ECLI:NL:RBMNE:2026:2783

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 9

- de nagekomen producties 10, 11 en 12 van E

- de conclusie van antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie en producties 1 t/m 9

- de nagekomen producties 10 t/m 12 van G- de mondelinge behandeling van 30 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Ad Hoc- de pleitnota van [gedaagde partij] .

2. De kern van de zaak

Ad Hoc beheert vanaf 2019 voor de gemeente een (voormalig) schoolgebouw in Nieuwegein. [gedaagde partij] woont daar antikraak in het technieklokaal en gebruikt daarnaast ook andere ruimtes. De school gaat gesloopt worden om plaats te maken voor woningen voor Nieuwegeinse jongeren, statushouders en overige woningzoekenden. Voordat er gesloopt kan worden, moet er een asbestinventarisatie worden gedaan. Daarom zijn de gebruiksovereenkomsten met de bewoners opgezegd. [gedaagde partij] weigert te vertrekken en heeft geen toegang verleend voor het doen van de asbestinventarisatie. Daardoor kan de asbestinventarisatie niet worden afgerond en kan de sloop niet doorgaan.

[gedaagde partij] zegt dat zij de ruimtes van Ad Hoc huurt en doet een beroep op huurbescherming. Ad Hoc zegt dat het om een gebruiksovereenkomst gaat. Ad Hoc vordert dat [gedaagde partij] de school verlaat en dat zij een boete moet betalen. Als de voorzieningenrechter vindt dat [gedaagde partij] in de school mag blijven, vordert [gedaagde partij] dat Ad Hoc bepaalde dingen moet doen en laten, zodat zij daar prettig kan blijven wonen (voorwaardelijke eis in reconventie). Ad Hoc krijgt gelijk. Er is geen sprake van huur. [gedaagde partij] moet de school verlaten, maar zij hoeft geen boete te betalen.

3. De beoordeling

De voorzieningenrechter moet eerst beoordelen of Ad Hoc een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen in kort geding. Als dat zo is, wordt beoordeeld of de vorderingen in een bodemprocedure zo’n grote kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing in dit kort geding terecht is. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Er vindt geen bewijslevering plaats. Of de vordering wordt toegewezen, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

De vraag of er sprake is van gebruik of huur, kan in dit kort geding worden beantwoord. Er wordt geen definitieve kwalificatie gegeven, maar een inschatting gemaakt van de uitkomst in een bodemprocedure. Dat er definitieve gevolgen aan die kwalificatie kunnen zitten (in dit geval dat [gedaagde partij] definitief haar woonruimte kwijt is), is geen belemmering. Een kort geding is ervoor bedoeld om met spoed maatregelen te treffen als dat nodig is. Zoals nu.

In conventie (vorderingen Ad Hoc)

Ad Hoc heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming

Ad Hoc heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen als zij de afloop van een bodemprocedure niet kan afwachten. Dat is hier zo. Er zijn concrete sloopplannen. De sloop loopt vertraging op, doordat de door [gedaagde partij] gebruikte ruimte(s) niet kan(kunnen) worden geïnspecteerd op de aanwezigheid van asbest en doordat zij die ruimte(s) weigert te verlaten. Ad Hoc komt daardoor in de problemen tegenover de gemeente Nieuwegein. En het duurt langer voordat er nieuwe woningen komen. Dat er nog een andere gebruiker in de school verblijft, is geen belemmering voor de sloop, omdat deze persoon heeft meegewerkt aan de asbestinventarisatie en met hem is afgesproken dat hij de school verlaat op het moment dat er gesloopt gaat worden. Alle andere gebruikers zijn inmiddels vertrokken.

Er is geen sprake van een huurovereenkomst

Het gaat hier om de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst of van een gebruiksovereenkomst (antikraak/leegstandsbeheer). Een huurovereenkomst biedt ruime bescherming. Leegstandsbeheer is echter ook belangrijk in onze samenleving, waarin een tekort aan woonruimte is. Het zorgt ervoor dat leegstaande gebouwen tijdelijk kunnen worden gebruikt als woonruimte.

De overeenkomst heet “gebruiksovereenkomst”. Hoe een overeenkomst wordt genoemd, is echter niet doorslaggevend voor de vraag of er sprake is van een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst. Het gaat erom wat partijen voor doel hadden met het sluiten van de overeenkomst. En daarbij is niet doorslaggevend of de overeenkomst onderdelen bevat op grond waarvan aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan. Het gaat erom of in de gegeven omstandigheden en gelet op het doel van partijen met de overeenkomst, de inhoud en strekking van de overeenkomst zodanig zijn dat de overeenkomst in haar geheel als bruikleenovereenkomst of als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

[gedaagde partij] wist vanaf het begin dat de school zou worden gesloopt en de bewoning tijdelijk zou zijn. In de overeenkomst staat heel duidelijk dat het om tijdelijk gebruik gaat in afwachting van ontwikkeling van het gebouw (waaronder sloop) en dat [gedaagde partij] het ermee eens is dat de overeenkomst met een korte termijn kan worden opgezegd en dat zij de ruimte dan moet verlaten.

