uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Verder heeft als partij aan de zaken deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor de belastingjaren 2020 (zaak UTR 24/6999) en 2021 (zaak UTR 24/7004).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.124.000, - per waardepeildatum 1 januari 2019. Met de beschikking van 28 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.188.000, - per waardepeildatum 1 januari 2020. Tegelijk met deze WOZ-beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 24 september 2024 (de bestreden uitspraak I) het bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2020 ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Met de uitspraak op bezwaar van 23 september 2024 (de bestreden uitspraak II) heeft de heffingsambtenaar ook het bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2021 ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraken.
Op 23 april 2026 hebben de gemachtigde van de heffingsambtenaar en P. Zoer (taxateur) een inpandige opname verricht van de woning. De heffingsambtenaar heeft vervolgens aangegeven de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 te verminderen naar € 1.074.000, -. Eiser is het ook niet eens met deze verlaagde waarde en handhaaft het beroep.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de zaken met kenmerken UTR 24/6999 en UTR 24/7004 gevoegd behandeld als bedoeld in artikel 8:14 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser vergezeld door zijn partner [A] . Ook hebben deelgenomen de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van een in 1997 vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 274 m2 en bevindt zich op een perceel van 1.505 m2.
Geschil
3. Nu de heffingsambtenaar de door hem voor belastingjaar 2020 vastgestelde waarde in beroep niet langer handhaaft, is het beroep met betrekking tot dat belastingjaar gegrond en moet de bestreden uitspraak I in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep voorgestelde waarde van € 1.074.000, - bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze verlaagde waarde niet te hoog is. Voor het belastingjaar 2021 blijft de heffingsambtenaar bij de in de bestreden uitspraak II gehandhaafde waarde € 1.188.000, -
4. Eiser bepleit een lagere waarde van ongeveer € 1.000.000, - voor het belastingjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, en net boven € 1.000.000, - voor het belastingjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020.
Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woning op de waardepeildata (1 januari 2019 en 1 januari 2020) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
6. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waardes niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ en de rechtspraak in WOZ-zaken.
7. Om de waardes van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
voor belastingjaar 2020 (zaak UTR 24/6999)
Voor belastingjaar 2021 (zaak UTR 24/7004)
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrices, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.074.000, - als waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2019 en de waarde € 1.188.000, - voor de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen in [plaats] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrices de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd (zoals met betrekking tot het onderhouds- en voorzieningenniveau) correcties toegepast. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Waarderingsmethode WOZ
10. Eiser voert aan dat de manier waarop de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van zijn woning heeft vastgesteld, namelijk aan de hand van de vergelijkingsmethode, niet geschikt is voor zijn woning.
10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Uit het beoordelingskader zoals dat in overweging 6 van deze uitspraak is opgenomen, volgt dat de waarde van een woning in het kader van de Wet WOZ moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Uit de matrices van de heffingsambtenaar blijkt dat hij dat in dit geval heeft gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor het vaststellen van de waarde van de woning dan ook de juiste methode gebruikt. De rechtbank vindt de woning van eiser ook niet dermate uniek of bijzonder dat een vergelijking met andere, soortgelijke woningen (vrijstaande villa’s in [plaats] ) niet mogelijk zou zijn.
Mandelige weg
12. Eiser wijst er op dat de [straat] een mandelige weg betreft, die hij met drie andere eigenaren deelt. Voor deze mandelige weg bestaat geen vereniging van eigenaren (VvE). Omdat er geen VvE is, is er ook geen wettelijke plicht voor een reservefonds. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect, omdat eiser een financieel risico loopt als er onderhoud aan de weg dient plaats te vinden en de andere eigenaren daar niet (allemaal) aan willen bijdragen. Dit zou tot een waardevermindering van € 29.000, - moeten leiden, zo stelt eiser. De heffingsambtenaar heeft daar volgens eiser ten onrechte geen rekening mee gehouden.
13. De rechtbank volgt eiser niet in dat betoog. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het perceel waarop de toegangsweg is gelegen (ter grootte van 1.065m2) niet bij de waardering is meegenomen. Dit terwijl daar wel een waarde aan verbonden is. De rechtbank vindt het niet aannemelijk dat - vanwege de mandeligheid van de toegangsweg - daarbovenop nog een waardevermindering van € 29.000, - zou moeten worden toegepast, zoals eiser voorstaat. Eiser heeft dat ook niet met stukken onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Kelder/souterrain
14. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de kelder ten onrechte als een souterrain aangemerkt. Eiser voert aan dat de kelder geen verblijfsruimte is. Het is te vergelijken met een zoldervliering met ramen aan de kopgevels, zo stelt hij.
