ECLI:NL:RBMNE:2026:2835

1. De procedure

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:

- de dagvaarding van 10 juli 2025 met producties 1 tot en met 22;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 1 oktober 2025 met producties 1 tot en met 12;

- de akte wijziging van eis, tevens akte overlegging producties 23 tot en met 29 van de VvE van 23 maart 2026;

- de conclusie van antwoord in reconventie van 23 maart 2026 met productie 30;

- de akte wijziging van eis, tevens akte overlegging producties 13 tot en met 16 van [gedaagde] van 25 maart 2026.

Op 2 april 2026 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens de VvE waren de heren [A] en [B] (bestuurders) aanwezig, samen met mr. M. Fidder-Bulder. Namens [gedaagde] waren mevrouw [C] (partner van [gedaagde] ) en de heer [D] (zaakwaarnemer van [gedaagde] ) aanwezig, samen met mr. N.S. Aarland-Kensdell.

De zaak is na de zitting twee weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een schikking te treffen. Partijen hebben op 15 april 2026 de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen.

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] in [plaats] en heeft aangrenzend aan zijn appartement een dakterras. Onderburen van het dakterras hebben last (gehad) van lekkages en de VvE wil daarom dat [gedaagde] het dak ontruimt en toegang verleent om onderzoek naar de lekkages te laten doen en om de lekkages vervolgens te kunnen laten verhelpen. [gedaagde] wil dat de vordering wordt afgewezen, omdat hij al meermaals heeft meegewerkt en het verwijderen van het (gehele) dakterras volgens hem niet van hem gevergd kan worden en niet proportioneel is. Als de vordering wel wordt toegewezen, dan vindt [gedaagde] dat de VvE de kosten hiervoor moet betalen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] toegang moet verlenen en gefaseerd het dak moet ontruimen, maar alleen voor zover dit door het door de VvE ingeschakelde bedrijf noodzakelijk wordt gevonden. De kosten voor het verwijderen van de terrasdelen die behoren tot het privégedeelte komen voor [gedaagde] zijn eigen rekening. De kosten voor het verwijderen van de daaronder liggende tegels en tegeldragers moet de VvE betalen.

3. De beoordeling

Tussen partijen staat vast dat onder het dakterras van [gedaagde] sprake is geweest van lekkages. Op 17 december 2024 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE besloten dat er onderzoek naar de oorzaak van de lekkages moet plaatsvinden. Op grond van artikel 2 lid 3 van het Huishoudelijk Reglement van de VvE (hierna: HR), is [gedaagde] verplicht om, voor zover dit redelijk is, maatregelen te dulden die de strekking hebben om schade te voorkomen, te beperken of op te heffen:

“Hij is verplicht alles te doen wat dienstig kan zijn ter voorkoming van die schade en hij is verplicht voor zover dit redelijk is om maatregelen te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen, te beperken, dan wel op te heffen.”

Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 28 lid 5 van de splitsingsakte verplicht om toegang tot zijn dakterras te verschaffen:

“5. De eigenaars en de gebruikers zijn verplicht een bestuurder of de door het bestuur aan te wijzen personen toegang tot de privé gedeelten te verschaffen, wanneer dit voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is.”

Bovendien moet [gedaagde] op grond van artikel 28 lid 4 van de splitsingsakte het dakterras voor eigen rekening verwijderen (“ontruimen”):

“4. Indien wordt besloten tot vervanging of tot herstel van dakbedekking onder de privé terrassen dient die eigenaar het daarop aanwezige beloopbaar oppervlak (zoals betegeling of kunstgras) voor eigen rekening te verwijderen en te herstellen. De desbetreffende eigenaar komt mitsdien geen recht op schadevergoeding toe als hiervoor in het derde lid is bepaald.”

Dit wordt ook nog eens herhaald in artikel 5 lid 9 HR:

“Bij noodzakelijk onderhoud van gemeenschappelijke delen van het gebouw dienen belemmeringen als tegels, vlonders, plantenbakken etc. door de eigenaar te worden verwijderd.”