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is of er wel of niet een tegenprestatie moet worden gegeven voor het gebruik van de ruimte. Bij een bruikleenovereenkomst is het gebruik om niet (gratis). Bij een huurovereenkomst moet er sprake zijn van een voldoende concrete tegenprestatie (meestal de betaling van huur).

Niet elke betaling van een bedrag geldt als zo’n tegenprestatie. Van bruikleen kan ook sprake zijn als het bedrag een symbolisch karakter heeft of is bedoeld voor de gebruikskosten of kosten van bemiddeling en beheer of voor het behoud en bewoonbaar houden van de woonruimte.

De door [gedaagde partij] betaalde maandelijkse vergoeding is géén tegenprestatie

[gedaagde partij] moet een vergoeding van € 254,- per maand aan Ad Hoc betalen. Dat is inclusief de kosten van gas, water en licht, gemeentelijke belastingen en andere heffingen. Wat is de aard van die vergoeding?

Dit zegt Ad Hoc hierover. Uit een rapportage van haar accountant blijkt dat de bedrijfskosten van Ad Hoc voor het beheer per gebruiker € 163,38 per maand zijn. Daarbij komen dan nog de gebruikskosten van gas, water en licht. Die schat Ad Hoc voor de ruimte(s) van [gedaagde partij] op € 130,- exclusief gemeentelijke belastingen en overige heffingen. Dat telt op tot meer dan € 254,- per maand. Er wordt door [gedaagde partij] dus niets betaald als tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte(s).

Met de bedrijfskosten bedoelt Ad Hoc de kosten voor de organisatie en uitvoering van het leegstandsbeheer, zoals:

De werving en selectie van tijdelijke gebruikers,

De administratieve verwerking en begeleiding,

Het contact met de gebruikers, eigenaren en overige betrokkenen,

De coördinatie van onderhoud en herstelwerkzaamheden,

De periodieke controle van objecten,

De bereikbaarheid bij incidenten en calamiteiten,

Het behandelen van vragen, meldingen en klachten,

De administratieve afhandeling van object gebonden laten en kosten.

Eerst zijn de totale kosten vastgesteld en vervolgens zijn deze gedeeld door het (gemiddelde) aantal gebruikers.

[gedaagde partij] zegt dat het bedrag dat zij elke maand aan Ad Hoc moet betalen, wél een tegenprestatie is voor het gebruik van de ruimte(s) en dat er dus sprake is van huur. Zij trekt deze conclusie:

vanwege de hoogte van het bedrag en dat het structureel elke maand moet worden betaald;

omdat er geen concrete, controleerbare en gespecificeerde onderbouwing is van de daadwerkelijk voor de ruimte(s) van [gedaagde partij] gemaakte kosten. Ad Hoc vraagt aan haar gebruikers standaard maandvergoedingen die per hoogte verschillen afhankelijk van het moment waarop het gebruik start. Het maandbedrag blijft tijdens de duur van het gebruik gelijk. Het maandbedrag is dus niet gebaseerd op daadwerkelijke kosten;

omdat er grote gebreken zijn aan de woonruimte(s) van [gedaagde partij] , zodat eventuele kosten het nut van het gebruik (te vergelijken met woongenot bij huur) overtreffen;

omdat kosten die horen bij het beschikbaar stellen van woonruimte onderdeel zijn van een huurprijs. En de specifieke kosten van leegstandsbeheer geen gebruikskosten zijn, maar kosten die horen bij Ad Hoc.

De voorzieningenrechter vindt dat er geen sprake is van huur. Dat er elke maand een bedrag moet worden betaald, betekent niet dat er dus sprake is van huur. Een symbolische vergoeding of de vergoeding van gebruikskosten kan evengoed maandelijks moeten worden betaald.

De vergoeding die Ad Hoc vraagt, is een forfaitaire vergoeding (vast bedrag) dat gebaseerd is op de gemiddelde kosten van haar kosten als leegstandsbeheerder verdeeld over de gebruikers. Deze manier van berekenen, is het meest praktisch. Het is niet nodig dat Ad Hoc per gebruiker moet laten zien welke kosten zij precies heeft gemaakt. Ad Hoc moet wel voldoende onderbouwen dat de hoogte van het forfaitaire bedrag niet hoger is dan de door haar gemaakte onkosten en er dus geen sprake is van een tegenprestatie. Dat heeft Ad Hoc gedaan. De omschrijving van haar werkzaamheden en het ondertekende rapport van haar accountant zijn in kort geding genoeg. Uit die verklaring blijkt dat inderdaad dat de bedrijfskosten van Ad Hoc voor het beheer per gebruiker € 163,38 per maand zijn. Uit de afrekeningen van de leveranciers van nutsvoorzieningen blijken de door Ad Hoc ingeschatte gebruikskosten van gas, water en licht van € 130,-. Dat telt op tot meer dan € 254,- per maand. Ad Hoc betaalt daarnaast ook nog een deel van de gemeentelijke belastingen en overige heffingen. Er wordt door [gedaagde partij] dus niets betaald als tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte(s).

