ECLI:NL:RBMNE:2026:6017

1. [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 september 2025 met producties, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,

- de akte wijziging eis en overlegging producties van [eiser] ,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte uitlating producties en eiswijziging in reconventie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

De mondelinge behandeling heeft op 16 juli 2026 plaatsgevonden in het gerechtsgebouw in Utrecht. Daarbij was [eiser] aanwezig. [gedaagde 1] was ook aanwezig (ook namens [gedaagde 2] ) met zijn gemachtigde mr. N.F. Hijlkema. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

[gedaagde 1] heeft op 18 januari 2025 een verzoek gedaan bij de Huurcommissie om te bepalen of de huur die hij betaalde voor de woning die hij huurde van [eiser] redelijk was. De Huurcommissie heeft vervolgens de huurprijs vastgesteld op € 672,47 per maand en die huurprijs met 60% verlaagd tot € 268,99 per maand vanwege ernstige gebreken. [eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en verzoekt de kantonrechter om de huurprijs vast te stellen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in reconventie terugbetaling van de te veel betaalde huur en servicekosten.

3. De standpunten en vorderingen van partijen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden van 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026 een woning van [eiser] voor een aanvangshuurprijs van € 1.600,00 per maand (inclusief servicekosten, exclusief gas/water/elektriciteit waarvoor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf moesten zorgen). Omdat sprake was van een all-in huurprijs heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 31 juli 2025 eerst ambtshalve de kale huur vastgesteld op € 880,00 (55% van € 1.600,00) en het voorschotbedrag voor de servicekosten vastgesteld op € 400,00 (25% van € 1.600,00). Zowel [eiser] als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze berekening. Vervolgens heeft de Huurcommissie op basis van het woningwaarderingsstelsel de woning 111 punten toegekend, waarbij een huurprijs van € 672,47 per maand redelijk is. Daarna heeft de Huurcommissie de huurprijs met 60% verlaagd tot € 268,99 per maand, op grond van ernstige gebreken en daarmee de aanvangshuurprijs bepaald op dat bedrag.

[eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [eiser] moet de woning gewaardeerd worden op minimaal 129 punten. Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie ten onrechte de berging, de fietsenstalling en het energielabel niet meegerekend. [eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter de huur vaststelt. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hem nooit hebben gewezen op gebreken en hem niet de tijd hebben gegeven om deze te herstellen. Daarom vindt [eiser] dat de huurprijs zonder korting verschuldigd is. Verder is [eiser] van mening dat de uitspraak van de Huurcommissie alleen kan gelden over de periode tot 28 februari 2025, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per die datum de huurovereenkomst zouden hebben opgezegd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de kantonrechter conform de beslissing van de Huurcommissie moet oordelen en zij eisen dat [eiser] de te veel betaalde huur en servicekosten over de jaren 2024, 2025 en 2026 aan hen terugbetaalt.

Tijdens de zitting heeft [eiser] zijn vorderingen (zowel primair als subsidiair) die betrekking hebben op ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning ingetrokken, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 31 maart 2026 de woning verlaten hebben. Deze vorderingen worden daarom niet meegenomen in de beoordeling.

4. De beoordeling

De kantonrechter behandelt de vorderingen in conventie en reconventie vanwege de onderlinge samenhang, gezamenlijk.

