[eisers] , te [plaats] , eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum, het college
(gemachtigde: mr. K. Hogenboom).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghouder] , uit [plaats] , vergunninghouder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het realiseren van een tweede bouwlaag op een bestaande aanbouw van de woning aan de [adres] in [plaats] (het perceel).
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Met het bestreden besluit van 19 februari 2026 heeft het college de bezwaren ongegrond verklaard.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers en de gemachtigde van het college, vergezeld door ir. [A] . Ook waren aanwezig de vergunninghouder, diens partner vergezeld door architect ir. [B] .
Het toetsingskader
2. De rechtbank stelt vast dat op het perceel het bestemmingsplan ’Noordwestelijk Villagebied’ (het bestemmingsplan) van toepassing is, dat onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan. Op grond van dit plan rust op het perceel de bestemming ‘wonen’. Niet in geschil is dat het bouwplan op twee onderdelen in strijd is met de planregels:
i. de maximaal toelaatbare bouwhoogte wordt met 1 meter overschreden, en
de afstand tot de erfgrens bedraagt minder dan de voorgeschreven afstand van 3,5 meter.
3. De rechtbank stelt bij haar beoordeling vast dat het college alleen een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om voor een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe. Daarbij moet het college de betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt daarom niet zelf of de verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden van eisers of de omgevingsvergunning in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Participatie
5. Eisers voeren aan dat ten onrechte geen participatie heeft plaatsgevonden. Volgens de handleiding ‘betrek de buurt’ (de handleiding) was participatie verplicht.
6. Het uitgangspunt onder de Omgevingswet is dat participatie door de initiatiefnemer bij omgevingsvergunningen vrijwillig is, tenzij de gemeenteraad gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten heeft aangewezen waarvoor het bieden van participatiemogelijkheden verplicht is voordat de aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend.
7. Nog daargelaten dat in de handleiding geen verplichting tot participatie is opgenomen, heeft het college tijdens de zitting bevestigd dat de gemeenteraad geen gevallen heeft aangewezen waarin participatie verplicht is. Participatie was dus niet verplicht. De beroepsgrond slaagt niet.
Aanbouw als woonruimte
8. Eisers voeren aan dat vergunninghouder eerder in 2017 al een vergunning heeft aangevraagd voor een aanbouw en het gebruik daarvan als woonruimte. Die aanvraag is destijds afgewezen, omdat de aanbouw alleen als bergruimte gebruikt mocht worden. Volgens eisers is de nu ingediende aanvraag een dekmantel voor het alsnog kunnen krijgen van een vergunning. Eisers zijn van mening dat de aanbouw die nu als bergruimte is aangevraagd, alsnog als woonruimte gebruikt zal gaan worden.
9. Het college heeft op de zitting toegelicht dat de woning van vergunninghouder een gemeentelijk monument betreft. De vorige aanvraag voor een aanbouw is destijds afgewezen, omdat deze een te grote toevoeging van volume betrof. Dit zou ertoe leiden dat de verhouding tussen het hoofd- en bijgebouw zou worden verstoord en daarmee een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarden zou plaatsvinden.
10. De rechtbank stelt vast dat de aanvraag voorziet in een aanbouw op de eerste bouwlaag met de functie ‘berging’. Het college heeft te beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. Mocht naderhand blijken dat de aanbouw voor andere doeleinden wordt gebruikt dan waarvoor de omgevingsvergunning is verleend, is het aan het college om daar zo nodig handhavend tegen op te treden. Dit is echter geen reden om op voorhand de omgevingsvergunning te weigeren. Overigens merkt de rechtbank ten overvloede op dat ter zitting is besproken dat het omgevingsplan er op zichzelf niet aan in de weg staat om het gebruik van de bergruimte te wijzigen in bijvoorbeeld een woonfunctie zoals een slaapkamer. De beroepsgrond slaagt niet.
