uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 941.000, - voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 5 februari 2025 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2. De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar. Ook heeft deelgenomen de heer [taxateur] (taxateur).
Feiten
3. Eiser is eigenaar van een in 1953 gebouwde 2 onder 1 kap woning met een vrijstaande garage 12 m2 en een aanbouw 37 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte 179 m2 van en ligt op een perceel van 1484 m2.
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 837.000, -. Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
Motiveringsgebrek
7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
8. De rechtbank volgt eiser daarin niet, omdat er geen verplichting bestaat om in de uitspraak op bezwaar volledig weer te geven wat er op de hoorzitting is besproken. Eiser heeft overigens ook niet concreet gemaakt welke punten hij specifiek in de volledige heroverweging mist en wat de relevantie daarvan is. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderliggende stukken
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten om op grond van artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ de onderliggende stukken te verstrekken. Ook voert eiseres aan dat de bouwtekeningen behoren tot de artikel 8:42 Awb stukken, welke niet zijn verstrekt.
10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat eiseres middels een digitale link alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft kunnen inzien. Ook is een uitgebreid taxatieverslag vertrekt met onderdeelwaarden.
11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de onderliggende stukken – voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar – middels een e-mailbericht met eiser is gedeeld. Van een schending van artikel 6:17 van de Awb dan wel artikel 40 Wet WOZ is daarom geen sprake.
iWOZ en indexpercentages
12. Eiser voert aan dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige iWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals de oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. De heffingsambtenaar heeft geen iWOZ-kaarten verstrekt, wat de heffingsambtenaar kan worden tegengeworpen. Ook voert eiser aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.
13. Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken en dat de iWoz-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. Ten aanzien van de indexpercentages overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht over het indexcijfer heeft gegeven. Aan de hand van de door de taxateur opgestelde matrix zijn de gehanteerde index zichtbaar en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 941.000, - als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn (kwaliteit en onderhoud) geconstateerd en correcties toegepast.
KOUDV-factoren van de referentiewoningen
15. Eiseres voert – kortgezegd – aan dat de referentiewoningen beschikken over een luxer onderhouds- en voorzieningenniveau, waardoor de referentiewoningen met hogere KOUDV-factoren gewaardeerd moeten worden. Wanneer dat doorberekend wordt, leidt dat tot een lagere waarde van de woning.
15. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 3.064, - bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde m2-prijs van € 2.672, -. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 392,- per m2. Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning geeft een prijsverschil van € 70.212, - ten opzichte van de gemiddelde referentiewoning. Dat betekent dat, zelfs als eiser gevolgd zou worden in zijn stelling dat de KOUDV-factoren van zijn woning minder luxe is, er meer dan voldoende ruimte is om het object te brengen in een vergelijkbare staat als de referentiewoningen. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
17. Eiser heeft op de zitting nog verwezen naar een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden maar dat ging over een andere situatie. In dat arrest oordeelde het hof dat de de heffingsambtenaar met de gekozen referenties de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
[adres 3]
18. Eiser voert aan dat deze referentiewoning quo gebruiksoppervlakte niet vergelijkbaar is. Deze referentiewoning heeft namelijk een kleiner gebruiksoppervlakte. Indien dit wordt doorberekend, zou dit leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat [adres 3] dezelfde KOUDV-factoren heeft als de woning zelf. Met dezelfde KOUDV-factoren en een lagere gebruiksoppervlakte heeft de woning nog steeds een hogere vierkantemeterprijs. Het doorberekenen zou dan ook niet leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning zelf. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
20. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar stelselmatig referentiewoningen uitgekozen die bovengemiddeld zijn en een hogere waarde hebben.
20. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde bepaald op de waarde die aan de woning wordt toegekend “indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen”. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding”. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald voor woningen door middel van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar mag uitgaan van de best vergelijkbare woningen, die voor de hoogste verkoopprijs zijn verkocht. Daarbij gaat het dus niet om de gemiddelde verkoopprijs van een aantal vergelijkbare woningen, maar om de beste drie verkopen. Dit is één van ficties uit de Wet WOZ.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.