De huurovereenkomst is niet per 28 februari of 1 maart 2025 geëindigd

[eiser] heeft primair een verklaring voor recht gevorderd die kortgezegd inhoudt dat de huurovereenkomst tussen hem en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 28 februari of 1 maart 2025 is geëindigd vanwege een opzegging door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Volgens [eiser] betaalden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ná deze datum daarom geen huur, maar een gebruiksvergoeding. Volgens [eiser] is de korting die de Huurcommissie heeft bepaald daarop niet van toepassing. De kantonrechter gaat daar niet in mee en wijst de gevorderde verklaring voor recht af. De kantonrechter legt dat hierna uit.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat zij de huurovereenkomst per 28 februari of 1 maart 2025 hebben opgezegd. Het lag dus op de weg van [eiser] om zijn stelling verder te onderbouwen, maar dat heeft hij niet voldoende gedaan. [eiser] heeft namelijk alleen een e-mail van 22 januari 2025 overgelegd waarin hij ‘bevestigt’ aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij op 20 januari 2025 telefonisch de huurovereenkomst hebben opgezegd, maar daaruit volgt op zichzelf niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daadwerkelijk de huurovereenkomst hebben opgezegd. Bovendien zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na 1 maart 2025 in de woning blijven wonen en hebben zij de afgesproken huur doorbetaald. Niet gebleken is dat [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog op enig moment daarna heeft aangesproken op de huuropzegging. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dus blijven huren en er is geen sprake van een gebruiksvergoeding.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 31 maart 2026 de woning hebben verlaten en de sleutels hebben ingeleverd. De kantonrechter zal daarom uitgaan van deze datum als einddatum van de huurperiode.

De uitspraak van de Huurcommissie wordt niet vernietigd

[eiser] heeft subsidiair gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt. Deze vordering wordt afgewezen, omdat door de vordering die [eiser] heeft ingesteld bij de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen. Er valt dus niets te vernietigen.

De woning wordt gewaardeerd op 116 punten

De berging

Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie onterecht geen punten toegekend voor de berging en moet dit op basis van het woningwaarderingsstelsel 4,5 punt zijn. De berging is namelijk 6 m2 en de Huurcommissie kent 0,75 punt toe per m2 (6 x 0,75 = 4,5 punt).

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hiertegen aangevoerd dat de berging niet moet worden meegeteld omdat zij hier geen toegang tot hebben gehad. [eiser] heeft volgens hen de sleutel van de berging nooit aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gegeven.

De kantonrechter volgt [eiser] en legt dat hierna uit. [eiser] heeft op de zitting (bij de kantonrechter) toegelicht dat hij aan het begin van de huurovereenkomst de sleutels van de woning en de berging aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gegeven en aan hen heeft laten zien welke sleutel voor de berging is. Dit is niet betwist door (de gemachtigde van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarnaast staat in de aanhef van de huurovereenkomst dat het gaat om een gestoffeerd appartement mét berging. Dat hiermee de ruimte op het balkon waarin de wasmachine staat werd bedoeld (zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gesteld) is door [eiser] weersproken en blijkt nergens uit. Dit ligt ook niet voor de hand; dat daar enige ruimte is voor berging lijkt niet het geval te zijn.

De kantonrechter gaat ervan uit dat de berging 6 m2 is zoals [eiser] heeft gesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit niet (voldoende) betwist. Hier hoort een puntenaantal van 4,5 (6 m2 x 0,75 punt per m2) bij, dat moet worden opgeteld bij de 111 punten die de Huurcommissie heeft vastgesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op de zitting hier nog tegen aangevoerd dat op basis van beleid van de Huurcommissie de ruimte minimaal 1,5 meter breed moet zijn om meegerekend te kunnen worden, maar dat is niet juist. Die regel geldt alleen voor zogenaamde ‘vertrekken’ en een berging valt onder de categorie ‘overige ruimtes’.

Het energielabel

[eiser] vindt ook dat de woning meer punten moet krijgen (plus 4 in plaats van -15) voor het energielabel, kortgezegd omdat een vergelijkbare woning in het appartementencomplex energielabel D heeft. Deze stelling slaagt niet.

Vereist is dat de energieprestatie van de woning van [eiser] objectief is vastgesteld aan de hand van een energielabel en dat is niet het geval. Dat een vergelijkbare woning in het appartementencomplex energielabel D heeft, is niet relevant.