[gedaagde] wil wel meewerken met het onderzoek, maar vindt dat het ontruimen van het (gehele) dakterras in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden en niet proportioneel is. [gedaagde] heeft al vaak meegewerkt met onderzoek en ontruiming van het gehele dakterras zou (hoge) kosten voor [gedaagde] met zich mee brengen. De kantonrechter overweegt als volgt.

De kantonrechter kan zich voorstellen dat het vervelend is voor [gedaagde] dat het dakterras eerder al een tijd lang open heeft gelegen en dat dit zijn woongenot belemmert, maar het woongenot van zijn onderburen wordt ook belemmerd door de (schade door de) lekkages. Dat er inmiddels een jaar geen nieuwe lekkage meer is geweest, betekent niet dat de oorzaak is verholpen. Na de laatste reparatie (juni 2024) heeft er immers nog een lekkage plaatsgevonden (maart 2025) en de VvE heeft toegelicht dat de lekkages alleen plaatsvinden bij zeer extreme regenval en wanneer de wind “verkeerd” staat. Aangezien er na de laatste reparatie nog een lekkage heeft plaatsgevonden en de oorzaak dus nog niet is verholpen, zal onderzoek en herstel hoe dan ook op enig moment moeten plaatsvinden. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn zowel de VvE als [gedaagde] erbij gebaat dat de oorzaak van de lekkages (eindelijk) gevonden wordt, zodat deze verholpen kan worden en het dakterras daarna niet meer ontruimd hoeft te worden.

De kantonrechter volgt [gedaagde] wel in zijn verweer dat direct een gehele ontruiming van het dak niet redelijk is, maar de VvE heeft haar eis in die zin ook gewijzigd en tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat een volledige ontruiming van het dak niet direct nodig is. [bedrijf] (het ingeschakelde bedrijf) zal moeten uitwijzen wat er precies nodig is en de VvE heeft toegelicht dat het onderzoek gefaseerd zal plaatsvinden. Het onderzoek zal beginnen bij de randen van het dak en er zal, totdat de oorzaak gevonden wordt, langzamerhand naar binnen worden gewerkt. Deze gefaseerde aanpak is naar het oordeel van de kantonrechter redelijk, proportioneel en medewerking daaraan door toegang te verlenen en te ontruimen waar nodig kan ook van [gedaagde] gevergd worden.

Tot slot merkt de kantonrechter op dat het onderzoek moet plaatsvinden op een voor [gedaagde] zo weinig mogelijk bezwarende wijze, maar dat het aan het professionele bedrijf is om te bepalen welk onderzoek nodig is en hoe dit onderzoek plaats moet vinden (bijvoorbeeld met een camera (scope-onderzoek) of juist niet) en niet aan de heer [gedaagde] of de heer [D] . Hetzelfde geldt voor de vraag wat voor reparatie er zal moeten plaatsvinden. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij alleen wil meewerken als de hele bitumenlaag van het dak wordt vernieuwd, maar ook de manier van reparatie is niet aan [gedaagde] om te bepalen, maar aan het professionele bedrijf dat het onderzoek doet en aan de algemene ledenvergadering van de VvE.

Conclusie

De conclusie is dat [gedaagde] op grond van het besluit van de VvE van 17 december 2024 en de artikelen genoemd in punt 3.1 van dit vonnis onbelemmerd toegang moet verlenen tot het dak en dat [gedaagde] het dak gefaseerd moet ontruimen, voor zover het bedrijf dat het onderzoek leidt dat noodzakelijk vindt. De VvE wil dat [gedaagde] dat onmiddellijk doet, maar de kantonrechter zal de termijn bepalen op 14 dagen nadat de VvE schriftelijk om ontruiming en toegang heeft verzocht.

De dwangsom wordt toegewezen

De gevorderde dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 wordt toegewezen. [gedaagde] stelt weliswaar dat een dwangsom niet nodig is omdat hij bereid is mee te werken aan onderzoek naar de lekkage, maar gelet op de weigering om toegang te verlenen aan [bedrijf] (zie punt 3.8) en het verloop van de communicatie tussen partijen voorafgaand aan de procedure ziet de kantonrechter voldoende reden om een dwangsom aan [gedaagde] op te leggen.

