigendom is van de Mandelig Eigenaren en dat hij voor de geplande ontsluiting via [naam] toestemming nodig had van de Mandelig Eigenaren. Hij heeft daarom ook contact gezocht met de Mandelig Eigenaren. Voor het eerst in 2022. De ontwikkelaar heeft toen met (een vertegenwoordiger van) de Mandelig Eigenaren gesproken en dat in een mail van 10 oktober 2022 bevestigd (productie 4 CvA). In die mail zegt hij dat hij toestemming op prijs zou stellen en heeft hij voorgesteld dat toestemming via een simpel akkoord kan of formeel via een recht van overpad. Daarna volgt over een periode van ongeveer een jaar Whatsapp contact waarin de ontwikkelaar aan de Mandelig Eigenaar waar hij eerder mee gesproken had, vraagt of die al had afgestemd met de andere eigenaren. Uit de antwoorden blijkt dat dat niet het geval was. De Mandelig Eigenaren hebben nooit toestemming verleend en op 30 september 2025 hebben zij de ontwikkelaar schriftelijk medegedeeld dat zij uitdrukkelijk geen recht van overpad verlenen over hun perceel. Het was de ontwikkelaar dus voordat hij in oktober 2025 met de bouw startte duidelijk dat er geen toestemming was en dat deze ook niet zou komen. Kopers waren van dit alles niet op de hoogte toen zij op 23 december 2024 de koopovereenkomst tekenden. Zij hebben erop vertrouwd dat de informatie uit de verkoopbrochure correct was en dat de ontwikkelaar zich zou houden aan artikel 16 van de verkoopovereenkomst waarin hij heeft vastgelegd dat hij zal zorgen voor de erfdienstbaarheden die nodig zijn voor verwezenlijking van het project. De ontwikkelaar heeft zich daar niet aan gehouden en heeft de woningen gebouwd zonder dat hij beschikte over toestemming van de Mandelig Eigenaren voor ontsluiting van de woningen via [naam] .

Wie moet het probleem oplossen?

Duidelijk is dat de huidige situatie is ontstaan door nalatigheid van de ontwikkelaar.

Kopers hebben tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat zij de ontwikkelaar daar ook voor zullen aanspreken, maar dat het doel van dit kort geding is om te voorkomen dat de Mandelig Eigenaren een hekwerk plaatsen, zodat hun probleem in ieder geval tijdelijk is opgelost. De vraag is echter in hoeverre de Mandelig Eigenaren verplicht kunnen worden om mee te werken aan een (tijdelijke) oplossing van het probleem. Daar moet een juridische grond voor bestaan.

Kopers hebben een aantal gronden aangevoerd. Die zullen hieronder besproken worden. Daarbij is uitgangspunt dat het eigendomsrecht het meest omvattende recht is dat een (rechts)persoon op een onroerende zaak kan hebben (artikel 5:1 BW). Het staat de eigenaar in beginsel vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst en om zijn eigendomsrecht te handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt. De gronden die Kopers in dit kort geding hebben aangevoerd leiden er niet toe dat de Mandelig Eigenaren hun eigendomsrecht niet mogen uitoefenen door het plaatsen van een hekwerk op de erfgrens.

De Mandelig Eigenaren maken geen misbruik van hun bevoegdheid

De eerste grondslag waarop Kopers hun vorderingen baseren is misbruik van bevoegdheid. Zij stellen dat het belang van Kopers zwaarder dient te wegen dan het belang van de Mandelig Eigenaren. Het belang van de Mandelig Eigenaren is volgens Kopers beperkt tot het markeren van de perceelsgrens. Tegenover dit volgens Kopers enkel principiële eigendomsbelang staat het zwaarwegende belang van Kopers om de voorkant van de woningen via [naam] te kunnen ontsluiten. De kopers voeren in dat verband aan dat plaatsing van het hek:

- de woningen feitelijk ongeschikt maakt voor gebruik

- een potentieel gevaarlijke situatie oplevert omdat het de bereikbaarheid voor hulpdiensten belemmert

- waardedaling veroorzaakt

Daarnaast voeren zij aan dat:

