uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , in [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: M. Ploeg)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 493.000, - voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 13 februari 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2. De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres samen met haar gemachtigde. Ook was aanwezig de partner van eiseres de heer [A] . De heer M. Ploeg is verschenen namens de heffingsambtenaar en de taxateur.
Feiten
3. Eiseres is eigenaar van een in 1970 gebouwde recreatie vrijstaande woning met een vrijstaande berging/schuur van 30 m2 en een overkapping/ luifel van 40 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 100 m2, een perceeloppervlakte van 712 m2 en een perceel water van 291 m2.
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een waarde van € 293.000, -. Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
In strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
7. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel heeft gehandeld. Zo heeft er geen volledige heroverweging plaatsgevonden en zijn de eventuele verschillen tussen de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraken op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar is in de uitspraken voldoende op de bezwaren van belanghebbende ingegaan. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Bovendien brengt het procedureverloop in belastingzaken mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en de motivering van de bestreden uitspraak in beginsel op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak kunnen leiden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hetzelfde heeft te gelden voor het zorgvuldigheidsbeginsel.
Strijd met het verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel
9. Eiseres beroept zich op het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken om welke redenen de WOZ-waarde van zijn woning hoger uitvalt dan de door eiseres aangedragen vergelijkbare woningen. Dit heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet gedaan.
10. De rechtbank overweegt als volgt. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank mag de heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, daarop die verkopen selecteren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Hieruit volgt ook dat een vergelijking met WOZ-waardes van andere, niet identieke woningen niet past in de systematiek van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
iWOZ en indexpercentages
11. Eiseres voert aan dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige iWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals de oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. De heffingsambtenaar heeft geen iWOZ-kaarten verstrekt, wat de heffingsambtenaar kan worden tegengeworpen. Ook voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.
12. Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken en dat de iWoz-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. Ten aanzien van de indexpercentages overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht over het indexcijfer heeft gegeven. Aan de hand van de door de taxateur opgestelde matrix zijn de gehanteerde index zichtbaar en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
13. Eiseres voert aan dat het bestemmingsplan een waardedrukkend effect heeft, omdat het herbouwen van de woning niet mogelijk is binnen het bestemmingsplan. Eiseres verwijst in het kader hiervan naar artikel 17 van het bestemmingsplan “Dorpskernen”. In dit bestemmingsplan komt recreatiewoningen niet meer voor. De recreatiewoning is wegbestemd, waardoor herbouwen niet mogelijk is.
14. De heffingsambtenaar heeft in het aanvullend verweerschrift toegelicht dat reacreatiewoningen wel degelijk binnen de actuele bestemmingsomschrijving vallen en er dus (her)bouwd mag worden volgens het bestemmingsplan. Daarbij merkt de heffingsambtenaar op dat al zou rekening worden gehouden met een nadelig bestemmingsplan, dan nog zou dat geen effect hebben voor de WOZ-waarde, nu de vierkantemeterprijs van de woning aanzienlijk lager is dan de gemiddelde prijs.
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de voorgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat in het plangebied waar de woning van eiser ligt recreatiewoningen mogelijk zijn klopt niet. Op de locatie van de woning van eiser geldt het bestemmingsplan ‘Kom Vinkeveen’, dat onderdeel is van het Omgevingsplan gemeente De Ronde Venen. Ter plaatse van de woning van eiser geldt de bestemming ‘Recreatie-Jachthaven’ en op grond van de bestemmingsbeschrijving zijn hier recreatiewoningen niet toegestaan. De woning van eiser is op dit moment legaal onder het overgangsrecht, maar dat is naar zijn aard eindig. Het zou kunnen dat recreatiewoningen in het plangebied van de woning van eiser alsnog worden toegestaan als er een nieuw planologisch regime komt, maar dat hoeft niet. Het is dus onzeker of de recreatiewoning van eiser in de toekomst planologisch nog is toegestaan. De rechtbank vindt het aannemelijk dat die onzekerheid een (aanzienlijk) waardedrukkend effect heeft, zeker omdat het voor de hand ligt dat een eventuele koper een vakantiewoning zal kopen met het oog op de lange termijn. Voor de referentiewoningen waar de heffingsambtenaar eisers woning mee heeft vergeleken geldt dit niet: die vallen onder een ander planologisch regime dat recreatiewoningen wel toestaat.
Gelet op het voorgaande is de waarde van € 493.000 niet aannemelijk gemaakt.
Heeft eiseres de door haar bepleitte waarde aannemelijk gemaakt?
16. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 293.000, - aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiseres heeft hiertoe onvoldoende gegevens aangedragen.
17. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van [adres 1] op waardepeildatum schattenderwijs op € 345.100, -.
18. Nu het beroep van eiseres gelet op het voorgaande slaagt en de bestreden uitspraak op bezwaar al om die reden moet worden vernietigd, behoeft de overige beroepsgrond van eiseres geen bespreking meer.
Proceskosten
19. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiseres een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld.
19. De gemachtigde van eiseres stelt zich op het standpunt dat de vermenigvuldigingsfactor uit artikel 30a van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) buiten toepassing moet worden gelaten, omdat dit artikel discriminatoir is en in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en artikel 1 van de Grondwet. Ook bepleit de gemachtigde van eiseres dat wat betreft de proceskostenvergoeding dat de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ niet op hem van toepassing is omdat hij een bijzonder geval is in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.
21. De rechtbank stelt allereerst vast dat haar niet vrijstaat om een wet in formele zin aan ongeschreven fundamentele rechtsbeginselenof de Grondwette toetsen. Bovendien heeft de Hoge Raad deze bepaling al aan het gelijkheidsbeginsel zoals dat is opgenomen in het EVRM en IVBPR getoetst en geoordeeld dat deze bepaling geen ongerechtvaardigde ongelijke behandeling oplevert.
22. De rechtbank stelt tevens vast dat de gemachtigde van eiseres verder niet heeft aangevoerd een ‘bijzonder geval’ te zijn. Bij de berekening van de proceskostenvergoeding in de beroepsfase moet daarom de extra vermenigvuldigingsfactor van 0,25 van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden toegepast.
23. De rechtbank kent gezien het voorgaande en met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht aan eiseres een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toe van € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 934, een wegingsfactor 1 en de extra vermenigvuldigingsfactor van 0,25).
24. De rechtbank wijst partijen erop dat de heffingsambtenaar het op grond van deze uitspraak te vergoeden bedrag voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Conclusie en gevolgen
25. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 345.100, - naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt ook dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd.
Beslissing
De rechtbank:
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.