De fietsenstalling

Tijdens de zitting heeft [eiser] ook naar voren gebracht dat er 2 punten voor de fietsenstalling moeten worden toegekend. Dit is een gedeelde stalling van 20m2 waar zes appartementen gebruik van mogen maken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gesteld de stalling niet te gebruiken. De kantonrechter wijst geen (extra) punten toe voor de fietsenstalling. Ten eerste staat de fietsenstalling niet als onderdeel van het gehuurde genoemd in de huurovereenkomst en daarnaast heeft [eiser] niet aangetoond dat een deel van de fietsenstalling (exclusief) eigendom van hem is dat hij mag verhuren dan wel huurt en onderverhuurt, en dus niet reeds in de VvE bijdrage is verdisconteerd, hetgeen meer voor de hand ligt.

De maximale huurprijs is € 704,82

Gelet op het voorgaande wordt alleen 4,5 punt (extra) toegekend vanwege de berging. Dat maakt dat het puntenaantal voor de woning uitkomt op 115,5 (111 + 4,5). Conform het beleid van de Huurcommissie wordt het puntenaantal afgerond op hele punten, waarbij 0,5 punten of meer naar boven worden afgerond. Dat betekent dat 116 punten worden toegekend. Bij een puntenaantal van 116 hoort per de aanvangsdatum van de huurovereenkomst (20 juli 2024) een maximale huurprijs van € 704,82. Dat is onder de liberalisatiegrens, die per juli 2024 € 879,66 was. Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens zijn gebonden aan een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.

De verlaging van de huurprijs tot 40% blijft in stand

De gebreken

De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% op grond van ernstige (aanvangs-)gebreken, namelijk:

1. Het afvalwater van de wasmachine wordt geloodst via de hemelwaterafvoer. Dit levert volgens de Huurcommissie een gebrek in de categorie C nummer M1 van het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie (hierna: het Gebrekenboek).

2. Kozijnen kunnen niet worden geopend en/of gesloten. Dit levert volgens de Huurcommissie een gebrek op in de categorie C nummer E1 van het Gebrekenboek.

3. Kapot keukenblad en defecte keukenapparatuur. Dit levert volgens de Huurcommissie een gebrek op in de categorie C nummer Na10 van het Gebrekenboek.

4. Ontbrekende radiatorkranen. Dit levert volgens de Huurcommissie een gebrek op in de categorie C nummer Qa3 van het Gebrekenboek.

Daarbij is door de Huurcommissie bepaald dat de huurverlaging ingaat op 20 juli 2024 en dat dit geldt totdat de gebreken zijn hersteld. Voor gebreken in de categorie C kan de huur maximaal verlaagd worden tot 40% van de (vastgestelde) huurprijs. De Huurcommissie past de maximale huurprijsverlaging toe, tenzij sprake is van een situatie waarbij een minder vergaande huurprijsverlaging kan worden uitgesproken. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van gebreken van dusdanige aard dat dit een vermindering tot 40% rechtvaardigt.

De verweren van [eiser] slagen niet

Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan het begin van de huurovereenkomst aangegeven dat een aantal zaken in de woning hersteld moesten worden. Tijdens de zitting heeft [eiser] toegelicht dat dit alleen ging om de hendels van de ramen, schilderwerk en het kapotte keukenblad. Volgens [eiser] hebben partijen toen afgesproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze zaken zelf zouden herstellen en [eiser] ze daarvoor eenmalig € 800,00 huurkorting zou geven. [eiser] heeft een bankafschrift overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 7 september 2024 € 800,00 aan huur hebben betaald. Hierna heeft hij niets meer gehoord over andere gebreken van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend die maand € 800,00 minder te hebben betaald maar de reden daarvoor was volgens hen anders. Zij stellen € 276,00 te hebben gekregen omdat [gedaagde 1] de afvoer in de keuken en alle deuren die niet dicht konden had gerepareerd en € 533,00 voor 10 dagen huur omdat [eiser] de sleutel van de woning later dan afgesproken had gegeven. De overige gebreken, zoals vastgesteld door de Huurcommissie, zijn gebleven en daarover was niet afgesproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die zou herstellen.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de gebreken die door de Huurcommissie zijn vastgesteld zouden herstellen. Ter zitting heeft hij in ieder geval ook erkend dat de oven niet werkte en dat hij die niet heeft vervangen.

