uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.612.000, - voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 5 februari 2025 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2. De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar. Ook heeft deelgenomen de heer [taxateur] (taxateur).
Feiten
3. Eiser is eigenaar van een in 1956 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen van in totaal 6 m2 en een vrijstaande garage van 50 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte 268 m2 van en ligt op een perceel van 2.531 m2.
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 1.221.000, -. Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
In strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
7. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel heeft gehandeld.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraken op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser zijn standpunt verder niet heeft onderbouwd. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hetzelfde heeft te gelden voor het zorgvuldigheidsbeginsel.
Onderliggende stukken
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten om op grond van artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ de onderliggende stukken te verstrekken. Ook voert eiseres aan dat de bouwtekeningen behoren tot de artikel 8:42 Awb stukken, welke niet zijn verstrekt.
10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat eiseres middels een digitale link alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft kunnen inzien. Ook is een uitgebreid taxatieverslag vertrekt met onderdeelwaarden.
11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de onderliggende stukken – voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar – middels een e-mailbericht op 15 januari 2025 met eiser is gedeeld. Van een schending van artikel 6:17 van de Awb dan wel artikel 40 Wet WOZ is daarom geen sprake.
iWOZ en indexpercentages
12. Eiser voert aan dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige iWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals de oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. De heffingsambtenaar heeft geen iWOZ-kaarten verstrekt, wat de heffingsambtenaar kan worden tegengeworpen. Ook voert eiser aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.
13. Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken en dat de iWoz-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. Ten aanzien van de indexpercentages overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht over het indexcijfer heeft gegeven. Aan de hand van de door de taxateur opgestelde matrix zijn de gehanteerde index zichtbaar en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.612.000, - als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Afnemende meerwaarde
15. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Zo heeft de referentiewoning [adres 2] , 97 m2 minder aan woonoppervlakte ten opzichte van de woning zelf. Hetzelfde geldt voor de referentiewoning [adres 4] , die 100 m2 minder woonoppervlakte heeft. Echter, blijken deze verschillen niet in de waardering. Elke extra vierkante meter woonoppervlakte lijkt een gelijke en lineaire waardevermeerdering te vertegenwoordigen.
15. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat zij rekening hebben gehouden met de afnemende meerwaarde door gebruik te maken van de grondstaffels.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de grondstaffel voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem in de waardering betrokken grondwaarde van de percelen niet te hoog is. Eiseres heeft de juistheid van de grondstaffels verder niet betwist.
Ligging
18. Eiser voert aan dat zijn woning een slechte ligging heeft. Zo is de woning gelegen aan de noordoostelijke rand van [plaats] , op korte afstand van N234: Soesterdijkseweg Noord. Deze ligging onderscheidt zich in negatieve zin wezenlijk van de ligging van de referentiewoningen, welke allen zijn gesitueerd in rustige buurten.
18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning op 143 meter afstand ligt van de N234 weg. De heffingsambtenaar betwist daarmee dat de woning een slechte ligging zou hebben. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de woning een slechtere ligging zou hebben. [adres 3]
18. Eiser voert aan dat de woning [adres 3] moet worden aangemerkt als een gemiddelde woning. Er is geen sprake van een luxe, uitzonderlijke architectuur of bijzondere staat. Deze woning had dan ook als ijkpunt genomen moeten worden. De woning van eiser had dan ook dezelfde KOUDV-factoren moeten hebben als de Rubenslaan. Indien dit wordt doorberekend, zou de WOZ-waarde van eiser lager moeten uitvallen.
18. De rechtbank begrijpt uit het betoog dat het onderhouds- en voorzieningenniveau net als [adres 3] met een ‘2’ gekwalificeerd had moeten worden. De rechtbank kan dit betoog van eiser niet volgen. Eiser heeft niet gemotiveerd betwist, bijvoorbeeld met een fotoreportage, dat het onderhouds-en voorzieningenniveau ondergemiddeld zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.