[gedaagde] moet de kosten van [bedrijf] betalen

De vordering van de VvE om [gedaagde] te veroordelen om de voorrijkosten van [bedrijf] van € 411,40 te vergoeden wordt toegewezen. De VvE heeft op 17 december 2024 besloten dat er onderzoek naar de lekkages verricht moet worden en heeft [bedrijf] hiervoor de opdracht gegeven. De VvE heeft op 9, 11 en 14 januari [gedaagde] berichten gestuurd inzake haar voornemen om onderzoek te doen. Op 22 januari 2025 heeft ook de gemachtigde van de VvE een brief naar [gedaagde] gestuurd, waarin staat dat [bedrijf] op 27 februari 2025 onderzoek naar de lekkages op het dakterras van [gedaagde] wil gaan doen. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd. Vervolgens is [bedrijf] op 27 februari 2025 langs geweest, maar heeft [gedaagde] de toegang geweigerd. Door de toegang te weigeren heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met het besluit van de VvE en met artikel 2 lid 3 HR en artikel 28 lid 5 van de splitsingsakte (zie punt 3.1). Dat de heer [D] [bedrijf] van tevoren zou hebben gebeld om te zeggen dat er geen toegang verleend zal worden, maakt het oordeel niet anders. De heer [D] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegelicht dat de reden voor de afzegging was dat volgens hem een onderzoek ten behoeve van het vervangen van de volledige dakbedekking was afgesproken en niet een onderzoek naar de lekkages. [gedaagde] wilde alleen toegang verlenen voor een onderzoek in verband met het vervangen van de volledige dakbedekking. Naast het feit dat in de brief van de gemachtigde van de VvE duidelijk staat dat het om een onderzoek gaat naar de lekkages, is het niet aan [gedaagde] om te beslissen voor welk onderzoek hij wel en geen toegang verleent. [gedaagde] moet op grond van artikel 2 lid 3 HR en artikel 28 lid 5 van de splitsingsakte meewerken aan onderzoek en toegang verlenen, en dat heeft hij niet gedaan. Doordat [gedaagde] geen toegang heeft verleend (terwijl hij dit wel had moeten doen), heeft de VvE schade geleden, namelijk de vergeefs gemaakte voorrijkosten van [bedrijf] . Deze kosten moet [gedaagde] vergoeden.

[gedaagde] moet de kosten van de rechtszaak (proceskosten) betalen

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,14

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

174,00

(2 punten × € 87,00)

- nakosten

€

43,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

498,64

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring, gelet op de onomkeerbare situatie die zou ontstaan door het verwijderen van het dakterras. De VvE heeft niet op het bezwaar van [gedaagde] gereageerd.

Wanneer verweer gevoerd wordt tegen een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad, moet de kantonrechter een belangenafweging maken. De VvE heeft haar belang bij uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet nader toegelicht. Dit betekent dat de belangenafweging in het nadeel van de VvE uitvalt: het niet nader onderbouwde belang van de VvE bij verwijdering van het dakterras voordat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist weegt minder zwaar dan het door [gedaagde] onderbouwde belang om het dakterras niet (geheel) te hoeven ontruimen, mocht in hoger beroep anders worden beslist. De uitvoerbaar bij voorraad verklaring ten aanzien van de veroordelingen met betrekking tot de toegangverlening en ontruiming van het dak(terras) wordt daarom afgewezen.

Aangezien er geen verweer is gevoerd tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling tot betaling van de kosten van [bedrijf] en de proceskosten, worden deze beslissingen wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

in reconventie

De VvE hoeft niet te betalen voor het verwijderen van de terrasdelen van het privégedeelte

De vordering van [gedaagde] om de VvE te veroordelen tot betaling van de kosten voor het verwijderen van de terrasdelen die behoren tot het privégedeelte van [gedaagde] wordt afgewezen. De kantonrechter legt dit hierna uit.