- er ten behoeve van anderen wel erfdienstbaarheden zijn gevestigd

- [naam] al voor iedereen toegankelijk is

- Kopers mochten vertrouwen op vergunningen, het huisnummerbesluit en de verkoopbrochure

Geschiktheid en bereikbaarheid van de woningen

Vast staat dat de woningen via de ontsluiting aan de [straat 3] bereikbaar zijn. Dat, zoals Kopers stellen, de woningen alleen via de voordeur toegankelijk zijn is wellicht onhandig maar maakt de woningen niet ongeschikt voor gebruik. Het feit dat de woningen via de [straat 3] bereikbaar zijn betekent dat ook hulpdiensten via die straat de woningen kunnen bereiken. Het is zelfs logischer dat de hulpdiensten dat via de [straat 3] zullen doen, omdat de woningen alleen via die straat met de auto te bereiken zijn. Auto’s kunnen niet [naam] in. Dat is tijdens de zitting bevestigd. Hulpdiensten kunnen dus makkelijker bij de woning komen via de achterkant. Dat er door plaatsing van het hekwerk een potentieel gevaarlijke situatie ontstaat is daarom niet aannemelijk en levert geen misbruik op.

Waardedaling

Het is mogelijk dat de woningen in waarde dalen als er een hekwerk aan de voorkant van hun woningen wordt geplaatst, maar het feit dat de huizen met de voorkant naar [naam] zijn gebouwd zonder dat er toestemming was voor ontsluiting aan die kant is niet veroorzaakt door de Mandelig Eigenaren. Die is veroorzaakt door de ontwikkelaar. Met het plaatsen van het hekwerk herstellen de Mandelig Eigenaren de situatie zoals die was voordat de ontwikkelaar de muur sloopte die op de erfafscheiding stond. Het plaatsen van het hekwerk levert daarom geen misbruik op.

Andere erfdienstbaarheden

Vast staat dat Kopers geen recht van overpad hebben. De ontwikkelaar heeft dat namelijk niet geregeld. Dat anderen rechten hebben betekent niet dat Kopers die daarom ook moeten krijgen. De omstandigheid dat de Mandelig Eigenaren ten behoeve van andere percelen wel erfdienstbaarheden hebben gevestigd, leidt dus niet als vanzelfsprekend tot de conclusie dat zij daarom geen belang hebben bij handhaving van hun eigendomsrecht ten opzichte van Kopers. Bovendien is de situatie van Kopers niet te vergelijken met de situatie van de percelen waarvoor erfdienstbaarheden zijn gevestigd. Een deel van de erfdienstbaarheden ziet op het mandelig perceel aan de kant van de [straat 2] of in ieder geval niet op [naam] (productie 11 dagvaarding), is gevestigd ten behoeve van nutsvoorzieningen en/of dateert waarschijnlijk al van voor het bestaan van het bedrijventerrein waarop de Mandelig Eigenaren hun bedrijf gevestigd hebben. Maar ook voor de percelen waarvoor een recht van overpad via [naam] is gevestigd (productie 12 dagvaarding) is de situatie niet vergelijkbaar. Het gaat daar om een aantal woningen aan de [straat 1] die via [naam] de achterkant van hun perceel kunnen bereiken. [naam] zal in die gevallen dus vrijwel uitsluitend door de bewoners van die woningen worden gebruikt. Bij Kopers gaat het om de voorkant van de woning en dat zal ook gebruik van anderen dan de bewoners meebrengen. Het is niet onredelijk dat de Mandelig Eigenaren gebruik van hun eigendom door anderen dan direct omwonenden of bestemmingsverkeer zo veel mogelijk willen beperken. Zij hebben daar ook belang bij. Bijvoorbeeld om hun eigendommen of nutsvoorzieningen gelegen op het mandelig perceel te beschermen, om controle uit te kunnen oefenen over hun eigendom en om (parkeer)overlast te beperken.

Verder is niet gebleken dat de Mandelig Eigenaren hun recht om als eigenaars afspraken te maken over erfdienstbaarheden misbruiken doordat zij met Kopers geen erfdienstbaarheid overeenkomen, alleen omdat ze dat Kopers niet gunnen. Dan zou er sprake van misbruik kunnen zijn, maar dat is dus niet het geval.