Privaatrechtelijke belemmering
11. Eisers betogen dat het college ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de erfdienstbaarheid van de muur zoals is vastgelegd bij notariële akte. Volgens eisers staat in de notariële akte niet dat de vergunninghouder het recht heeft om aan die muur te bouwen dan wel op die muur te steunen of constructieve belasting toe te voegen. Om die reden is er sprake van een privaatrechtelijke belemmering waardoor de activiteit niet verwezenlijkt kan worden. Ook wijzen eisers op artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan het verboden is om binnen 2 meter van de grenslijn met het naburige erf vensters of andere muuropeningen te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
11. De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van onder oud recht door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) ontwikkelde jurisprudentie kan een privaatrechtelijke belemmering in de weg staan aan de verlening van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. In die rechtspraak is als uitgangspunt gehanteerd dat de burgerlijke rechter en niet de bestuursrechter als eerste moet beoordelen of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het uitvoeren van een activiteit. Alleen in het geval er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter, kan de bestuursrechter vaststellen dat deze aan vergunningverlening in de weg staat. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de bouw van een bouwwerk de toestemming van een ander vereist is en die ander die toestemming niet geeft en ook niet hoeft te geven. De omgevingsvergunning moet in zo’n geval dus worden geweigerd.
13. Naast bovenbedoelde rechtspraak over het moeten weigeren van een omgevingsvergunning voor een afwijking van het bestemmingsplan is er door de Afdeling tegelijkertijd ook rechtspraak ontwikkeld over het begrip ‘aanvraag’ uit artikel 1:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en de uitvoerbaarheid van een activiteit. Die rechtspraak geldt voor alle activiteiten waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd en beperkt zich dus niet tot activiteiten voor afwijkingen van een bestemmingsplan. Op grond van die rechtspraak geldt als hoofdregel dat een aanvrager om een omgevingsvergunning in beginsel wordt verondersteld belanghebbend te zijn bij een beslissing op zijn verzoek. Op deze regel wordt evenwel een uitzondering gemaakt voor situaties waarbij aannemelijk is gemaakt dat de voorgenomen activiteit niet kan worden verwezenlijkt. Bij de beantwoording van de vraag of de voorgenomen activiteit kan worden verwezenlijkt, gaat het in wezen ook om de uitvoerbaarheid van de aangevraagde activiteit. En daarbij kan het dus ook gaan om privaatrechtelijke belemmeringen. Als van zo’n belemmering sprake is, wordt de verzoeker van de omgevingsvergunning niet als belanghebbende aangemerkt en is het verzoek geen aanvraag. In zo’n geval moet het verzoek worden afgewezen en kan het dus niet als aanvraag in behandeling worden genomen. De vraag of de omgevingsvergunning moet worden geweigerd komt helemaal niet meer aan de orde als vanwege een privaatrechtelijke belemmering wordt vastgesteld dat het verzoek geen aanvraag is.
14. Onder de Omgevingswet wordt een meer terughoudende benadering voorgestaan als het gaat om de uitvoerbaarheid van omgevingsplannen (en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het omgevingsplan). Zo kan worden afgeleid uit de Nota van Toelichting bij het Omgevingsbesluit en de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel Omgevingswet. De bepalingen dat in de plantoelichting van een bestemmingsplan en in de ruimtelijke onderbouwing van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan aandacht moet worden geschonken aan de uitvoerbaarheid zijn onder de Omgevingswet niet teruggekomen.