14. De rechtbank stelt vast dat de kelder niet als een woonruimte is aangemerkt, maar apart is gewaardeerd. De gehanteerde m2 -prijs is ook een stuk lager dan die van de gebruiksoppervlakte van de woning. De taxateur heeft toegelicht dat de kelder/ souterrain bestaat uit twee gedeeltes. Een kleiner gedeelte kan inderdaad enkel als kelder/opslagruimte gebruikt worden, omdat er geen lichtinval van buitenaf is. Het grootste gedeelte kan echter wel gezien en gebruikt worden als leefruimte/souterrain. Een souterrain zou normaal gesproken een waarde hebben van ongeveer € 1.750 per m2 en een kelder van € 500 per m2. Met de nu gehanteerde waarde van ongeveer € 750 per m2 voor de gehele kelder/ souterrain is er volgens de taxateur voldoende rekening gehouden met de verschillen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De rechtbank merkt nog wel op dat de bijgebouwen van de woning voor de kalenderjaren 2020 en 2021 verschillend zijn gewaardeerd. Dit is ook op zitting met partijen besproken. Zo is voor het kalenderjaar 2020 een kelder van 113 m2 en een garage van 42 m2 gewaardeerd. Gezamenlijk zijn deze bijgebouwen gewaardeerd op een bedrag van € 127.000, -. Daarentegen is in de waardering rekening gehouden voor het kalenderjaar 2021 uitgegaan van twee kelders van 100 m2 en 55 m2 gewaardeerd welke samen een waarde vertegenwoordigen van € 114.700, -. De rechtbank is het met eiser eens dat dat verwarrend werkt. Maar de prijs per m2 voor het totale oppervlak van deze bijgebouwen (in totaal 155 m2) ontloopt elkaar nauwelijks. Uiteindelijk is niet de waarde van de afzonderlijke onderdelen, maar de eindwaarde wat ter toetsing voorligt. De beroepsgrond slaagt niet.
Tuin
16. Eiser voert aan dat er bij de waardering ten onrechte geen rekening mee is gehouden dat zijn woning een ‘bostuin’ heeft. Dit wijkt volgens eiser af van wat de standaard is in [plaats] , te weten een ‘parktuin’. Het zou volgens eiser ongeveer € 17.500, - kosten om van de bostuin een parktuin te maken. Daar is bij de waardering ten onrechte aan voorbij gegaan aldus eiser.
17. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat het hier gaat om subjectief aspect waar bij de waardering geen rekening mee kan worden gehouden. Eiser heeft ook niet onderbouwd dat een parktuin de wijkstandaard is in [plaats] en dat een bostuin ten opzichte daarvan een mindere waarde vertegenwoordigt. Dat had wel op zijn weg gelegen. Het betoog slaagt niet.
Houtstook
18. Eiser heeft aangevoerd dat hij frequente geurhinder ervaart en last heeft van zichtbare rook doordat de buren van [adres 7] en [adres 8] hout stoken. Eiser heeft ter onderbouwing foto’s toegevoegd en een fijnstofmeting op een dag met stookverbod.
19. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het stoken van hout door de buren hinderlijk kan zijn. Echter is het ook iets subjectiefs en is niet te herleiden of dit daadwerkelijk een vermindering van de waarde tot gevolg heeft.
20. De rechtbank stelt voorop dat - zoals op zitting besproken - de afstand tot de woningen aan de [adres 7] en de [adres 8] ongeveer 50 meter bedraagt. Tegen die achtergrond vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat er van het stoken van hout een zodanige hinder uitgaat, dat dit als een waardeverminderend effect zou moeten worden aangemerkt waar de heffingsambtenaar bij de waardering rekening mee had moeten houden. Daar komt bij dat de gehanteerde referentieobjecten ook allemaal in [plaats] zijn gelegen. Ervan uitgaand dat deze referentieobjecten ook in bepaalde mate zullen zijn blootgesteld aan de effecten van houtstook, zit een eventuele waardevermindering als gevolg daarvan dus al in de waarde van de referentieobjecten verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet
Onderhoud en renovatie
21. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud en het matige voorzieningenniveau van de woning. Volgens eiser is onderhoud en renovatie nodig (zowel direct als op middellange termijn), en bedragen de kosten daarvoor € 114.741, -. Volgens eiser zijn de voorzieningen dusdanig oud (tussen de 24-30 jaar), dat een potentiële koper € 0,- zou betalen hiervoor. Nu vervanging noodzakelijk is, dient volgens eiser 100% van deze kosten meegenomen te worden.
22. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waardering rekening is gehouden met de lage onderhoudstoestand van de woning. Echter zijn niet alle kosten direct als minbedrag op te voeren, omdat niet elke euro die in een huis gestopt wordt voor onderhoud of verbetering, direct terug te verdienen is bij eventuele verkoop. De taxateur verwijst in het kader hiervan naar de zogenoemde 60%-regel.
22. De rechtbank overweegt hierover dat de 60%-regel een gebruikelijke investeringsregel is die inhoudt dat (slechts) ongeveer 60% van investeringen terugkeert in de waarde van een woning. Kosten van investeringen voor onderhoud en voorzieningen vertalen zich dus niet één-op-één terug in een waardestijging. Volgens vaste rechtspraak wordt van dergelijke kosten slechts 60% in aanmerking genomen. Het door eiser berekende bedrag van € 114.741, zou dan tot een waardevermeerdering van € 68.844, leiden. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten voor het belastingjaar 2020 € 3.201, - bedraagt, en voor het belastingjaar 2021 € 3.348, -. Voor de WOZ-waarde van de woning is uitgegaan van een m2-prijs van € 2.498, - voor belastingjaar 2020 en € 2.959, - voor het belastingjaar 2021. Dat is dus € 703 per m2 en € 389 per m2 lager dan de referentiewoningen. Zoals de taxateur heeft toegelicht brengt dat mee dat – om de woning van eiser op hetzelfde onderhouds- en voorzieningenniveau te brengen als dat van de referentiewoningen – in de waardering rekening is gehouden een waardeverschil van € 192.622, - voor belastingjaar 2020 en van € 106.586, - voor het belastingjaar 2021. Nu eiser zelf uitgaat van een benodigde kostenpost van € 114.741, -, – wat op basis van de 60%-regel tot een waardevermeerdering van € 68.644 zou leiden – om de staat van onderhoud en voorzieningen op niveau te brengen, is in de waardering (meer dan) voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud en de matige voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Dat de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning zo slecht zouden zijn dat de 60%-regel niet op zou gaan, zoals eiser stelt, is niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
24. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar, door het verweerschrift zo laat in te dienen, de zaak opnieuw met maanden heeft vertraagd. Eiser wenst hierdoor een schadevergoeding.
24. De rechtbank begrijpt dat eiser een verzoek heeft willen doen om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Tussen de ontvangst van het eerste bezwaarschrift op 8 april 2020, en de dag van deze uitspraak zit afgerond 6 jaar en 3 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 4 jaar en 3 maanden.
24. Het verzoek van eiser valt onder de werking van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, omdat eiser op de datum van deze uitspraak nog geen verzoek had ingediend om immateriële schadevergoeding. Dit betekent dat, hoewel de redelijke termijn wel al voor 14 juni 2024 was overschreden, deze zaak valt onder de nieuwe regels zoals hierna uiteengezet.
27. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan een verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financiële belang minder is dan de bagatelgrens van € 1.000,- en de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden. Als het financiële belang minder is dan € 1.000,- maar de redelijke termijn is wel met meer dan twaalf maanden overschreden, volgt uit het arrest van de Hoge Raad dat de belastingrechter naar bevind van zaken beslist op een verzoek om vergoeding van immateriële schade. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
28. Niet gesteld of gebleken is dat het belang van eiser boven de grens van € 1.000,- ligt, terwijl de stelplicht op dit punt op eiser rust. De redelijke termijn is in deze zaak echter wel met meer dan een jaar overschreden, zodat de rechtbank naar bevind van zaken kan handelen. Gelet op de omstandigheden van dit geval, namelijk het feit dat de redelijke termijn met 4 jaar en 3 maanden is overschreden, ziet de rechtbank aanleiding om hier het verzoek om immateriële schadevergoeding toe te wijzen.
28. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak echter niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar. De rechtbank zal daarom een schadevergoeding toekennen van € 4.500, -.
30. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen.
31. De bezwaarfase heeft vanaf de ontvangst van het eerste bezwaarschrift op 8 april 2020 en de uitspraak op bezwaar van 24 september 2024 afgerond 4 jaar en 5 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 3 jaar en 11 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het eerste beroepschrift op 7 november 2024, afgerond 1 jaar en 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 4.316,33 aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat afgerond € 183,67.
32. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000, - is, hoeft de minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Conclusie en gevolgen
33. Nu de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak I in stand gelaten WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 in beroep niet langer handhaaft, is het beroep in de zaak UTR 26/6999 gegrond. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
34. Het beroep in de zaak UTR 24/7004, met betrekking tot belastingjaar 2021, is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.