RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2966
(gemachtigde: K. Luehof)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: T. Jansen)
Procesverloop
In de beschikking van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente Utrecht (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.311.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.254.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2026. De gemachtigde van eiseres, de partner van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Beroepsgronden
Feiten
2. De woning is een in 2017 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping van 29 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m² en ligt op een perceel van 982 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 904.020,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.254.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 23 april 2022 voor € 1.110.250,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 6 augustus 2021 voor € 940.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 9 april 2022 voor € 1.200.000,-;
- [adres 5] in [plaats] , verkocht op 2 juli 2021 voor € 1.200.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in de gemeente [gemeente] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. De prijs per m² van de woning ligt iets boven de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft hierover tijdens de behandeling van het beroep op de zitting onbetwist gesteld dat dit met name komt door de verschillen in bouwjaar en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het taxatierapport van deJuisteWaarde
9. Eiseres voert aan dat zij over een taxatierapport van deJuisteWaarde.nl beschikt waar een lagere waarde uit blijkt. De heffingsambtenaar heeft volgens eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde € 904.020,- zou morgen zijn. Het taxatierapport houdt rekening met de markt omdat de vraag en het aanbod van de markt is meegewogen in de waardebepaling.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de waardepeildatum van het taxatierapport (1 januari 2023) niet overeenkomt met de waardepeildatum waar het beroep op ziet
(1 januari 2022). Daarnaast is niet duidelijk hoe de m²-prijs tot stand komt. Ook is niet inzichtelijk hoe er rekening wordt gehouden met de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Er is niet onderbouwd hoe tot de waarde is gekomen. De gebruikte referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar ook niet allemaal even bruikbaar. De woning heeft aanzienlijk meer grond. De heffingsambtenaar vindt het opmerkelijk dat men tot een lagere waarde komt gelet op het bouwjaar en het grondoppervlak. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het taxatierapport van deJuisteWaarde voldoet niet aan de eisen die aan een taxatierapport gesteld worden dat wordt opgesteld in het kader van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiseres voert aan dat de ligging van de woning niet te vergelijken is met de ligging van de referentiewoningen. De woning ligt namelijk naast een hoveniersbedrijf. De bedrijfs- en logistieke activiteiten zorgen voor constante (geluids-)overlast. De referentiewoningen hebben geen bedrijven in de directe omgeving. Eiseres vindt dat er daarom een correctie van 20% op de grondprijs moet worden toegepast.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat de ligging volgens hem niet onder gemiddeld is. De woning heeft een vrije ligging in het buitengebied van [plaats] nabij het [locatie] . De invloed van het hoveniersbedrijf is volgens de heffingsambtenaar minimaal. Nergens blijkt uit dat de overlast van het hoveniersbedrijf zo groot is dat daarom een waardeverlaging noodzakelijk is. Daarnaast is de ligging vaak subjectief. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De één zal de relatief vrije ligging naast een hoveniersbedrijf prefereren boven een ligging midden in een woonwijk. Een bedrijf is ’s avonds en in de weekenden meestal dicht, terwijl er in een woonwijk ook ’s avonds geluid geproduceerd mag worden. Referentiewoning [adres 2] ligt bovendien bijna naast tennisbanen en uit de verkoopprijs van die referentiewoning blijkt ook dat een ligging nabij bedrijvigheid (in de huidige markt) geen/nauwelijks invloed heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.