RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , Frankrijk, eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar,
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4636
en
(gemachtigde: F. Hofman)
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 283.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1956 gebouwd appartement met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 283.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 31 november 2021 voor € 375.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 december 2022 voor € 317.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 maart 2022 voor € 372.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in [plaats 2] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9. Eiser voert aan dat het appartement onbewoonbaar was. Dat is meer dan alleen achterstallig onderhoud en gedateerde voorzieningen. Eiser verwijst naar de volgende alinea uit de uitspraak op bezwaar: “In de wettelijke bepalingen is aangegeven, dat de waarde dient te worden bepaald naar de fysieke toestand van het object op waardepeildatum (1 januari 2023), tenzij het object wijzigt als gevolg van bouw tussen de waardepeildatum en het begin van het belastingjaar (1 januari 2024). Er moet met die veranderingen dan rekening worden gehouden. Dit betekent dat de waarde van onderhavig object dan wordt bepaald naar de fysieke toestand op 1 januari 2024. De waarde van die toestand wordt teruggerekend naar het waardepeil van 1 januari 2023. Voor onderhavig object is deze situatie van toepassing. Zo is een deel van de verbetering in de waarde-ontwikkeling meegenomen”. Eiser is het hier niet mee eens. Eiser verwijst naar de foto’s die hij als bijlage bij het beroep heeft gevoegd. Deze foto’s zijn van 31 januari 2024 en daarop is te zien dat de flat in verbouwing was en nog steeds onbewoonbaar. De foto’s waar de heffingsambtenaar naar verwijst zijn foto’s uit mei 2024. Dat is niet het begin van het belastingjaar 2024. Tijdens de behandeling van het beroep op de zitting heeft eiser nog toegelicht dat op toestandsdatum 1 januari 2024 geen gas- of elektra-aansluiting aanwezig was, noch een keuken.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat het appartement op 20 december 2018 is gekocht door eiser voor € 240.000,-. In de jaren na de aankoop was sprake van een stijgende markt. Alleen al gelet op de gemiddelde waardestijgingen zou de economische waarde al hoger liggen dan de beschikte waarde. De heffingsambtenaar licht verder toe dat als zich tussen waardepeildatum 1 januari 2023 en het begin van het WOZ-tijdvak 2024 wijzigingen hebben voorgegaan, de waarde op grond van artikel 18, lid 3 van de Wet WOZ wordt bepaald inclusief deze wijzigingen. Verbeteringen die in 2023 aan de woning hebben plaatsgevonden (vanaf september 2023) moeten dus worden meegenomen in de waardering naar het prijspeil rond waardepeildatum 1 januari 2023, naar de toestand van de woning op 1 januari 2024. Omdat werkzaamheden (renovatie) nog niet gereed waren op toestandsdatum 1 januari 2024 is de meerwaarde ervan in de WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 slechts ten dele verwerkt. Daarmee heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verklaring van eiser dat de renovatie in september 2023 is begonnen en in januari 2024 nog niet klaar was. Zo is een deel van de verbetering in de waarde-ontwikkeling meegenomen. Daarom is de woning voor belastingjaar 2024 getaxeerd in matige staat. De voorzieningen zijn als slecht aangegeven met een aftrek van 10% en de staat van onderhoud als onder gemiddeld met een aftrek van 5%.
11. De rechtbank overweegt als volgt. Als uitgangspunt geldt dat als een woning wordt verbouwd dat nog niet betekent dat een woning op dat moment niet bewoonbaar is en als er sprake is van een onbewoonbare woning, dan betekent dat nog niet dat de woning geen waarde vertegenwoordigt in het economische verkeer. Dit is door eiser tijdens de behandeling van het beroep op de zitting ook erkend. Op de door eiser ingediende foto’s is niet te zien dat er geen gas- of elektra-aansluiting aanwezig was of dat er geen voorzieningen als een keuken in de woning zat. Naar oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning op toestandsdatum 1 januari 2024 door in de matrix een correctie toe te passen van in totaal € 48.741,-. De beroepsgrond slaagt niet.
De extra’s
12. Eiser voert tijdens de behandeling van het beroep op de zitting aan dat zijn woning is vergeleken met referentiewoningen die allemaal een garage of parkeerplaats hebben. Dit is volgens eiser veel waard omdat er sprake is van betaald parkeren. Daarom zijn de referentiewoningen volgens eiser niet goed vergelijkbaar. Eiser vermoed dat de “bergingen” bij de referentiewoningen op de Middenlaan eigenlijk garages zijn. Eiser wijst ook op een woning in hetzelfde flatgebouw/appartementencomplex als zijn woning waarvan hij weet dat er geregistreerd staat dat er een berging aanwezig is terwijl dit feitelijk een garage is. Volgens eiser staan er gegevens verkeerd geregistreerd in het systeem van de gemeente.
13. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het zo zou kunnen zijn dat er een aantal zaken niet goed geregistreerd stonden. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van eiser is er wel gekeken naar wat er bij welke woning hoort qua bergingen, garages of parkeerplaatsen. Volgens de heffingsambtenaar staat dit juist in het systeem.
14. De rechtbank overweegt als volgt. De niet nader onderbouwde stelling van eiser over de aanwezigheid van garages bij de referentiewoningen is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de referentiewoningen vergelijkbare extra’s hebben als de woning. Met de enkele stelling dat er garages bij de referentiewoningen aanwezig zijn (in plaats van bergingen) heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat dit ook daadwerkelijk zo is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.