15. De rechtbank laat in deze zaak in het midden of de onder oud recht ontwikkelde jurisprudentielijnen onder de Omgevingswet ongewijzigd van toepassing zijn en een verzoek om omgevingsvergunning nog steeds moet worden afgewezen als een activiteit vanwege een privaatrechtelijke belemmering niet kan worden verwezenlijkt of moet worden geweigerd vanwege een evidente privaatrechtelijke belemmering. De rechtbank stelt namelijk vast dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die aan verwezenlijking van het bouwplan in de weg staat. Eisers hebben slechts één pagina van een notariële akte overgelegd waaruit niet van een privaatrechtelijke belemmering is gebleken voor vergunninghouder om op eigen grond tot aan de erfgrens te bouwen. Uitdrukkelijk is in de akte vermeld dat er geen sprake is van een verbod om te bouwen of te verbouwen. Ter zitting heeft vergunninghouder verklaard dat er geen balken worden verankerd in de scheidingsmuur noch dat in ander opzicht het bouwplan steun zal vinden in of op de muur van eisers. Nog los van de vraag of het dakraam dat in het dakvlak van de aanbouw wordt aangebracht zich bevindt binnen een afstand van twee meter van de erfgrens, biedt het geen direct zicht op het erf van eisers omdat het dakvlak haaks ten opzichte van de erfgrens is georiënteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Aanbouw wordt te dicht op de erfgrens gebouwd
16. Eisers voeren aan dat het college heeft nagelaten te onderbouwen waarom de omgevingsvergunning is verleend voor een afwijking van de planregel om te bouwen dichter bij de erfgrens. Doordat de aanbouw dicht op de afgrens wordt gebouwd wordt het uitzicht en lichtdoorlating op de eerste verdieping geblokkeerd. Bovendien leidt de aanbouw tot een beperking van de privacy van eisers omdat vanuit het raam van de aanbouw zicht op de badkamer en slaapkamer ontstaat. Tot sloten betogen eisers dat het college ten onrechte niet naar alternatieven heeft gezocht, alvorens de omgevingsvergunning te verlenen.
16. Het college heeft toegelicht dat er vanuit cultuurhistorisch en stedenbouwkundig oogpunt in beginsel geen bezwaar is tegen het bouwplan. Ook het realiseren van een mansardedak op de aanbouw is passend bij het hoofdgebouw. Het toevoegen van de kap zorgt voor een zelfstandiger karakter van het pand ten opzichte van het modernere buurpand. Dat is volgens het college een verbetering van de huidige situatie. Verder heeft het college toegelicht dat de strijdigheid met de afstand tot de erfgrens, vanwege de afwijkende perceelsomvang, niet onoverkomelijk is. Ten aanzien van de privacy heeft het college toegelicht dat privacy niet een eeuwigdurend aspect is en dat er altijd een mogelijkheid is dat er een ontwikkeling plaatsvindt op een naastgelegen perceel.
18. De rechtbank acht het aannemelijk dat het uitzicht van eisers als gevolg van de te realiseren aanbouw in enige mate verandert en iets zal worden beperkt. Deze effecten zijn echter niet van dien aard dat het college de omgevingsvergunning niet in redelijkheid had kunnen verlenen. Ook de stellingname dat de privacy wordt beperkt, kan eisers niet baten. De rechtbank is van oordeel dat het college voldoende kenbaar en begrijpelijk heeft gemotiveerd dat de vermindering van privacy niet onevenredig is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat – zoals op de zitting is besproken – het raam van de aanbouw geen rechtstreeks zicht biedt op het perceel van eisers. Ten aanzien van de stelling van eisers dat het college niet naar alternatieven heeft gezocht, overweegt de rechtbank dat het college moet beslissen op een aanvraag zoals deze is ingediend en dat bij een project dat op zichzelf voor het college aanvaardbaar is, het bestaan van alternatieven slechts dan tot het onthouden van medewerking kan nopen, indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Deze situatie doet zich hier niet voor. Eisers hebben op zitting voorgesteld de aanbouw volledig te slopen en een nieuwe aanbouw te realiseren verder weg van de erfgrens. Zo’n ingrijpend alternatief brengt hogere kosten met zich en kan alleen daarom al niet als een gelijkwaardig resultaat worden aangemerkt met aanmerkelijk minder bezwaren. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Gelet op de bovengenoemde omstandigheden en de toelichtingen van het college, is de rechtbank van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de omgevingsvergunning met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties kon worden verleend. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eisers geen gelijk krijgen en de omgevingsvergunning in stand blijft. Ook krijgen eisers geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.