RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11857282 \ UC EXPL 25-6955 WMB/61313
Vonnis van 11 februari 2026
in de zaak van
1. [eiser sub 1] ,
2. [eiseres sub 2],
beide wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] (in meervoud),
beide procederend in persoon,
tegen
[gedaagde] ,
kantoorhoudend in [kantoorplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Latta (Rijssenbeek Advocaten).
1. De procedure
[eisers] zijn de [gedaagde] op 20 augustus 2025 gedagvaard. De [gedaagde] heeft op 1 oktober 2025 een conclusie van antwoord ingediend, met daarin ook een eis in reconventie. Op 22 december 2025 hebben [eisers] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eisers] zijn verschenen. Namens de [gedaagde] zijn verschenen de heer [A] , bestuurder van de [gedaagde] , en de heer [B] , oud bestuurder van de [gedaagde] . Zij werden bijgestaan door mr. Latta. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2. De kern van de zaak
[eisers] zijn de eigenaren van het appartement met het adres [adres] . Het appartement is onderdeel van een complex genaamd [complexnaam] en hoort bij de [gedaagde] . In 2024 zijn alle rookgasafvoeren in [complexnaam] vervangen, waaronder die van [eisers] zeggen dat zij daarvoor te veel aan de [gedaagde] hebben betaald en willen (in conventie) dat de [gedaagde] hen een bedrag van € 1.885,80 terugbetaalt en een creditnota stuurt voor een bedrag van € 5.304,80. Volgens de [gedaagde] moeten [eisers] juist nog een bedrag van € 3.419,00 bijbetalen en zij wil (in reconventie) dat [eisers] dat bedrag betalen. De vorderingen van [eisers] worden afgewezen en die van de [gedaagde] worden toegewezen.
3. De beoordeling
in conventie en reconventie
De achtergrond en de vorderingen van partijen
Partijen hebben in deze zaak over en weer vorderingen ingesteld die te maken hebben met de afrekening voor het vervangen van de rookgasafvoer voor het appartement van [eisers] De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en reconventie daarom hieronder gezamenlijk behandelen.
De vervanging van de rookgasafvoer was onderdeel van een groter project dat door (het bestuur van) de [gedaagde] is begeleid om alle rookgasafvoeren in [complexnaam] te vervangen. Omdat de [gedaagde] er in eerste instantie vanuit ging dat de rookgasafvoeren als gezamenlijke onderdelen onder de splitsingsakte vielen, is zij op enig moment via de maandelijkse bijdrage van de bewoners een reserve aan gaan leggen om het project te kunnen bekostigen. Tijdens de voorbereiding van het project bleek echter – door navraag van [eisers] – dat de rookgasafvoeren privéonderdelen waren. Dat heeft de [gedaagde] aan de bewoners uitgelegd in een brief van 10 december 2023, waarna zij voor de begeleiding van het project met alle bewoners aparte overeenkomsten van opdracht heeft gesloten via een deelnemersverklaring. De heer Mucek heeft de deelnemersverklaring op 30 april 2024 namens [eisers] getekend en die deelnemersverklaring vormt de basis voor de vorderingen van partijen over en weer.
Partijen zijn het eens dat de reservering die de [gedaagde] heeft gemaakt, onterecht is gemaakt. Het bedrag van € 4.195,00 dat [eisers] daaraan hebben bijgedragen moet daarom worden verrekend met het bedrag dat zij voor de vervanging moeten betalen en als er een restant is moet dat aan hen worden terugbetaald.
Partijen zijn het oneens over het bedrag dat [eisers] aan de [gedaagde] verschuldigd zijn voor de vervanging van hun rookgasafvoer. De [gedaagde] zegt dat [eisers] daarvoor € 7.614,00 moeten betalen, zodat zij haar na de verrekening nog € 3.419,00 (= € 7.614,00 -/- € 4.195,00) verschuldigd zijn. Volgens [eisers] hoeven zij in totaal maar € 2.309,20 te betalen, zodat de [gedaagde] hen nog € 1.885,80 (= € 4.195,00 -/- € 2.309,20) moet terugbetalen en het onterecht gefactureerde deel van het totaalbedrag, namelijk € 5.304,80 (= € 7.614,00 -/- € 2.309,20), moet crediteren.
