uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J.W. Haitsmamulier)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2025 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 238.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en geldt voor het belastingjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 mei 2025 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de zitting van 15 juni 2026. Hierbij waren aanwezig: eiseres, vergezeld door een vriendin. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1860. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 47 m² en ligt op een perceel van 93 m². De woning beschikt over een dakkapel van 5 m², over een dakterras/balkon van 10 m² en over een vrijstaande garage met zadeldak van 19 m².
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2024. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 228.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 238.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen uit hetzelfde waardegebied in [plaats] , te weten:
[adres 2] , verkocht op 10 november 2023 voor € 455.000,-;
[adres 3] , verkocht op 26 april 2024 voor € 375.000,-;
[adres 4] , verkocht op 31 mei 2024 voor € 358.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiseres uit.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Waardestijging
6. Eiseres stelt dat de stijging van de WOZ-waarde disproportioneel is in het licht van de daling van omliggende huizen. Volgens eiseres is het onverklaarbaar waar dit verschil vandaan komt. Ter zitting heeft eiseres in dat verband gewezen op de dalende WOZ-waarde van de woningen aan de overkant van de weg, gelegen aan [adres 5] en [adres 6] . Bovendien zijn de taxateurs niet consequent in het taxeren van woningen, aldus eiseres. In dat kader stelt eiseres dat er bij een aantal woningen in de directe omgeving bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen rekening is gehouden met de verkoop van het huis ernaast.
De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich brengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarden (van vorige jaren), maar ligt er elk jaar een geheel nieuwe onderbouwing en berekening aan de waardebepaling ten grondslag. Voor zover eiseres met deze grond een beroep wil doen op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank het volgende. Het is de rechtbank onvoldoende gebleken dat de door eiseres genoemde panden identiek zijn aan haar woning. Alleen al om die reden kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen. Ten aanzien van het standpunt van eiseres over de stijgingspercentages van de referentiewoningen overweegt de rechtbank het volgende. De door eiseres genoemde percentages zijn gebaseerd op de stijging van de WOZ-waardes. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich echter op daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen (verkoopcijfers) en niet op de WOZ-waardes. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Overbieden op de vraagprijs
7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van de transactieprijs wanneer er vanwege de oververhitte woningmarkt flink wordt overboden op de vraagprijs. Eiseres stelt dat dit niet representatief is voor de daadwerkelijke marktwaarde.
Zoals terecht door de heffingsambtenaar is aangevoerd is de WOZ-waarde het bedrag waarvoor de woning verkocht had kunnen worden op de waardepeildatum. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat het al dan niet overbieden bij en verkoop uit de verkoopprijs nog steeds volgt dat dat de waarde was die men op het moment van verkoop voor de woning over had en dus de waarde in het economische verkeerd, zoals reeds onder 3.1 toegelicht, vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft zich dus terecht niet gebaseerd op vraagprijzen maar op daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker , rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.