[eiser] voert verder aan dat de huurverlaging ten onrechte is toegepast, omdat deze gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig waren, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hem niet op de hoogte hebben gesteld van deze gebreken en hem niet de gelegenheid hebben gegeven om deze te verhelpen. De kantonrechter volgt [eiser] daarin niet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben binnen 6 maanden na aanvang van de huur hun verzoek bij de Huurcommissie gedaan. De Huurcommissie gaat er dan bij het bepalen van de aanvangshuurprijs van uit dat de door haar vastgestelde gebreken reeds bij aanvang aanwezig waren en de verhuurder er dus ook van op de hoogte was. Dit is in beginsel ook het uitgangspunt van de kantonrechter. In dit geval heeft de Huurcommissie het onderzoek weliswaar pas een half jaar na ontvangst van het verzoek gedaan, maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om de vermindering van de huurprijs in verband met gebreken later dan op 20 juli 2024 te laten ingaan gelet op het volgende.

Uit wat in 4.15 staat volgt dat [eiser] aan het begin van de huurovereenkomst al op de hoogte was van een gebrek aan de hendels van de ramen en het keukenblad. Wat betreft de keukenapparatuur heeft [eiser] op de zitting aangegeven dat hij wel wist dat de inductiekookplaat en de inbouwoven het niet deden, maar dat hij de oven niet heeft gemaakt/vervangen omdat de huurovereenkomst maar zes maanden zou duren. Daarnaast stelt [eiser] toestemming te hebben gehad van de VvE om het afvalwater van de wasmachine via de hemelwaterafvoer te lozen. [eiser] heeft wel weersproken dat daar sprake is van een gebrek maar niet dat de betreffende constructie al bij aanvang bestond. Dat het wel een gebrek is staat voor de kantonrechter echter vast. De gebreken waren dus bij aanvang aanwezig en [eiser] was daarvan op de hoogte.

Hierbij komt dat de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 20 januari 2025 een rapport naar [eiser] heeft gestuurd, waarin de hiervoor genoemde gebreken (behalve de ontbrekende radiatorkranen) opgesomd staan met het verzoek om de gebreken binnen zes weken na de verzenddatum van het rapport te herstellen. [eiser] heeft geen van de gebreken tijdens de huurperiode hersteld. Dat [eiser] niet in verzuim was klopt dus niet.

De kantonrechter neemt de vocht- en schimmeloverlast niet mee in de vaststelling van de huurprijs

Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de Huurcommissie ten onrechte voorbij gegaan aan de vocht- en schimmeloverlast en zij verzoeken de kantonrechter dit gebrek alsnog mee te nemen in de vaststelling van de gebreken in de woning en de toewijzing van de tijdelijke huurverlaging. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW een gebrek kortgezegd een probleem aan de woning is dat niet door de huurder zelf is veroorzaakt.

Omdat niet meer is vast te stellen wat de oorzaak was van het vocht en de schimmel en of deze reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren neemt de kantonrechter dit gestelde gebrek niet mee in de vaststelling van de huurprijs. Uit het rapport van de Huurcommissie volgt weliswaar dat tijdens het onderzoek in de woning (lichte) schimmelplekken te zien waren, maar ook dat deze niet als ernstig bouwkundig gebrek kunnen worden gezien. Uit het rapport van de Huurcommissie blijkt daarnaast dat vochtmetingen aan de gevelmuren zijn uitgevoerd met een vochtmeter. De uitslag van de metingen was dat de muurconstructies in de woon-, slaap-, én badkamer droog waren en geen sprake was van een lekkage en/of vochtdoorslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben foto’s overgelegd van schimmelplekken in de woning, maar wanneer deze zijn gemaakt is onduidelijk en omdat zij sinds 31 maart 2026 niet meer in de woning wonen kan niet meer worden vastgesteld wat de oorzaak is.