Toegankelijkheid van [naam] voor anderen

Het klopt dat [naam] voor iedereen toegankelijk is via de [straat 1] of vanaf de [straat 2] . Daar verandert niets aan door de plaatsing van het hek en dat kan dus in dat opzicht geen misbruik opleveren.

Vertrouwen op bestuursrechtelijke besluiten en de verkoopbrochure

Kopers stellen dat zij erop mochten vertrouwen dat ontsluiting via [naam] mogelijk zou zijn, omdat de vergunningen en huisnummers die de gemeente heeft verleend zijn gebaseerd op het bouwplan met ontsluiting via [naam] . De Mandelig Eigenaren voeren terecht aan dat bestuursrechtelijke vergunningen of besluiten geen privaatrechtelijke rechten scheppen. Dat voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning is verleend zegt niets over het eigendom van de Mandelig Eigenaren. Die vergunning ziet alleen op de percelen van Kopers. De gemeente kan ook geen vergunning verlenen voor het gebruik van percelen van derden. Dat de ontwikkelaar de gemeente niet op de hoogte heeft gesteld van het feit dat er geen toestemming was verleend voor gebruik van [naam] kan de Mandelig Eigenaren niet worden tegengeworpen. Dat geldt ook voor de informatie van de ontwikkelaar in de verkoopbrochure.

Kortom, de Mandelig Eigenaren maken geen misbruik van hun bevoegdheid door een hek te plaatsen. Verder voeren de Kopers nog de volgende argumenten aan.

[naam] is niet openbaar als bedoeld in de Wegenwet

Kopers doen op grond van de Wegenwet een beroep op het openbare karakter van [naam] . Artikel 1 lid 2 van de Wegenwet bepaalt dat onder “wegen” ook wordt verstaan voetpaden, rijwielpaden, jaagpaden, dreven, molenwegen, kerkwegen, andere verkeersbanen voor beperkt gebruik en bruggen. [naam] kan dus aangemerkt worden als een weg. Maar, is het ook een openbare weg? Artikel 4 lid 1 van de Wegenwet bepaalt dat een weg openbaar is indien zich een van de volgende situaties voordoet:

I. wanneer de weg gedurende dertig achtereenvolgende jaren voor eenieder toegankelijk is

II. wanneer de weg gedurende tien achtereenvolgende jaren voor eenieder toegankelijk is en gedurende die tijd is onderhouden door het Rijk, de Provincie of de gemeente;

III. wanneer de rechthebbende aan de weg de bestemming van openbare weg heeft toegekend.

Een weg wordt niet openbaar als gedurende een tijdvak van ten minste één jaar duidelijk kenbaar is gemaakt dat de betreffende weg slechts met toestemming van de grondeigenaar toegankelijk is (artikel 4 lid 2 de Wegenwet). Op grond van artikel 4 lid 3 van de Wegenwet kan de grondeigenaar dit kenbaar maken door het plaatsen opschriften als ‘eigen weg’, ‘particuliere weg', ‘private weg’ en soortgelijke of andere kentekenen.

Volgens Kopers is [naam] een openbare weg geworden omdat die al meer dan 30 jaar als zodanig wordt gebruikt. Aan de hand van de stukken en wat er tijdens de zitting aan de orde is gekomen, is voldoende duidelijk geworden dat [naam] gedurende dertig jaar feitelijk voor iedereen toegankelijk is geweest. Maar, Kopers hebben niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam] ook daadwerkelijk door iedereen is gebruikt als openbare weg. De verklaringen van buurtbewoners die Kopers hebben overgelegd tonen eerder aan dat [naam] met name door bestemmingsverkeer wordt gebruikt of voor recreatie. Vooral de kinderopvang wordt vaak genoemd, maar ook de sportschool en de tandarts. En ook wordt meerdere keren genoemd dat de kinderen uit de buurt in [naam] spelen. De door Kopers overgelegde video bevestigt dit beeld. Opvallend daarin is dat de overgrote meerderheid van de personen die gebruik maakt van [naam] kleine kinderen bij zich heeft. Aannemelijk is dat zij die kinderen naar het kinderdagverblijf brengen. Daarnaast is een enkeling te zien in sportkleding. Aannemelijk is dat dit een bezoeker is van de sportschool of een net als één van de personen die een verklaring heeft afgelegd een buurtbewoner die [naam] in zijn hardlooprondje heeft zitten. Dat [naam] wordt gebruikt door anderen dan bestemmingsverkeer en door buurtbewoners die via een kortere route naar de [straat 2] gaan, laten deze bewijsmiddelen dus niet zien. Gelet op de ligging van [naam] is overigens ook niet aannemelijk dat anderen dan buurtbewoners [naam] als kortere route zullen gebruiken. Kortom de mensen die van [naam] gebruik lijken te maken kunnen niet aangemerkt worden als ‘eenieder’ zoals de Wegenwet bedoelt. Daar komt bij dat het ook niet logisch is dat de toegang tot het bedrijventerrein vanaf de ene kant (de [straat 2] ) wel eigen terrein is (dat wordt aangegeven door een bord) en vanaf de andere kant ( [naam] ) niet. Als dat wel zo zou zijn dan zou het bedrijventerrein bij betreden vanuit de noordelijke richting wel eigen terrein zijn en bij betreden vanuit de zuidelijke richting niet. Het beroep van Kopers op artikel 4 lid 1 Wegenwet slaagt dus niet.

