[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 302.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 327.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024.
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraken op bezwaar van 19 juli 2024 en 23 september 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften en taxatiematrices ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar).
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een in 1979 gebouwde maisonnette met een gebruiksoppervlakte van 116 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van tussen de € 245.000,- en € 260.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 302.000,-. Ook in geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 280.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 327.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023 en 1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] .
Voor het belastingjaar 2024 is de woning vergeleken met:
[adres 2] , verkocht op 21 februari 2022 voor € 375.000,-;
[adres 3] , verkocht op 25 maart 2024 voor € 303.000,-;
[adres 4] , verkocht op 2 augustus 2022 voor € 305.100,-;
[adres 5] , verkocht op 12 januari 2023 voor € 285.000,-.
Voor het belastingjaar 2025 is de woning vergeleken met:
[adres 6] , verkocht op 25 december 2023 voor € 356.037,-;
[adres 7] , verkocht op 14 november 2023 voor € 316.000,-;
[adres 8] , verkocht op 3 januari 2024 voor € 335.000,-;
[adres 3] , verkocht op 25 maart 2024 voor € 303.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woning voor belastingjaren 2024 en 2025 niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde ver onder de prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9. Eiseres stelt dat haar woning ten onrechte wordt vergeleken met woningen die in 2022 zijn verkocht, terwijl twee van de drie type woningen ook zijn verkocht in 2023. Eiseres verwijst daarbij naar de woningen aan de [adres 9] en [adres 10] . Verder zijn twee van de drie woningen waarmee de heffingsambtenaar de woning van eiseres heeft vergeleken tussen de € 250.000,- en € 290.000,- verkocht. Daarvan is één woning voor € 250.000,- verkocht en deze woning is ook geclassificeerd als ‘in slechte onderhoud’. Daarnaast blijkt dat de verkoopprijs van de twee van de drie verkochte woningen in 2022 en 2023 niet ver van elkaar staan.
De rechtbank overweegt verder dat volgens vaste rechtspraak referentiewoningen die binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht, mogen worden gebruikt ter onderbouwing van de waardevaststelling. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2024 is 1 januari 2023. Dit betekent dat de heffingsambtenaar ook referentiewoningen die zijn verkocht in 2022 mag hanteren als onderbouwing. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woningen aan de [adres 9] en [adres 10] van de wooncorporatie zijn gekocht. Dit zijn kettingbedingen en vastgestelde verkopen, waardoor dit geen gewone marktverkopen zijn. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Doordat de prijs die bij de verkoop voor deze woningen niet de prijs is die door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald, zijn deze woningen minder goed bruikbaar als referentieobjecten dan de gehanteerde referentieobjecten door de heffingsambtenaar.
In de taxatiematrix hanteert de heffingsambtenaar de referentiewoningen [adres 11] en [adres 12] , die in het taxatieverslag als referentiewoning zijn gehanteerd, niet meer als onderbouwing. De heffingsambtenaar mag in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw onderbouwen en motiveren. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van de bezwaarfase. Dit betekent dat de door eiseres aangevoerde beroepsgronden tegen de referentiewoningen die in het taxatieverslag zijn gehanteerd geen bespreking behoeven. De rechtbank merkt daarbij op dat ter zitting is toegelicht dat deze woningen ook van de wooncorporatie zijn gekocht en daarom minder goed bruikbaar zijn als referentieobjecten.
De staat van de woning
10. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van haar woning. Haar woning heeft namelijk een verrotte balkondeur, hoge vochtigheidsgraad waardoor schimmel ontstaat en waterschade door regenval via het dak. Bovendien komt de VvE de onderhoudsafspraken niet na. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de taxateur het onderhouds- en voorzieningenniveau in de taxatiematrices op een ‘2’ heeft gewaardeerd. Dit betekent dat sprake is van een ondergemiddelde onderhouds- en voorzieningenniveau. Bovendien heeft de woning van eiseres de laagste m2-prijs ten opzichte van de referentiewoningen. Hierdoor wordt voldoende rekening gehouden met de door eiseres aangevoerde omstandigheden inzake de mindere onderhoudstoestand. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning door de staat van onderhoud en voorzieningen in de taxatiematrices op een ‘2’ te kwalificeren. Het is dan ook niet zo dat de verwachte kosten van het onderhoud van de vastgestelde WOZ-waarde zou moeten worden afgetrokken. In de taxatiematrix wordt namelijk met de ondergemiddelde staat van de woning rekening gehouden in de m2-prijs ten opzichte van de referentiewoningen.
Het taxatierapport van eiseres
11. Eiseres stelt dat de waarde dient te worden vastgesteld volgens het door haar ingediende taxatierapport opgesteld door deJuisteWaarde.nl. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgesteld voor belastingjaar 2024 en niet voor het belastingjaar 2025. Het taxatierapport is verder enkel ingediend in de zaak ten aanzien van belastingjaar 2025. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het taxatierapport daarom ten aanzien van belastingjaar 2024 buiten beschouwing moet worden gelaten. De rechtbank volgt dit niet. Het taxatierapport is weliswaar ingediend in de procedure over belastingjaar 2025, maar de belastingjaren 2024 en 2025 zijn gelijktijdig ter zitting behandeld. De taxateur heeft het taxatierapport dan ook bij de voorbereiding van belastingjaar 2025 kunnen bekijken. Bovendien heeft de taxateur ter zitting ook ten aanzien van belastingjaar 2024 een inhoudelijke reactie op het taxatierapport kunnen geven. De rechtbank ziet dan ook geen reden om het taxatierapport buiten beschouwing te laten.
De rechtbank overweegt dat het taxatierapport van eiseres is opgesteld voor waardepeildatum 1 januari 2023. Hierdoor zijn de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Alleen daarom al kan de matrix van eiseres niet als onderbouwing van haar bepleite waarde of als onderbouwing van de stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor belastingjaar 2025 te hoog heeft vastgesteld dienen. Overigens is [adres 2] verkocht op 21 februari 2022, waardoor deze referentiewoning voor het belastingjaar 2025 te ver van de waardepeildatum is gelegen.
Ten aanzien van belastingjaar 2024 overweegt de rechtbank dat de genoemde vergelijkingsobjecten niet beter bruikbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft namelijk toegelicht dat [adres 13] is gebouwd in 2000 en daardoor uit een andere bouwperiode komt. Daarnaast is [adres 14] minder goed bruikbaar, omdat dit object uit verschillende onderdelen bestaat. De rechtbank merkt daarbij op de heffingsambtenaar [adres 2] ook als referentiewoning in de taxatiematrix heeft gehanteerd. Bovendien is in het taxatierapport van eiseres bij de herleiding van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum uitgegaan van gegevens van de waarderingskamer, terwijl de heffingsambtenaar van indexaties uitgaat die op de gemeente zijn toegespitst en onderscheid maken naar type woning. Bovendien wordt in het taxatierapport van eiseres een vaste waarde gehanteerd voor de VvE reserve (namelijk € 3.500,-) terwijl de heffingsambtenaar heeft bekeken wat de VvE reserve is per referentiewoning. De rechtbank acht ook dit nauwkeuriger. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de onderbouwing van de heffingsambtenaar.
Conclusie en gevolgen
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 en belastingjaar 2025 niet te hoog is vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. de Snoo, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 16 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.