Conclusie: [eiser] moet € 10.814,37 aan huur terugbetalen

De kantonrechter is van oordeel dat de gebreken op zichzelf een huurprijsverlaging tot 40% rechtvaardigen, omdat het allemaal gebreken in de categorie C zijn (zie hiervoor onder 4.13). Niet gesteld en ook niet gebleken is dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in hoofdstuk 6.2 van het Gebrekenboek waarin tot een minder vergaande huurprijsverlaging moet worden beslist. De gebreken zijn ernstig en tijdens de huurperiode niet verholpen, zodat de aanvangshuurprijs tot 40% zal worden verlaagd. De kantonrechter stelt daarom de huurprijs van 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026 vast op € 281,93. In reconventie vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wat zij te veel aan huur hebben betaald terug. Deze vordering wordt toegewezen. De berekening van de te veel betaalde huur staat hieronder.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026 (= 20,37 maand) € 1.600,00 all-in zijn blijven betalen. Omdat sprake was van een all-in huurprijs heeft de Huurcommissie het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 400,00 vastgesteld. Aan huur hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maandelijks dus € 1.200,00 betaald (€ 1.600,00 -/- € 400,00). Dit is € 918,07 (€ 1.200,00 -/- € 281,93 (zie 4.20)) per maand te veel. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 18.701,09 (€ 918,07 x 20,37 maand) aan huur te veel hebben betaald. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben, na wijziging van eis, een bedrag van € 10.814,37 aan te veel betaalde huur over de periode van 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026 gevorderd. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen. De kantonrechter kan immers niet meer toewijzen dan gevorderd.

De servicekosten

In reconventie vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook vaststelling van de werkelijke servicekosten over de jaren 2024 en 2025 en de maanden januari, februari en maart 2026. Op basis van de uitsplitsing van de all-in huurprijs hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een voorschot op de servicekosten betaald van € 400,00 per maand (zie 3.1). Omdat [eiser] heeft nagelaten om een jaarafrekening op te maken moeten volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de werkelijke servicekosten vastgesteld worden op € 1,00 per maand, dus € 12,00 per jaar. Alles wat zij te veel hebben betaald aan servicekosten vorderen zij terug.

De kantonrechter is bevoegd om een oordeel te geven over de servicekosten

[eiser] heeft allereerst aangevoerd dat de kantonrechter niet bevoegd is om een oordeel te geven over de servicekosten, omdat de Huurcommissie geen oordeel heeft gegeven over de servicekosten. Dit argument slaagt niet. Op zich is juist dat, omdat de gehele uitspraak van de Huurcommissie vervalt, de kantonrechter het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang moet beoordelen. Daar past in ieder geval ook bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een eis in reconventie kunnen instellen op alle onderdelen van de uitspraak, ook over punten waartegen de vordering van [eiser] zich niet richt, zoals terugbetaling van de te veel betaalde huur. Niets verzet zich echter tegen een eis in reconventie die ziet op iets anders dan waar de Huurcommissie over heeft beslist, zeker als, zoals in dit geval, het een samenhangende tegenvordering betreft die voortvloeit uit dezelfde rechtsverhouding. Dat de Huurcommissie over de omvang van de werkelijke servicekosten geen beslissing heeft genomen maakt niet dat daarover geen eis in reconventie kan worden ingesteld. Voor een dergelijke vordering volgt slechts uit artikel 7:260 lid 2 BW dat een procedure tot vaststelling van betalingsverplichtingen van de huurder uiterlijk 30 maanden na afloop van het jaar waarop de betalingsverplichting betrekking heeft, aanhangig gemaakt moet worden bij de Huurcommissie en deze termijn is ook van belang in het geval de huurder ervoor kiest om in dit verband niet eerst de procedure bij de Huurcommissie te volgen, maar rechtstreeks terugbetaling vordert van hetgeen hij meent te veel betaald te hebben.