Ook het beroep van Kopers op het tweede lid van artikel 4 Wegenwet slaagt niet. Niet gebleken is namelijk dat de gemeente Utrecht structureel onderhoud uitvoert aan [naam] . Voor zover bekend is de gemeente slechts één keer betrokken geweest bij het onderhoud van [naam] en dat was toen er via een buurtinitiatief subsidie is verleend om een nieuw hek te plaatsen

Zelfs als [naam] wel een openbare weg in de zin van de Wegenwet zou zijn, dan nog leidt dat niet tot de conclusie dat Kopers recht hebben op toegang tot [naam] vanaf hun perceel. Kopers hebben dat onvoldoende uitgelegd. Daarbij speelt een rol dat vast staat dat Kopers eerst over een stukje groenstrook moeten voordat ze op het verharde deel van [naam] kunnen komen en ook dat vast staat dat er vanaf hun percelen voorheen ook geen toegang was tot [naam] omdat er toen een muur stond. Kortom, Kopers moeten voor hun ontsluiting ook gebruik maken van een stukje groenstrook die naar haar aard en gezien het gebruik in het verleden niet kwalificeert als openbare weg in de zin van de Wegenwet. Op grond waarvan Kopers daartoe gerechtigd zouden zijn, hebben zij onvoldoende duidelijk gemaakt.

Er is geen sprake van een onrechtmatige daad

Kopers voeren hier argumenten aan die zij ook hebben aangevoerd in het kader van het gestelde misbruik van recht. Kortheidshalve verwijst de voorzieningenrechter naar wat daar is overwogen.

Beroep op noodweg slaagt niet

Kopers doen een beroep op aanwijzing van een noodweg als bedoeld in artikel 5:57 lid 1 BW. Dat artikel geeft de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg het recht om van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf te vorderen. Kopers moeten bewijzen dat zij geen behoorlijke toegang hebben tot de openbare weg. Daarin zijn zij niet geslaagd. Vast staat dat de percelen aan de achterkant via de [straat 3] ontsloten zijn. Zoals de Mandelig Eigenaars terecht hebben aangevoerd, betekent het feit dat die ontsluiting minder comfortabel is niet dat er geen behoorlijke toegang is naar de openbare weg.

Conclusie: de Mandelig Eigenaren mogen het hekwerk plaatsen

Uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de Mandelig Eigenaren zal verbieden om een erfafscheiding te plaatsen tussen [naam] en de percelen van Kopers. De vorderingen van Kopers, zowel de primaire als de (meer) subsidiaire, worden daarom afgewezen.

Kopers moeten de proceskosten betalen

Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van de Mandelig Eigenaren betalen. Die kosten worden begroot op:

- griffierecht

€ 735,00

- salaris advocaat

€ 1.177,00

(gemiddeld tarief )

- nakosten

€ 189,00

(plus eventueel de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€ 2.101,00

De door de Mandelig Eigenaren gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing

4. De beslissing

wijst de vorderingen van Kopers af,

veroordeelt Kopers hoofdelijk in de proceskosten van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Kopers niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Kopers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Schuman als voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.