[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.005.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 juni 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 958.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroep op 26 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de heer [taxateur] (taxateur).
Het geschil
2. Eiser is eigenaar van een in 1992 gebouwde vrijstaande woning met een berging, een dakkapel en een aanbouw.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
Beoordeling door de rechtbank
Oppervlakte
Isolatie en rieten dak
6. Eiser heeft toegelicht dat voor de woning is uitgegaan van 118 m2 aan woonoppervlakte, terwijl geen correcte aftrek is toegepast voor het schuine dak, hetgeen neerkomt op circa 10,06 m2. Het effectieve woonoppervlakte zou daardoor ongeveer 106,2 m2 zijn. Ook wordt voor de vrijstaande schuur/bijgebouw uitgegaan van 49 m2, terwijl dit 37,4 m2 hoor te zijn.
7. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij de oppervlakte heeft berekend naar aanleiding van de bouwtekeningen die door eiser zelf zijn ingediend. Uit deze berekening blijkt dat de begane grond en de eerste verdieping 114 m2 is, daar moet dan nog zolder bij. De taxateur heeft toegelicht dat 118 m2 voor de woning juist is berekend.
8. De rechtbank kan de motivering volgen. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van 118 m² zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar, die hij heeft berekend aan de hand de bouwtekeningen. De enkele stelling van eiser dat 10,06 m2 te weinig is afgetrokken van de woonoppervlakte en dat de schuur ruim 11 m2 kleiner is dan aangenomen, is daarvoor niet genoeg. Eiser heeft onvoldoende gemotiveerd bestreden dat de gehanteerde oppervlakten niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 958.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn, wat type, bouwjaar en grootte betreft, voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en heeft, daar waar verschillen zijn geconstateerd (bijvoorbeeld met betrekking tot de KOUDV- factoren), correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
10. Eiser voert aan dat zijn woning weliswaar spouwmuren heeft, maar door de geringe afmeting is isolatie niet mogelijk. Ook stelt eiser dat de woning een rieten dak heeft, waarop geen zonnepanelen geplaatst kunnen worden.
11. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning is gewaardeerd naar de staat waarin deze zich bevindt en is blijkens de taxatiematrix vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode. Daarbij merkt de heffingsambtenaar op dat [straat] energielabel G heeft. De heffingsambtenaar is van mening dat indien wel rekening dient te worden gehouden met de spouwmuren en rieten dak, dat dit is verdisconteerd in de transactiestommen van de referentiewoningen.
12. De rechtbank stelt voorop dat het enkele feit dat de woning van eiser – anders dan de referentiewoningen – een rieten dak heeft en hierdoor geen zonnepanelen passen, nog niet maakt dat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank stelt ook vast vast dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit een soortgelijke bouwjaar, waarvan het aannemelijk is dat de isolatie soortgelijk is. Van belang is dat de heffingsambtenaar op inzichtelijk wijze rekening houdt met eventuele verschillen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat [adres 7] beschikt over een energielabel G. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door gebruik te maken van referentiewoningen uit een soortgelijke bouwjaar en energielabel G, voldoende rekening heeft gehouden met de isolatie en rieten dak van de woning.
Onderhouds- en voorzieningenniveau
13. Eiser merkt op dat in de eerste versie van het taxatierapport onderhoud als voldoende/gemiddeld en voorzieningen als slecht/ondergemiddeld is gekwalificeerd. En later in de herziene versie is het bijgesteld naar slecht/ondergemiddeld. De heffingsambtenaar zou dit hebben gedaan na een onderzoek. Eiser is hier niet mee eens, volgens eiser heeft de taxateur geen onderzoek verricht. Ter verificatie wenst eiser het rapport van de taxateur. Ook voert eiser aan dat zijn woning in 2021 scheuren heeft gekregen, waarschijnlijk wegens de wijziging van de grondwaterstand nadat de gemeente in de hele wijk grondwater drainage heeft aangelegd.
13. De heffingsambtenaar heeft over de kwalificering van de staat van onderhoud opgemerkt dat deze in de matrix is aangepast naar een ‘2’, wat inhoudt dat op korte termijn verbetering noodzakelijk is. Ten aanzien van de scheuren heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat gezien de referentiewoningen geen noodzaak bestaat om hier extra rekening mee te houden. De situatie van de woning en van de referentiewoningen zijn min of meer gelijk.
15. De rechtbank overweegt ten eerste dat eiser niets concreets heeft aangevoerd waarom het voorzieningen- en onderhoudsniveau nog lager dan een ‘2’ zou moeten hebben. Ten aanzien van de scheuren overweegt de rechtbank dat eiser onvoldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat de situatie bij eiser dusdanig afwijkt van de referentieobjecten dat de daarvoor gecorrigeerd moet worden. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt bovendien uit de lage m2-prijs van de woning ten opzichte van de referentieobjecten dat er voldoende ruimte is in de matrix om eventuele waardedrukkende aspecten op te vangen. De beroepsgrond slaagt niet.
Schuine dak
16. Eiser voert aan dat deze referentiewoningen niet geschikt zijn, omdat de eerste verdiepingen van deze woningen een volwaardige verdieping is in tegenstelling tot de woning van eiser. De eerste verdieping van eiser heeft een schuine wand, waardoor de woning beperkte stahoogte heeft.
17. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor het berekenen van de gebruiksoppervlakte gebruik wordt gemaakt van de meetinstructie. Daarbij wordt rekening gehouden met schuine wanden en beperkte stahoogten. De rechtbank kan deze motivering volgen. Hiermee zijn met de verschillen voldoende rekening gehouden.
Burenruzie
18. Eiser voert tevens aan dat er sprake is van een langdurige burenruzie met de bewoner(s) van Parklaan 80A, die inmiddels erg is verergerd tot aan aangifte toe. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect voor een potentiële koper.
18. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en ziet geen aanleiding de burenruzie tussen eiser en de bewoner(s) van nummer [adres 9] , hoe begrijpelijk ook dat dit voor eiser anders voelt, als waardedrukkende factor aan te merken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de het conflict met zijn buren van nummer [adres 9] en de impact van het gedrag van deze buren op de omwonenden zodanige proporties hebben dat het bij verkoop van de woning als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ voor de verkoper onvermijdelijk is dat hij de potentiële koper in kennis stelt van het conflict. Evenmin is sprake van een conflict dat zodanig bekend is geworden waardoor potentiële kopers minder snel zullen overgaan tot daadwerkelijke aankoop, dan wel voor een lagere prijs zullen willen aankopen. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
20. Eiser voert aan dat de woning [adres 8] , die vrijwel identiek is aan zijn woning, een WOZ-waarde heeft van € 1.012.000,- volgens de WOZ-waardeloket.
21. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, stelt de rechtbank vast dat op degene die zich op het gelijkheidsbeginsel beroept, in beginsel de bewijslast rust. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Dat wil zeggen dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Eiser heeft gewezen op de lagere WOZ-waarde die de woning [adres 8] heeft. De rechtbank begrijpt dat de woning [adres 8] overeenkomsten kan hebben met de onderhavige woning van eiser. Echter is dat enkele feit nog niet voldoende voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning [adres 8] niet identiek is aan de woning van eiser. Zo heeft de woning van eiser een groter aanbouw en ook het kadastrale perceel is groter. De rechtbank kan deze motivering volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
22. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.