[eiser] heeft geen stukken met betrekking tot de servicekosten overgelegd

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het bedrag een gefixeerd bedrag is voor de stoffering, VvE-kosten en schoonmaakkosten voor de gezamenlijke hal en dat hij daarom geen eindafrekening hoeft op te stellen. Volgens [eiser] is dat heel gebruikelijk. De kantonrechter stelt echter vast dat niets er op wijst dat sprake is van een vast bedrag, en zeker geen vast bedrag van € 400,00, nu er een all-in huurprijs was afgesproken. Het bedrag is slechts een schatting door de Huurcommissie. [eiser] is dan ook gehouden een afrekening te maken waarmee de kosten voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inzichtelijk worden gemaakt. Dat heeft hij niet gedaan en evenmin heeft hij enig bedrag genoemd of aanknopingspunten gegeven waarmee de kantonrechter een bedrag aan servicekosten kan vaststellen.

Conclusie: [eiser] moet € 8.179,50 aan servicekosten terugbetalen

Vanwege het bovenstaande gaat de kantonrechter uit van de berekening die door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gemaakt. Hoeveel [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet terugbetalen wordt hierna besproken.

Op basis van onderstaande berekening hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 8.179,50 te veel aan servicekosten betaald aan [eiser] . [eiser] moet dit ook aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terugbetalen.

Boekjaar

Betaald voorschot

Werkelijke kosten

Terug te betalen

2024 (5,5 maanden: augustus-december)

€ 2.200,00 (5,5 x € 400,00)

€ 5,50

€ 2.194,50

2025 (12 maanden)

€ 4.800,00 (12 x € 400,00)

€ 12,00

€ 4.788,00

2026 (3 maanden: januari-maart)

€ 1.200,00 (3 x € 400,00)

€ 3,00

€ 1.197,00 +/+

Totaal € 8.179,50

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de respectievelijke bedragen hebben gevorderd.

[eiser] moet de proceskosten betalen

[eiser] is in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.298,00

De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

577,00

(2 punten × factor 0,5 × € 577,00)

Totaal

€

577,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verzocht om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. [eiser] heeft verzocht om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vanwege de tijdelijke verblijfsstatus van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de eventuele executieproblemen die dit met zich mee kan brengen als [eiser] in hoger beroep gaat. Dit argument van [eiser] slaagt niet. Het uitgangspunt is dat uitspraken uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Daarnaast heeft [gedaagde 1] op de zitting toegelicht dat hij een fulltime baan heeft in Nederland, bezig is met een integratieprocedure en niet weg wil uit Nederland mede omdat zijn vrouw en dochter hier ook wonen.

5. De beslissing

stelt vast dat de woning gewaardeerd wordt op 116 punten van het woningwaarderingsstelsel, waarbij een redelijke huur wordt vastgesteld op € 704,82 per maand, welke huur op grond van ernstige gebreken van 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026 verlaagd wordt tot € 281,93 per maand,

in conventie

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen een bedrag van € 10.814,37, aan onverschuldigd betaalde kale huur over de periode 20 juli 2024 tot en met 31 maart 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag, berekend per maand over elke afzonderlijke onverschuldigde betaling vanaf de dag van die betaling tot aan de dag der algehele voldoening,

stelt de werkelijke servicekosten over het boekjaar 2024 vast op € 5,50 en veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag van € 2.194,50 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2026 tot de voldoening,

stelt de werkelijke servicekosten over het boekjaar 2025 vast op € 12,00 en veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag van € 4.788,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2026 tot de voldoening,

stelt de werkelijke servicekosten over het eerste kwartaal 2026 (januari, februari en maart 2026) vast op € 3,00 en veroordeelt [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag van € 1.197,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 7 juli 2026 tot de voldoening,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 577,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.

61312