De [gedaagde] moest rekening en verantwoording afleggen
Het draait in deze zaak in de eerste plaats om de vraag wat [eisers] van (het bestuur van) de [gedaagde] mochten verwachten bij de uitvoering van de opdracht. Meer in het bijzonder gaat het om de vraag in hoeverre de [gedaagde] inzicht moest geven in de wijze waarop zij toezicht heeft gehouden op de werkzaamheden die door de aannemers zijn uitgevoerd en de kosten die voor de werkzaamheden in rekening zijn gebracht. Om de vordering van de [gedaagde] op [eisers] te onderbouwen is het aan de [gedaagde] als opdrachtnemer om aan te tonen dat zij de opdracht zorgvuldig en adequaat heeft uitgevoerd. Daarbij geldt het uitgangspunt dat zij een plicht heeft om rekening en verantwoording af te geven aan [eisers] als opdrachtgevers. Hoever die plicht strekt is afhankelijk van wat partijen daarover hebben afgesproken, de aard van hun rechtsverhouding en de overige omstandigheden.
[eisers] zeggen dat de [gedaagde] niet heeft voldaan aan de afspraken die daarover zijn gemaakt en betwisten daarom de hoogte van haar vordering. Volgens haar had de [gedaagde] veel meer inzicht moeten geven in de specifieke materiaal- en arbeidskosten die tot de eindafrekening hebben geleid. Zij beroepen zich daarbij uitdrukkelijk op de bewoording van de deelnemersverklaring, waarin staat:
“Uiteindelijk zullen de werkelijk gemaakte kosten per rookgasafvoer in rekening worden gebracht. De aannemers houden daartoe een gespecificeerd overzicht bij.”
[eisers] stellen dat omdat de gefactureerde kosten veel te hoog waren voor wat er is gedaan, de [gedaagde] de eindfactuur na een eerste aanpassing niet verder heeft willen toelichten, en de [gedaagde] geen nadere specificatie(s) aan [eisers] wilde aanleveren, zij genoodzaakt waren om een eigen berekening te maken op basis van hun eigen waarnemingen van de uitgevoerde werkzaamheden. Op die berekening hebben zij hun vorderingen gebaseerd, terwijl de [gedaagde] vasthoudt aan het bedrag in de factuur.
De [gedaagde] heeft voldoende rekening en verantwoording afgelegd
Anders dan [eisers] hebben betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat de [gedaagde] voldoende rekening en verantwoording aan hen heeft afgelegd. De kantonrechter overweegt daarbij als volgt.
Nadat de werkzaamheden voor het hele complex waren uitgevoerd, heeft (het bestuur van) de [gedaagde] op 24 juni 2024 aan alle bewoners een brief gestuurd met daarin een verslag van het verloop van het project en een toelichting over de financiële afhandeling. Daarbij zaten als bijlage de (definitieve) specificaties van de werkelijk gemaakt kosten die de aannemers aan haar hebben toegestuurd en verschillende berekeningen van de kostverdeling per appartement. Tijdens de zitting heeft de [gedaagde] uitgelegd dat er aan die specificaties nog aanpassingen zijn gemaakt op basis van de notities van twee bestuursleden met een bouwkundige achtergrond, die dagelijks toezicht hebben gehouden op het project. Die aanpassingen waren (onder andere) in het voordeel van [eisers] en zijn tijdens een vergadering met hen en de andere bewoners besproken. Alle documenten waren verder voorzien van toelichting door het bestuur over wat er tijdens de werkzaamheden is aangetroffen, welke beslissingen daarover zijn gemaakt, wat dat heeft betekend voor de eindafrekening, hoe zich dat verhoudt tot de oorspronkelijke kostenraming, en hoe zij toezicht heeft gehouden op de materiaal- en arbeidskosten.
De kantonrechter oordeelt dat [eisers] niet van de [gedaagde] mochten verwachten dat zij nog meer zou doen om hen inzicht te geven in de kosten die er voor de vervanging van hun rookgasafvoer zijn gemaakt. Door de deelnemersverklaring te tekenen hebben [eisers] het toezicht op de uitvoering en de kosten van het project immers uit handen gegeven aan (het bestuur van) de [gedaagde] . De [gedaagde] heeft dat gedaan door dagelijks notities bij te houden en door zich zowel bij de voorbereiding, als gedurende het project te laten adviseren door een bouwkundige van haar [gedaagde] -beheerder [bedrijf] . Op basis daarvan heeft zij de specificaties laten aanpassen, de werkelijk gemaakte kosten vastgesteld, daarover uitleg gegeven, en uiteindelijk die kosten per appartement doorberekend aan de bewoners. Daarmee heeft zij voldaan aan de door [eisers] aangehaalde afspraak in de deelnemersverklaring.
