RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiseres] BV, uit [plaats 1] , eiseres,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/4131
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 85.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2026. Eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. Het object is een stuk natuurgrond met een oppervlakte van 21.425 m² met perceelnummer [nummer] .
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 85.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. De waarde van een object wordt vaak het beste benaderd door de aankoopprijs van het object als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Er moet dan wel rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat het aankoopcijfer van het object niet marktconform is en dus niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen aankoopcijfer van het object dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar aangestipt dat een eigen aankoopcijfer een belangrijke ijkpunt vormt voor de vaststelling van de waarde. Een bosperceel, zoals het object, wordt namelijk niet vaak verkocht. Een marktconform aankoopcijfer vormt daarmee een nieuwe lijn voor de waardering. De heffingsambtenaar ziet geen reden om uit te gaan van een niet-marktconforme aankoop.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 86.450,-. Eiseres heeft het object aangekocht op 6 december 2023. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object vastgesteld op € 85.000,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook gezien de gegeven toelichting op zitting, het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de eigen aankoopprijs niet de juiste waarde aangeeft zijn de rechtbank niet gebleken.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Staat van het object en de locatie
9. Eiseres voert aan dat de aankoopprijs van het object niet marktconform is geweest. Eiseres wijst daarbij op de onderbouwende marktcijfers in de uitspraak op bezwaar. Volgens eiseres laten deze cijfers zien dat de prijs per m² afneemt naarmate het perceel groter wordt. Als eiseres deze verkoopcijfers doortrekt naar het perceel komt dat neer op een prijs per m² tussen € 1,80 en € 2,80. De waarde wordt volgens eiseres mede bepaalt door de ligging, bereikbaarheid, bodemkwaliteit, opstand en grondsoort. Het object is volgens eiseres slecht toegankelijk, heeft schrale grond en bevindt zich in ongerepte toestand. Het object is niet vanaf de openbare weg toegankelijk en kan zich daarom volgens eiseres niet aan de bovenkant van de gemiddelde marktprijs bevinden. Eiseres bepleit een prijs per m² van € 2,30. Tenslotte voert eiseres aan dat de betaalde aankoopprijs te hoog is geweest omdat hij het erg graag in eigendom wilde verkrijgen.
10. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de marktcijfers zien op percelen die gelijkwaardig zijn aan het object. Dat eiseres het object voor deze prijs gekocht heeft, toont aan dat de afname die eiseres ziet per m², niet (meer) opgaat. Daar komt bij dat de referentieobjecten ver voor de waardepeildatum zijn verkocht en een ander oppervlakte behelzen.
11. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en overweegt als volgt. Binnen de Wet WOZ wordt er gezocht naar de waarde van het object in het economische verkeer. Wanneer er wordt uitgegaan van het eigen aankoopcijfer, is het aannemelijk dat de aankoopprijs de prijs is die het object waard is in het economische verkeer. De bereidheid tot koop en het betalen van een hogere prijs dan andere gegadigden maakt niet dat prijs niet marktconform is. Dat geldt ook voor de eventuele slechtere toegankelijkheid, schrale grond, en ongerepte toestand. Die gebreken of nadelen waren al bekend op de waardepeildatum. Het is dan ook niet aannemelijk dat daarom bij de vaststelling van de waarde moet worden afgeweken van de aankoopprijs. Eiseres had dus kunnen weten welke omgevingsfactoren een rol spelen en heeft weloverwogen het object aangeschaft. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de waarde van het object. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging van de waarde
12. Eiseres voert aan dat de waarde van het object is gestegen van € 21.000,- in belastingjaar 2024, naar € 85.000,- in belastingjaar 2025. Dat is volgens eiseres een stijging van 400 procent. Eiseres is het niet eens met deze stijging.
13. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat een eerder vastgestelde WOZ-waarde niet wordt gebruikt bij de waardebepaling voor een ander belastingjaar. Aan die eerder vastgestelde WOZ-waarde komt volgens vaste rechtspraak dus geen zelfstandige betekenis toe. De waarde van een onroerende zaak wordt elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt dat bij een vergelijking met de WOZ-waarde van vorig jaar een onjuiste relatie wordt gelegd tussen twee WOZ-waarden. De WOZ-waarde van vorig jaar kan immers ook te laag zijn vastgesteld.
14. De rechtbank overweegt hierover dat deze beroepsgrond niet slaagt. De heffingsambtenaar heeft er in dat kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet-WOZ brengt namelijk met zich dat de waarde van het object ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Om deze reden is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Zij krijgt ook het door haar betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.