Dat er in een huurprijs ook rekening wordt gehouden met bepaalde kosten van de verhuurder, wil niet zeggen dat zulke kosten dus altijd moeten worden gezien als huur of dat Ad Hoc de beheerskosten volledig zelf moet dragen.

Als er gebreken aan de ruimte(s) kleven die het nut van het gebruik van [gedaagde partij] hebben beperkt – wat door Ad Hoc wordt tegengesproken – kan dat een reden zijn om de betaling van de maandelijkse vergoeding op te schorten. Iets wat [gedaagde partij] ook heeft gedaan. Eventuele gebreken aan een woonruimte zorgen er niet voor dat een kostenvergoeding ineens verandert in huur.

Dat [gedaagde partij] de ruimte(s) al lang gebruikt, betekent ook niet dat het karakter van de overeenkomst is verschoven van gebruik naar huur.

Beroep op huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid

Zelfs als er wel sprake zou zijn van een vorm van huur, dan nog moet [gedaagde partij] de school verlaten. De wens van [gedaagde partij] om als enige en voor altijd in een slooppand (school) achter te blijven, is niet redelijk, omdat er daardoor 44 woningen voor lokale jongeren, statushouders en andere woningzoekenden niet gebouwd kunnen worden. Haar beroep op huurbescherming is in dit geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

[gedaagde partij] moet de school verlaten

Een belangenafweging pakt niet uit in het voordeel van [gedaagde partij] vanwege de redenen die hierboven staan. De voorzieningenrechter verwacht dat een bodemrechter ook zal oordelen dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst. En die is opgezegd. [gedaagde partij] moet de school dus verlaten.

Ad Hoc vordert dat zij de ontruiming zelf mag doen, zo nodig met behulp van de sterke arm (politie). Een veroordeling is niet nodig, want dit kan al op grond van de wet (artikelen 556 lid 1, 557 Rv en 444 Rv). Deze vordering wordt daarom afgewezen.

De door Ad Hoc gevorderde ontruimingstermijn van 48 uur is te kort. [gedaagde partij] krijgt twee weken de tijd om de ruimte(s) te ontruimen.

[gedaagde partij] hoeft geen boete te betalen

In de gebruiksovereenkomst staat dat [gedaagde partij] een boete van € 500 moet betalen voor iedere dag dat zij niet doet wat in de overeenkomst staat, zoals de ruimte verlaten na opzegging van de overeenkomst. Ad Hoc vordert dat [gedaagde partij] wordt veroordeeld om deze boete te betalen. Omdat de gebruiksovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij en een consument, moet de boetebepaling die daarin staat, worden getoetst aan de Europese regels voor oneerlijke bedingen. In het Nederlandse recht betekent dit dat er wordt gekeken of het boetebeding onredelijk bezwarend is. De boetebepaling heeft geen maximum en daarin staat dat Ad Hoc daarnaast ook nog recht heeft op vergoeding van de volledige schade. Daardoor kan de boete onbeperkt oplopen tot een bedrag dat niet meer in redelijke verhouding staat tot de schade of het belang van Ad Hoc. De boetebepaling is daarom onredelijk bezwarend en geldt daarom niet. Deze vordering wordt afgewezen.

[gedaagde partij] moet de proceskosten van Ad Hoc betalen

[gedaagde partij] krijgt op het belangrijkste punt ongelijk en zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Ad Hoc betalen. Die proceskosten worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.254,02

Het griffierecht is geheven aan de hand van de ingestelde vordering. Dat is een geldvordering van onder de € 100.000 (contractuele boete van € 500,- per dag vanaf 12 december 2025. Dat telt tot nu toe op tot ongeveer € 70.000) en daarbij hoort een tarief van € 3.083,- Het griffierecht dat [gedaagde partij] aan Ad Hoc moet betalen, is bepaald aan de hand van de toegewezen vordering. Dat is een vordering van onbepaalde waarde (ontruiming) en daarbij hoort een tarief van € 735,-. Het verschil tussen deze tarieven moet Ad Hoc zelf dragen.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de manier die in “De beslissing” staat.

In voorwaardelijke reconventie (tegenvorderingen [gedaagde partij] )

De tegenvorderingen worden niet behandeld

[gedaagde partij] heeft haar tegenvorderingen ingesteld onder de voorwaarde dat de voorzieningenrechter zou oordelen dat zij in de school mocht blijven. Dat mag zij niet. De voorwaarde is dus niet vervuld en de tegenvorderingen worden niet beoordeeld.

Er hoeven geen kosten voor de tegenvorderingen te worden vergoed

De kosten die [gedaagde partij] heeft gemaakt voor de tegenvordering, moet zij zelf dragen. Ad Hoc heeft geen extra kosten gemaakt voor de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde partij] .

4. De beslissing

veroordeelt [gedaagde partij] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ad Hoc zijn, en de sleutels af te geven aan Ad Hoc,

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 2.254,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

in voorwaardelijke reconventie

bepaalt dat de voorwaarde niet in vervulling is gegaan,

bepaalt de kosten in voorwaardelijke reconventie op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.

MB (4209)