uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde voor de woning vastgesteld op € 355.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 27 februari 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2. De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar vergezeld door taxateur [taxateur] . Eiser is zonder bericht niet verschenen.
Feiten
3. Eiser is eigenaar van een in 1975 gebouwde rijwoning met een berging van 10 m2 en een carport van 15 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 112 m2 en bevindt zich op een perceel van 133 m2.
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 321.000,-.
Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?
Eigen voorgedragen referentiewoningen
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende op de bezwaren van eiser ingegaan. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Bovendien brengt het procedureverloop in belastingzaken mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en de motivering van de bestreden uitspraak in beginsel op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak kunnen leiden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 355.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn, wat type, bouwjaar, grootte en de KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat de woningwaarde per m² van de woning lager is dan de gemiddelde verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Referentiewoningen niet geschikt
10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet geschikt zijn, nu 2 van de 3 in de bezwaarfase gebruikte referentiewoningen hoekwoningen betreffen met grotere percelen.
10. De rechtbank stelt vast dat de twee hoekwoningen in de beroepsfase niet zijn gebruikt als referentiewoningen. Zoals onder punt 7 is overwogen, zijn de referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde, naar het oordeel van de rechtbank wel geschikt. Eiser heeft verder niet gemotiveerd betwist waarom die referentiewoningen niet geschikt zouden zijn.
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan op het door eiser ingediende taxatieverslag. In dit taxatieverslag zijn volgens eiser beter passende rijtjeswoningen genoemd, die beter vergelijkbaar zijn.
12. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar zelf een keuze mag maken uit de beschikbare en geschikte vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar moet wel uitleggen waarom deze woningen niet geschikt zijn als vergelijkingsobject om de WOZ-waarde te onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat het door Bezwaarmaker.nl opgestelde taxatierapport niet uitgaat van de meest optimale referenties en geen inzicht geeft in de berekening van de waarde. Gelet hierop wordt voorbijgegaan aan het taxatierapport van Bezwaarmaker.nl. De rechtbank kan deze motivering volgen.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr.C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.