[gedaagde] stelt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid niet meer van hem verlangd kan worden om (onredelijke) kosten te maken, maar de kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] stelt dat de VvE jaren geleden de mogelijkheid had om zich te beroepen op de garantiebepalingen van de aannemer die het complex heeft gebouwd, maar dit wordt door de VvE betwist. Volgens de VvE was de garantieperiode al voorbij toen de lekkages werden geconstateerd. Tegenover deze betwisting had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen, maar dat heeft hij niet gedaan. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, gaat de kantonrechter ervan uit dat de garantieperiode voorbij was en de VvE hierin dus niets heeft nagelaten. Verder heeft [gedaagde] ook onvoldoende onderbouwd dat de VvE iets te verwijten valt ten aanzien van de omstandigheid dat het onderzoek naar de lekkages al zo lang loopt. Uit de stukken blijkt dat ook [gedaagde] vaak de deur gesloten houdt, terwijl de VvE onderzoek naar de lekkages wil doen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de VvE te veroordelen om kosten te betalen die op grond van artikel 28 lid 4 van het modelreglement voor rekening van [gedaagde] komen.

De VvE moet de kosten voor verwijdering van de tegels en tegeldragers betalen

De vordering van [gedaagde] om de VvE te veroordelen in de kosten die hij heeft gemaakt voor het verwijderen van tegels en tegeldragers wordt toegewezen. De kantonrechter legt dit hierna uit.

In artikel 17 lid 1 sub a van de splitsingsakte staat het volgende:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van

het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de

balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de

dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de

vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die

de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een)

gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé

gedeelten;”

[gedaagde] stelt dat de tegels en tegeldragers al bij de bouw zijn aangebracht als dakbedekking en dus al op het dak lagen voordat hij een dakterras liet aanleggen. Dit is door de VvE niet weersproken, waardoor dit vast komt te staan. Omdat de tegels en tegeldragers er al lagen vóórdat [gedaagde] zijn dakterras liet aanleggen, moet ervan uit worden gegaan dat de tegels en tegeldragers behoren tot de dakbedekking zoals bedoeld in artikel 17 lid 1 sub a van de splitsingsakte en daarom tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Ze konden op dat moment immers ook niet tot het privégedeelte van [gedaagde] behoren. Dat ze door de aanleg van het dakterras deel zijn gaan uitmaken van het privégedeelte van [gedaagde] is door de VvE wel gesteld maar niet toegelicht. De kantonrechter acht dit geen vanzelfsprekendheid. De VvE verwijst naar artikel 28 lid 4 van de splitsingsakte en artikel 5 lid 9 HR (zie punt 3.1), maar deze artikelen zijn van toepassing op zaken die worden gerekend tot het privégedeelte. Omdat de tegels en tegeldragers dus behoren tot het gemeenschappelijke gedeelte, zijn artikel 28 lid 4 van de splitsingsakte en artikel 5 lid 9 daarop niet van toepassing.

Omdat de kosten voor verwijdering van de tegels en tegeldragers door [gedaagde] zijn betaald terwijl deze voor rekening van de VvE hadden moeten komen en de VvE de hoogte van de vordering niet heeft betwist, wordt de vordering van [gedaagde] toegewezen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] in de tekst van de conclusie van antwoord spreekt over € 431,37, maar in het petitum € 413,37 vordert. De vordering van € 413,37 wordt daarom toegewezen.

De VvE moet de wettelijke rente betalen

De gevorderde wettelijke rente vanaf datum vonnis wordt als onbetwist toegewezen.

De proceskosten worden gecompenseerd

Omdat beide partijen op bepaalde punten gelijk hebben gekregen, moeten beide partijen hun eigen kosten betalen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij voor deze rechtszaak heeft gemaakt.

4. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen nadat de VvE hier schriftelijk om heeft verzocht onbelemmerd toegang te verlenen tot het dakterras en het dakterras gefaseerd te ontruimen voor zover het professionele bedrijf dat het onderzoek leidt dit noodzakelijk vindt, zodat de oorzaak van de lekkages onderzocht kan worden en de lekkages structureel kunnen worden verholpen;

veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de veroordeling onder punt 4.1 voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 411,40,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 498,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft punt 4.3 tot en met 4.5 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

wijst de vordering van [gedaagde] om de VvE te veroordelen tot betaling van de kosten voor het verwijderen van de terrasdelen die behoren tot het privégedeelte van [gedaagde] af,

veroordeelt de VvE om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 413,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 mei 2026 tot aan de dag van volledige betaling;

compenseert de proceskosten tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.