uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 447.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 28 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2. De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser is zonder voorafgaand bericht niet verschenen.
Feiten
3. Eiser is eigenaar van een in 1996 gebouwde tussenwoning met een berging/schuur van 5 m2 en een zolder van 15 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 93 m2 en bevindt zich op een perceel van 137 m2.
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een waarde van € 403.556,-.
Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 447.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn (zoals in het onderhoud- en voorzieningsniveau) geconstateerd en correcties toegepast.
WOZ waarde vergelijkingsobjecten
12. Eiser de WOZ-waarde van de referentiewoningen is gedaald, terwijl zijn WOZ-waarde is gestegen. Dit duidt er volgens eiser op dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In dit systeem wordt er niet gekeken naar de waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Een eventuele flinke stijging (of daling) van de vastgestelde waarde ten opzichte van een voorgaand belastingjaar is daarom geen reden om aan te nemen die vastgestelde waarde niet klopt. Eiser heeft gewezen op de dalende WOZ-waarden van de referentiewoningen. De WOZ-waarde wordt echter niet vastgesteld op basis van een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk in de markt gerealiseerde transacties. De WOZ-waardes van de referentiewoningen zijn in dat opzicht dan ook niet relevant. Voor zover eiser een beroep wil doen op het gelijkheidsbeginsel, merkt de rechtbank het volgende op. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak alleen slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Dat wil zeggen dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. De rechtbank merkt op dat de referentiewoningen weliswaar vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, maar niet identiek in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Zo zijn de referentiewoningen bijvoorbeeld in andere straten gelegen en zijn er ook niet-verwaarloosbare verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.