De lezing van [eisers] , die erop neerkomt dat de [gedaagde] specificaties van de per dag gewerkte uren en gebruikte materialen zou moeten aanleveren, gaat te ver. Als [eisers] zelf nog veel strakker de hand hadden willen houden aan de hoeveelheid uren en de materiaalprijzen die in rekening zijn gebracht, had het op hun weg gelegen om zelf een aannemer in te schakelen voor de werkzaamheden en de deelnemersverklaring niet te tekenen. De kantonrechter heeft er begrip voor dat [eisers] druk ervaarden vanuit de buren om mee te doen aan het project, maar dat maakte niet dat zij helemaal geen keus meer hadden. Juist omdat de rookgasafvoer een privéonderdeel is, stond het hen vrij om dat te weigeren en zelf een andere en mogelijk goedkopere manier te vinden om de rookgasafvoer te vervangen.
De [gedaagde] heeft haar vordering voldoende onderbouwd
Gelet op het voorgaande, oordeelt de kantonrechter dat de [gedaagde] haar vordering voldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de aannemers onredelijke hoge of gefingeerde kosten in rekening hebben gebracht, zoals [eisers] stellen. De eigen waarnemingen van [eisers] – namelijk dat er maar heel weinig arbeidsuren met het werk gemoeid waren en er vrijwel geen materialen zijn gebruikt – wegen in dat verband niet op tegen het dagelijkse toezicht door het bestuur. Bij dat oordeel speelt ook een rol dat er in de deelnemersverklaring uitdrukkelijk wordt verwezen naar een aanzienlijk hogere kostenraming van 10 december 2023, die was opgesteld om de bewoners een indicatie te geven van welke kosten zij konden verwachten. Onder toezicht van de [gedaagde] zijn de kosten voor [eisers] dus gunstiger uitgevallen dan van tevoren was verwacht. Het kan verder best zijn dat de [gedaagde] keuzes heeft gemaakt die [eisers] zelf niet zouden hebben gemaakt, zoals bijvoorbeeld met betrekking tot het testen van het volledige cv-ketelsysteem in het complex, waar kosten mee zijn gemoeid. Maar juist dat soort beslissingen hebben [eisers] aan (het bestuur van) de [gedaagde] overgelaten en nergens blijkt uit dat de [gedaagde] daarbij apert onredelijke of onnodige kosten heeft gemaakt.
Conclusie: [eisers] moeten in totaal € 4.240,09 aan de [gedaagde] betalen
De conclusie is dat [eisers] de [gedaagde] nog € 3.419,00 moeten betalen. Hun vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen. De vordering van de [gedaagde] in reconventie tot betaling van dat bedrag zal worden toegewezen. Datzelfde geldt voor de door de [gedaagde] gevorderde verschenen wettelijke rente van € 256,14 en haar vordering tot betaling van de nog te verschijnen wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van antwoord.
De [gedaagde] wil daarnaast dat [eisers] een vergoeding van € 564,95 betalen voor buitengerechtelijke incassokosten die zij heeft gemaakt. De [gedaagde] heeft [eisers] op 13 augustus 2025 aangemaand om de hoofdsom te betalen en hen gewaarschuwd dat zij anders ook buitengerechtelijke incassokosten zouden moeten betalen (een zogenaamde 14-dagenbrief). Daarmee is voldaan aan de wettelijke vereisten om zo’n vergoeding toe te kunnen wijzen en het bedrag is bovendien redelijk. De kantonrechter zal [eisers] daarom veroordelen om het gevorderde bedrag te betalen.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- totale kosten rookgasafvoer
€
7.614,00
- verrekening onterechte bijdrage
€
4.195,00
-/-
- hoofdsom
€
3.419,00
- verschenen wettelijke rente
€
256,14
- buitengerechtelijk incassokosten
€
564,95
+/+
Totaal
€
4.240,09
[eisers] moeten de proceskosten van de [gedaagde] betalen
[eisers] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 542,50 (= 2 punten x € 217,00 salaris gemachtigde en € 108,50 aan nakosten). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
[eisers] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de [gedaagde] worden begroot op € 288,00 (= 2 punten × factor 0,5 × € 288,00). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de [gedaagde] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [eisers] niet aan het vonnis voldoen. [eisers] kunnen dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als er nog in hoger beroep moet worden beslist.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen van [eisers] af,
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
veroordeelt [eisers] hoofdelijk om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 4.240,09, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.419,00, vanaf van 1 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 288,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en reconventie
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis met uitzondering van de bij randnummer 4.1. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.